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分譲マンション

不動産専門家 田中和彦の視点

資産としての不動産選び
2つのポイント

梅田周辺 ※提供写真

田中 和彦

たなか かずひこ

株式会社コミュニティ・ラボ代表。マンションデベロッパー勤務等を経て現職。 ネットサイトの「All About」で「住みやすい街選び(関西)」ガイドも担当し、関西の街の魅力発信に定評がある。「最新版 ビジネス図解 不動産のしくみがわかる本」監修。

少子高齢化社会、空き家の増加、そして人口減。不動産を購入しようする際には、いろいろとネガティブワードが頭をよぎるだろう。こんな時代に不動産を購入するべきなのか悩む人も多い。しかし、一方では日経平均株価(©日本経済新聞社)は2021年2月に30年半ぶりに3万円台に回復し、今も29,388.87円(4月1日終値)※1という、ポジティヴな話題もある。また住宅ローンの変動金利も大和ハウス工業の分譲マンションを例に出すと、提携金融機関で適用される変動金利は0.395%と1%を切る低水準だ※2
ネガティヴな要素と、ポジティヴな要素、両方あるなかで、一体どのように住まい選びを進めれば良いのだろうか?
一つ念頭において欲しいのはネガティヴ要素もポジティヴ要素もあくまで総論であるということ。
例えば空き家率。日本全体で空き家は増加しているがエリア差は大きい。空き家率の最も高い和歌山県(16.5%)は最も低い沖縄県(9.8%)の約1.7倍である※3
同様に、人口減も全国一律に減るわけではない。人口増減率の最下位は秋田県で-1.48%と減少している一方で、一位の東京は0.71%と増加しており、地域差がある※4

かつて住宅が足りず人口が増加している時代は「どこを買っても値上がりする」と思われていたが、今はエリアや不動産の種別によって需要が大きく異なる時代になった。コロナ禍の影響も考慮した上で需要の多寡に留意して選べば、依然として不動産は投資対象となりうる。
また、被相続人は増加傾向にあり※5、相続資産構成のおよそ3割は不動産である※6ことを考えれば、投資だけでなく相続対策の対象ともなりうる。では、どのようなポイントで選べば良いか?以下2つのポイントから見ていきたい。

※1:参考 新型コロナウイルス流行前の2019年3月29日の日経平均株価の終値は21,205.81円 ©日本経済新聞社
※2:提携金融機関/住信SBIネット銀行 ●融資限度額/500万円以上2億円以下(10万円単位) ●返済期間/35年以内(1年単位) ●販売価格に対する融資限度額の割合/100% ●利率/0.395%(変動金利)※店頭金利2.775%から2.38%を、優遇した金利になります。また優遇金利は審査により適用となりますので、不適用となる場合がございます。 ●事務手数料/お借入金額の2%に相当する金額に消費税を加算した金額 ●お申込に際し、提携銀行及び保証会社の審査がございます。審査の結果、ご希望に沿いかねる場合もございますので、あらかじめご了承ください。 ●適用されます金利は融資実行時のものとなり、表示されている金利と異なる場合がございます。 ●上記提携ローンのご案内は令和3年4月時点のものです。
※3:出典「平成 30 年住宅・土地統計調査」(総務省統計局) (https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf)
※4:出典「都道府県別人口増減率」(総務省統計局)より(https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2019np/index.html)
※5:出典「令和元年分相続税の申告事績の概要」(国税庁)(https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2020/sozoku_shinkoku/pdf/sozoku_shinkoku.pdf)より、被相続人数の推移のグラフを加工して作成
※6:出典「季刊 個人金融 2019 春『特集 相続と個人金融』」(一般財団法人ゆうちょ財団)より

POINT 01 都心と郊外

コロナ禍の住宅市場でよく話題にされるのが「郊外需要の復活」。リモートワークができるようになったので、郊外でのんびり暮らそう!そのようなステレオタイプなイメージで郊外生活もいいのではないか?と考えた人も多い。緊急事態宣言下、リモートワークを強いられ自宅の中で過ごす時間が長くなればそのようなことを考えるのも無理がない。
確かに、通勤頻度が減ったため過度に交通利便性の高い場所に住まなくても良いと考える人は増えたかもしれないが、交通利便が悪い方が良いわけではない。何かを我慢してまでも都心に住む必要がないというだけ。今後リモートワークが定着すれば、自宅周辺で過ごす時間は増え、自宅周辺でいかに様々なものが揃っているかがポイントとなる。
加えて、都市部(都心)にも共用部に緑の多い物件、広い公園など近所で息抜きができる場所がある物件もある※7。緑豊かな郊外移住という選択肢もあるが、息抜きのできる公園や広場のある都会も存在する。なんとなくのイメージに捉われず、住まいの近くに憩える場所があるか、そんな現実的な視点で吟味を進めたい。
プレミストタワー靱本町 靱公園および外観完成予想図
※7:参考 プレミストタワー靱本町/靱公園まで約70m

POINT 02 コンパクト間取りと広々間取り

コンパクトな住戸と広々とした住戸。住まい心地としては、予算が許せば広々としている方がいい人も多いかもしれない。
また、資産としても広い間取りのほうが向いていると思われそうだが、コンパクトな間取りが資産にならないかというと、実は、そうとも言えない。というのも、世帯人数や供給住戸の面積など、コンパクトな間取りを取り巻く状況に変化があるからだ。
日本の世帯人員数を見ると日本の家族構成は三世代家族から核家族、そして今は単独世帯が増加傾向であり、今後、さらなる増加が予想されている。2020年は全世帯の約3件に1件(35.7%)※8が単独世帯で、単独世帯を除いた世帯の平均世帯人員も、大阪万博があった1970年には4.01人だったのが、バブル末期の1990年には3.59人、2015年には3.03人まで減っている※9
ところが、新築分譲マンションの供給でも専有面積50㎡未満のコンパクトな住戸の割合は全体の30%前後。※10
これからの社会情勢を踏まえると、単身向けのコンパクトな間取りも、賃貸運用や売却なども視野に入れた、個人資産として検討する余地がある。

※8:出典 「日本の世帯数の将来推計(平成30年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)( http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/hprj2018_gaiyo_20180117.pdf)を加工して作成
※9:出典 政府統計の総合窓口(e-Stat)「国民生活基礎調査 平成27年国民生活基礎調査 世帯票 報告書掲載 」 (https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003171820)
※10:MRC調べ(2021年3月現在)

以上、資産としてのマイホーム選びを「都心と郊外」「コンパクト間取りと広々間取り」のポイントから見た。このように、資金・住まい心地・その他色々な角度で吟味する必要がある。住まい選びの際には、検討材料の一つとして、この2つのポイントを思い出して欲しい。
※靱公園およびプレミストタワー靱本町の完成予想図は2019年9月撮影の靱公園写真に完成予想図を合成したもので実際とは多少異なる場合があります。
※掲載の完成予想図は設計図書を基に描き起こしたもので、実際とは多少異なる場合があります。また、カーテン・家具・照明・備品・車等は販売価格に含まれておりません。植栽は特定の季節の状況を想定して描いたものではありません。また、竣工時には各完成予想図程度には成長しておらず、形状・位置などは実際とは多少異なる場合があります。樹種は一部変更となる場合があります。外観形状の細部・設備機器などについては再現しておりません。

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