高齢者住宅事業

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「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付き)」の創設で、高齢者住宅経営が生まれ変わります。

医療法人の経営を支える高齢者住宅事業

  • サービス付き高齢者向け住宅
  • 住宅型有料老人ホーム

サ高住
開設時の補助金・優遇制度等のご紹介

 

「サービス付き高齢者向け住宅」とは

補助金(新築の場合)

サービス付き高齢者向け住宅の供給の加速や、多様な居住ニーズに応じた整備の推進を目的とし、補助金が拡充されています。

  • 申請期間: 平成28年4月28日~平成29年2月3日
  • 補助率:
    新築の場合・・・・・建築費の1/10
    改修の場合・・・・・建築費の1/3
    種類 補助額の上限 適用要件
    従来型サ高住 120万円
    /戸
    • 住戸部分の床面積が原則25m²以上(共同利用の居間・食堂など十分な面積を確保できる場合は18m²以上)
    • バリアフリー構造であること
    夫婦型サ高住 135万円
    /戸

    住戸部分の床面積が30m²以上、かつ住戸部分に基本設備(便所、洗面、浴室、台所、収納)が全て設置されていること

    既存ストック型サ高住 150万円
    /戸
    • 既存ストックを活用し、消防法やバリアフリー法に適合させるために必要な改修工事

    あるいは

    • 階段室型の共同住宅を活用し、新たに共用廊下を設置する工事
    併設する高齢者生活支援施設 1,000万円
    /施設

    訪問介護事業所、通所介護事業所など(介護保険施設、グループホーム、有料老人ホームは含まない)

    拠点型サ高住に併設する
    高齢者生活支援施設
    1,200万円
    /施設

    小規模多機能型居宅介護事業所、複合型サービス事業所、短期入所生活介護事業所、短期入所療養介護事業所

    ※補助額は、建築費の1/10(改修費の1/3)と上限額の低い方を適用

優遇措置(税制の優遇は、賃貸借契約によるものに限る)  平成29年3月31日まで

所得税 1戸あたり25m²以上(専用部分のみ)・10戸以上であれば5年間14%割増償却が可能(耐用年数35年未満は10%)
固定資産税 1戸あたり30m²以上(共有部分も含む)・5戸以上であれば5年間2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内において、市町村が条例で定める割合を軽減
不動産取得税 1戸あたり30m²以上(共有部分も含む)で5戸以上であれば、建物は、課税標準から1200万円控除
土地は、家屋の2倍の床面積にあたる土地面積相当分の税額を減額
融資 住宅金融支援機構の賃貸住宅融資の実施と要件の緩和

※固定資産税・不動産取得税の優遇措置は、国または地方公共団体から整備事業の補助を受けていることが条件です。

※その他、構造などにも適用要件が設定されています。

POINT 補助金申請にあたっては、いち早い計画~手続きへの着手が必要となります。
補助金申請時には、基本的に都道府県への登録が必要です。
登録に際しては、事前に建物の建築確認許可を得ておくことが必要です。
自治体の高齢者居住安定化計画に即したものとして、プランを決めることが前提です。
また、補助金申請には事前審査があるものの、金融機関の融資を受ける場合、本審査の前段階で融資の内諾を受けておく必要があります。
上記を踏まえ、一般的に事業計画後、建築確認申請~交付決定まで、最低5カ月程の期間を要します。
計画全体を見据えれば、早めの着手がポイントとなります。

補助交付申請までの流れ(イメージ)

※補助金の交付を受けることができる事業は、平成28年度中に事業に着手(工事請負契約)するものが対象です。

※本制度は、平成28年度スマートウェルネス住宅等推進事業として公募する事業のうち、「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」を対象とするものです。

※詳細は国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅のホームページをご参照ください。

サービス付高齢者向け住宅(賃貸借方式)

