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「一戸建てかマンションか」についての悩みを解決!

お金のこと

一戸建てかマンションか

住まいを検討する時に、家族の希望がはっきりしていたり、もうすでに土地を持っていたりなど、すでに動かせない条件がある場合を除けば、「一戸建てかマンションか」については悩まれる方も多いと思います。

下記の表は、住宅を選ぶ際に比較検討した割合についてです。
この数字を見ると多くの人が検討されているのは、注文住宅ということになります。
続いて分譲戸建て住宅となり、まずは一戸建てを検討されていることがわかります。

住宅市場動向調査・比較検討した住宅(複数回答)

  全国 大都市圏
注文住宅 68.3% 71.6%
分譲戸建て住宅 23.3% 25.4%
分譲マンション 9.3% 10.0%
中古戸建て住宅 16.7% 13.7%
中古マンション 3.7% 5.9%
賃貸住宅 5.1% 5.1%

※出典:政府統計の総合窓口(e-Stat)住宅市場動向調査 (2015年度調査)

注文住宅の魅力は、家族の人数や世代数、生活スタイル、1人当たりのスペースなど、どれをとっても自由度が高く、家族の理想を形にすることが可能だということが一番でしょう。
それは、全国的に見ても、大都市圏に限って見ても同じ結果となっています。

とはいえ、実際にはマンションを購入する方も多くいらっしゃいます。
一昔前ならば、マンションは住み替えることを前提に購入し、終のすみかは一戸建てと考える方が多かったのに比べ、現在では、いずれはマンションを住み替えるつもりと考えていた方は激減し、永住するつもりで購入する方が増えていることが下記のグラフからわかります。
これは固定観念や生活スタイルの変化なのか、一戸建ては金額的に手が届かないということなのか、もしくはマンションの魅力が以前に比べて上がって来ているということなのか、いずれにしても理由は複合的に考えられます。

マンションの永住意識

2013年度と2018年度を比較すると、マンション居住者の永住意識は高まっており、2018年度は62.8%の区分所有者が「永住するつもりである」と回答しています。

※出典:政府統計の総合窓口(e-Stat)マンション総合調査
2018年度総合調査の結果から見たマンション管理と居住の現状より抜粋

それでは「一戸建てかマンションか」をどういう視点で考えればよいのでしょうか。
満足度という視点ですと、注文住宅に予算をかければかけるほどその満足度は上がりますし、高級タワーマンションにはホテル並みのサービスが付いている物件もあります。
しかし、住まいにかけられる予算には限りがあるのも事実です。

それでは、注文住宅と新築マンションそれぞれの住まいを手に入れた場合、そのお金の内容にはどのような違いがあるのでしょうか。
お金の視点から両者を比べて考えてみました。

購入時にかかるお金

注文住宅を建てる場合にはまず、土地を取得し、ハウスメーカーや工務店などの建築業者を決めて建物を建築します。
建物には本体の工事費用とその他に別途工事費・諸費用がかかります。
本体工事費用は建築工法の違いや外壁・屋根の材質によってかなり幅があり、また、システムキッチンやお風呂などどんなものを選ぶかで価格に影響します。
別途工事費用とは建物以外の塀や門、屋外電気工事費、引き込み工事費などで、地盤が弱ければ地盤改良などが必要な場合もあります。

注文住宅でもマンションでも同様に諸費用は必要です。
諸費用とは印紙代、登記費用やローン保証料、ローン手数料、火災保険料などで、注文住宅で土地を仲介業者から購入する場合や、中古マンションの場合はさらに仲介手数料がかかります。
固定資産税は毎年1月1日に所有している方が納める税金ですので、年度の途中での購入の場合は清算金も必要です。
これら購入時にかかる諸費用は一般的に、新築一戸建ては価格の6%~10%、新築マンションは価格の3%~5%と言われています。
また、それ以外にも転居に伴い、家具・家電、カーテンや引越し運送費用、ご近所への挨拶品代、場所によってはケーブルテレビの加入料や町会費など、予定しない費用が発生する場合もあるということを念頭におき、余裕をもって資金を用意しましょう。

入居後にかかるお金

たとえ同じ金額で住まいを手に入れても、その後にかかる費用には一戸建てとマンションには大きな違いがあります。どのような差があるのでしょうか

(1)管理や修繕について

マンションは区分所有者全員でそのマンションの資産価値を保つ必要があります。ごみ置き場の清掃費用から管球交換、修繕計画を立てて鉄部の塗装や、配管の清掃、大規模修繕工事やエレベーターの交換工事まで、区分所有者から管理費・修繕積立金として毎月徴収し計画的に管理しています。

その修繕積立金ですが、新築マンションの場合、入居当初は控えめに設定して、後々値上げする場合があります。
例えば、購入当時管理費+積立金で1.5万円/月だった場合でも、5年毎5千円値上がりすれば21年後から3.5万円/月となり、20年間に支払った総額は540万円になります。
駐車場を月額2万円で借りた場合、これも20年間で480万円となり、管理費+積立金合わせて1020万円も支払うことになります。その他、自転車やバイク置場も月額使用料を徴収されることが多く、それぞれ台数も限定されているため、希望者が多い場合は抽選になることもあります。
これ以外にもいわゆる専有部分(自宅部分)の細かい手直しは自身のお金で修繕やリフォームすることになります。

一方、一戸建ては管理費もなく駐車場があればそのお金もかかりません。
ここが一戸建てとマンションの大きな差となってきます。

しかし、一戸建てでも修繕の費用はかかります。台風で屋根が飛ばされたり、豪雨の浸水被害で急にまとまったお金が必要なることもあるでしょう。これら不測の事態だけでなく、経年劣化として外壁の修繕や設備の更新費用も必要となります。その時になって慌てないよう、自分自身で計画的に修繕費用を準備しておく必要があるでしょう。

