高齢者住宅事業

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「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付き)」の創設で、高齢者住宅経営が生まれ変わります。

医療法人の経営を支える高齢者住宅事業

  • サービス付き高齢者向け住宅
  • 住宅型有料老人ホーム

サ高住
開設時の補助金・優遇制度等のご紹介

 

「サービス付き高齢者向け住宅」とは

優遇措置(税制の優遇は、賃貸借契約によるものに限る)

補助金(新築の場合) 建築費の10分の1(上限100万円/戸)(生活支援部分は上限1000万円/施設)
所得税 1戸あたり25m²以上(専用部分のみ)・10戸以上につき5年間40%割増償却が可能
固定資産税 1戸あたり30m²以上(共有部分も含む)で5戸以上であれば5年間2/3減額
不動産取得税 建物は、1戸あたり30m²以上(共有部分も含む)で5戸以上であれば課税標準から1200万円控除
融資 住宅金融支援機構の賃貸住宅融資の実施と要件の緩和。
また、家賃の前払い金についてリバースモゲージ(自宅担保の融資決済の融資決済のシステム)を融資担保の対象に追加

※固定資産税・不動産取得税の優遇措置は、国または地方公共団体から整備事業の補助を受けていることが条件です。

POINT 補助金申請にあたっては、いち早い計画~手続きへの着手が必要となります。
補助金申請時には、基本的に都道府県への登録が必要です。
登録に際しては、事前に建物の建築確認許可を得ておくことが必要です。
自治体の高齢者居住安定化計画に即したものとして、プランを決めることが前提です。
また、補助金申請には事前審査があるものの、金融機関の融資を受ける場合、本審査の前段階で融資の内諾を受けておく必要があります。
上記を踏まえ、一般的に計画からプランニング~確認申請までの期間は、最低限5ヶ月程の期間を要します。
計画全体を見据えれば、早めの着手がポイントとなります。

補助交付申請までの流れ(イメージ)

※平成26年度分については、平成27年2月13日(予定)までに事前審査を提出した案件に限られます。
また、期間内に事前審査願を行っていても、平成27年2月27日までに補助申請されなかった場合は、原則平成26年度補助事業の対象とならなくなります。

※平成26年度より補助申請に「需要予測説明書」の添付が必要となりました。

※平成26年度 国土交通省住宅局関係予算概算要求概要では、「スマートウェルネス住宅の実現に向けた支援」としてサービス付き高齢者向け住宅整備の取り組みが挙げられています。

※詳細は国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅のホームページを参照ください。

サービス付高齢者向け住宅(賃貸借方式)

根拠となる法律 高齢者の居住の安定を確保する法律・高齢者住まい法(国土交通省)
登録・届け 都道府県知事に登録が必要。サービス付高齢者向け住宅整備事業補助に応募する場合、登録条件を国交省より都道府県に確認有り。(平成23年10月20日より登録受付が開始)
POINT 自治体の高齢者居住安定化計画の確認を!
2012年度から、担当部署が都道府県から市へ移管されている場合があります。
また、自治体によっては新規開設するサ高住の居室数が制限されているケースもあり、事前に確認が必要です。
契約形態 賃貸借契約が基本。施設側の都合による、転居は不可。
サ高住の登録をしていれば、有料老人ホームの届け出義務はない。
指導・監督 高齢者住まい法改正により高専賃ではなかった都道府県の立ち入り調査、改善措置命令有り。
建築基準法上の扱い 共同住宅等廊下や階段などの共用部分については、共同住宅ということで容積率制限の対象から除外。
寄宿舎規定の場合も有り。
POINT 自治体ごとに独自の建築基準も!
建築基準には、自治体ごとのローカルルールを適用しているケースがあります。
居室や共用部の広さの考え方が国の指針と異なったり、独自の総量規制を設けている場合もあるため、プランを立てる前にしっかりと確認しておきましょう。
ハード 居室の広さ、廊下幅、段差の解消・手すり等規定あり。
居室の広さ 各戸原則25m²以上。共同利用の居間、食堂、台所等が十分な面積有する場合18m²(各都道府県・政令指定都市・中核市により独自の規定がある場合有り)
介護サービス 入居者との契約において、通常サ高住は賃貸借方式(住所地特例無し)。ただし、特定施設の指定を受けるか利用権方式で選択すれば、介護保険は住所地特例が可能。
POINT 所在地の自治体に確認を!
サ高住において、自治体により賃貸借方式しか認めないところ、あるいは介護保険の住所地特例が適用される利用権方式しか認めないところがあります。事業計画を考える面で、重要な確認事項です。
医療サービス 訪問診療・訪問看護または医療機関の外来を利用。

賃料設定には、注意が必要です。

補助金申請にあたっては、建設予定地の近隣に所在するサ高住から3件を抽出し、下部の計算式にあてはめて比較します。
1m²当たりの賃料単価が大きく超えないことが必要です。(ただし近隣にサ高住がない場合、近隣の一般賃貸住宅の中から可能な限り規模や構造などが同種の賃貸住宅を抽出)

賃料単価の比較方法

補助を受けようとする住宅の家賃の合計額/「住宅専用部分」+「食堂・浴室等の共同利用部分」の合計床面積(m²)
と以下を比べ、大幅に超えないように注意しましょう。

同じ市区町村内のサービス付き高齢者向け住宅の家賃の合計/「住戸専用部分」+「食堂・浴室等の共同利用部分」の合計床面積(m²)
または、

同じ市区町村内の一般住宅の家賃の合計額/「住戸専用部分」の合計床面積(m²)
の3件分の平均数値

高専賃などの既存制度はどうなる?

従来の高円賃、高専賃、高優賃は廃止されているため、下記の3択から選択することになります。

大和ハウス工業は、サ高住や住宅型有料老人ホームの実績が豊富。
「高齢者住宅」の開設・事業化をトータルサポートします。

 
事業化は戦略的に、まずご相談から
選ばれる「高齢者住宅(サ高住・住宅型有料老人ホーム)」となるためには、医業経営の環境や役割・機能に合わせた施設計画と事業計画が大切です。
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