根拠となる法律 高齢者の居住の安定を確保する法律・高齢者住まい法(国土交通省)
登録・届け 都道府県知事に登録が必要。サービス付き高齢者向け住宅整備事業補助に応募する場合、登録条件を国交省より都道府県に確認有り。
POINT 自治体の高齢者居住安定化計画の確認を!
自治体によっては新規開設するサ高住の居室数が制限されているケースもあり、事前に確認が必要です。
契約形態 賃貸借契約が基本。施設側の都合による、転居は不可。
サ高住の登録をしていれば、有料老人ホームの届け出義務はない。
指導・監督 高齢者住まい法改正により高専賃ではなかった都道府県の立ち入り調査、改善措置命令有り。
建築基準法上の扱い 共同住宅等廊下や階段などの共用部分については、共同住宅ということで容積率制限の対象から除外。
寄宿舎規定の場合も有り。
POINT 自治体ごとに独自の建築基準も!
建築基準には、自治体ごとのローカルルールを適用しているケースがあります。
居室や共用部の広さの考え方が国の指針と異なったり、独自の総量規制を設けている場合もあるため、プランを立てる前にしっかりと確認しておきましょう。
ハード 居室の広さ、廊下幅、段差の解消・手すり等規定あり。
居室の広さ 各戸原則25m²以上。共同利用の居間、食堂、台所等が十分な面積有する場合18m²(各都道府県・政令指定都市・中核市により独自の規定がある場合有り)
介護サービス 有料老人ホームの要件に該当するものは住所地特例が適用されます。なお、有料老人ホームの要件に該当するサ高住は、有料老人ホーム標準指導指針の対象となります。
医療サービス 訪問診療・訪問看護または医療機関の外来を利用。

賃料設定には、注意が必要です。

補助金申請にあたっては、建設予定地の近隣に所在するサ高住から3件を抽出し、下部の計算式にあてはめて比較します。
1m²当たりの賃料単価が大きく超えないことが必要です。(ただし近隣にサ高住がない場合、近隣の一般賃貸住宅の中から可能な限り規模や構造などが同種の賃貸住宅を抽出)

賃料単価の比較方法

補助を受けようとする住宅の家賃の合計額/「住宅専用部分」+「食堂・浴室等の共同利用部分」の合計床面積(m²)
と以下を比べ、大幅に超えないように注意しましょう。

同じ市区町村内のサービス付き高齢者向け住宅の家賃の合計/「住戸専用部分」+「食堂・浴室等の共同利用部分」の合計床面積(m²)
近隣にサ高住がない場合、所在地に近い一般賃貸住宅から抽出

同じ市区町村内の一般住宅の家賃の合計額/「住戸専用部分」の合計床面積(m²)
の3件分の平均数値

必須サービス基準が見直されました。  平成27年4月1日施行

サービス提供者の常駐場所の緩和

状況把握サービス・生活相談サービスを提供する者は「原則として、夜間を除き、サービス付き高齢者向け住宅の敷地、当該敷地に隣接する土地に存する建物、または近接地に常駐」。

※ただし、近接地の範囲は、高齢者の徒歩での移動を考慮して、歩行距離で概ね500m以内とする。

状況把握サービスの内容の明確化

毎日1回以上、各居住部分への訪問その他の適切な方法(居住部分への訪問、電話、居住部分内での入居者の動体を把握できる装置による確認、食事サービス等の提供時における確認等、資格者が能動的に入居者の状況を把握する方法)により状況把握サービスを提供すること。

※ただし、サービス提供者が近接地に常駐する場合、入居者から居住部分への訪問を希望する旨の申出があったときは、訪問に限る。

大和ハウス工業は、サ高住や住宅型有料老人ホームの実績が豊富。
「高齢者住宅」の開設・事業化をトータルサポートします。

 

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事業化は戦略的に、まずご相談から
選ばれる「高齢者住宅(サ高住・住宅型有料老人ホーム)」となるためには、医業経営の環境や役割・機能に合わせた施設計画と事業計画が大切です。
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