(2)安心にかかるお金

良く「安心はお金で買え」と言われることも多く、高いセキュリティーを保つにはお金がかかります。
オートロックや管理員による常駐管理、防犯カメラの設置や24時間ホームセキュリティーなど、マンションでは、入居者全員がそのサービスを受けられますが、一戸建ての場合は自分自身で取り付けたり、加入したりしなければなりません。
そのために、セキュリティーを高めれば高めるほど一戸建てにはお金がかかります。

いろいろな制限を比べる

最近ではペットを飼う方が大変多くなっており、それに伴ってペット可のマンションが人気です。エレベーターもペット同乗を伝えるボタンがついていたり、ペット用足洗い場がエントランスに備え付けられたマンションもあります。
ただし、マンションには管理規約があります。
ペットとして可能な種類が限定されているだけでなく、「体長〇〇センチまでの小型犬に限る」といったように管理規約で細かく定めらている場合が多く、それによって家族同様に暮らしていたペットと一緒に住めなくなるといったことも起こります。このように管理規約には、マンションに住むための規則が記されています。ごみを出すルールや、民泊利用禁止など、そのマンション独自のさまざまな規則があり、それを皆で守ってこそ、資産価値を高めることができるからです。
一方、一戸建ての場合は、隣近所・町内との理解の中での自己責任の下、自由に暮らすことができるでしょう。

このように管理規約には、マンションに住むための規則が記されています。ごみを出すルールや、民泊利用禁止など、そのマンション独自のさまざまな規則があり、それを皆で守ってこそ、資産価値を高めることができるからです。
一方、一戸建ての場合は、隣近所・町内との理解の中での自己責任の下、自由に暮らすことができるでしょう。

将来の資産価値

権利の視点で考えると一戸建ての場合は単独名義であれば、その土地も建物も持分はすべて自身のものとなりますが、マンションの場合、土地は区分所有者で按分された所有権(借地権の場合もあり)、建物は区分所有権となります。
建物の耐用年数は SRC 造・RC 造の居住用は 47 年とされており、将来的に建物の老朽化等によりマンション全体を建て替えるには、区分所有法の規定により、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成決議が必要となります。
マンションの戸数が多ければ多いほど、そのマンションに住む思いはさまざまなため、この決議はなかなか進めるのが難しく、自己資産であっても自由にならない部分も多いと言えるでしょう。

また、資産価値という観点では、どの町(土地)に住むかという部分も大きいでしょう。

土地は新駅の増設、地下鉄の車両乗り入れ、ショッピングセンターの開店、エリアの開発事業など、土地に付加価値が付き値上がりすることもあります。
逆に経済状況や少子化、高齢化による世帯数減少での不動産の飽和状況が続き、値下がりすることもあります。

今から子育てを考えるご家庭には、行政の支援等にも注目し、少子化時代と言われるこれからの時代に、子育てしやすい優しい街なのか、人が集まり、住みやすい街なのかにも注目し、今後さらに街として成長する土地なのかという視点も持つと良いでしょう。
例えば、東京都江戸川区では、中学3年生まで(15歳到達後の最初の3月31日まで)のお子さまが医療機関等で健康保険証を使用して診療を受けたとき、保険診療の自己負担分を区が助成するという、「子ども医療費助成制度」があり、子育てに優しい区として若い世代の転居も多く、年々人気が上がってきています。

※江戸川区の世帯数は平成9年では約25万人だったのが、令和元年では約34.5万人と38%も増加しています。

※出典:江戸川区ホームページより

まとめ

一戸建てとマンションでは購入時から入居した後もかかるお金が違い、最後にそれを手放すときには資産価値という形でさらに違いが出てきます。
それぞれにメリットデメリットがあるため、どちらが良いという事は一概には言えません。家族が理想とするマイホームへの思いを箇条書きにし、各々の思いをもとにここだけは譲れないという軸を決め、そのご家庭の生活スタイル・働き方・家族構成・お子さまの通学などによって一番適した選択することが良いでしょう。

そのためには、どのような生活を送りたいかをイメージし、いつ頃、何をしたいかを具体的に記入した家族のライフプラン表を作成してみるのも方法です。
そのライフプランにかかる費用を具体的に記し、収入・支出をデータ化することで、住宅を購入・建てる時期、また住宅ローンの額、期間、金利、自己資金比率などの返済計画を立てることが可能となり、逆算して、購入可能金額を計算することもできます。

おおよその購入可能金額が分かれば、購入エリアや一戸建て・マンションの選択も可能となってくるでしょう。

また、選択肢の中には新築だけでなく中古という選択もあります。
しっかりと建てられた注文住宅の場合、耐震性や断熱性など高品質なものが多く、中古でもまだまだ十分住むことができる物件にもかかわらず、手頃な価格なものがたくさん市場に出ています。
新築にこだわる理由としてよく言われる「新しいから気持ち良い」という理由はリフォームなどで安く補うことも可能と言えます。
優先順位を少し変えれば、選択肢が広がり、希望の条件により近づくことでしょう。

ご家族の皆さんが安心して、毎日を楽しく過ごせるよう、一戸建て・マンション、新築・中古と多角的に情報を集めて検討されてはいかがでしょうか。そこにはきっとピッタリと当てはまる、オンリーワンの住まいがあるはずです。

執筆者
FPplants株式会社
代表取締役社長 山田健介
住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う会社を設立。現在は全国FPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
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