コラム
<買いたい> 中古住宅を購入した後で
欠陥が見つかったらどうなるの？

では、中古住宅の購入時にはどのような点に注意すればいいでしょうか。

まず、基本中の基本といえる点が、建物がクリアしている耐震基準を確認することです。建築基準法は制定以来何度も耐震基準を変更しており、建築年代によってその建物が満たしている基準は一様に異なります。特に大きな変更は1981年に実施され、1981年6月を境に耐震性能は大きく異なります。

言うまでもなく1981年6月以降に建築確認を受け、新耐震基準で建築された建物については厳しい耐震基準で建てられています。また、阪神淡路大震災の被害状況を教訓にして行われた2000年6月の改正でも耐震基準の改定がありました。

現在も新築住宅はこの基準で建築されています。中古住宅を見るときは、まず1981年の新耐震基準で建てられた建物であるかを確認しましょう。

さらに面積や境界線などの基本事項が登記簿上の情報と合致しているか、容積率や建ぺい率、建物の高さなどに違法箇所はないか、といった基本的なことをまず確認する必要があります。

次に重要なのは、その住宅に関する長期的な修繕・維持計画が立てられているか、計画に基づいたメンテナンスやリフォーム履歴がきちんと残されているか、ということです。

仮に建築時に遵守した基準が高いレベルのものであっても、その後の生活やメンテナンス状況によっては、一般的な想定よりも性能を低下させているケースも考えられるからです。

そのためメンテナンス記録が管理・蓄積されているかどうかは、大切なチェックポイントです。

また、リノベーションのしやすさの見極めも重要です。
マンションの場合は、カーペットからフローリングへの交換などについて一般的には可能でも管理組合として禁止または制限を付けているケースがあります。また、特に戸建て住宅の購入の場合は、構造の安定のために「取れない柱」「取れない壁」が存在する場合があります。

リノベーションのプランに制約が生じる可能性があるので、物件選定時にあらかじめチェックしておくことが重要です。