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コラム
<売りたい>
住宅の売却査定で、土地と建物を
分けて査定してくれる会社とは?

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家の売却価格は
どうやって決まる?

――気になりますね。
高いほどありがたいし、大切にメンテナンスを施してきた家はきちんと評価してほしいと思います。しかし、住宅の評価は非常に曖昧で、そもそも土地と別に建物を単独で評価してくれるケースは稀というのが現状です。

POINT 01 古いというだけで状態がよくてもゼロ査定?

土地+建物の査定では、ほとんどの場合、不動産会社が土地の市場価格を参考に価格を提示します。

市場価格というのは、条件や環境が似た土地が実際に取引されている実勢価格です。

確かに土地については、固定資産税の評価の基準となる「路線価」が明確になっており、市場取引も数多く行われていて参考例も多く、相場から類推した価格は妥当性が高いといえます。

しかし、その土地の建物については、特に査定の目安となる基準はなく、築年数で大まかに決められているのが現状です。

特に住宅の大半を占める木造住宅の場合は評価が低く、築20年を過ぎていればどんなに状態がよくてもほぼゼロ査定。

逆に解体費用が土地価格からマイナスされることもあります。

そのため、土地+建物の査定では土地と建物の査定額を別々に示すことなく、「総額」で表示することがほとんどです。

「建物」が古いと「土地」の取引相場で、査定額が決まるのか…

POINT 02 築30年でも価値の高い中古住宅はある

しかし、まだ十分に住むことができる手入れの行き届いた建物が、一定の築年数が経過しているからといって一律に「ゼロ査定」になってしまうのはおかしなことではないでしょうか。

確かに国税庁は、木造や軽量鉄骨造の建物の耐用年数を20年あるいは27年と定めています。また、築25年で固定資産税の木造住宅の評価は下限値になります。

しかしこうした国税庁の数字は、あくまでも税額の計算の根拠として決められたもので、建築の視点から木造住宅の価値を判定したものではありません。

仮に築年数が浅くても、住まい方やメンテナンスの仕方、周辺環境などによって急速に老朽化が進行している住宅があり、他方で、築年数が30年を超えながら、適切な修繕やメンテナンスが行われた結果、傷みが少なく十分な性能と美しさを保っている住宅もあります。

建物に対する独自の査定が行われれば、その価値を築年数だけで一律にゼロにするというような乱暴な査定は行われないはずなのです。

古くても、「建物」をきちんと査定してほしい!

POINT 03 建物の適正な価値を正しく評価・査定できる専門家が必要

では、建物の評価は具体的にどこを見ていくことが必要なのでしょうか?

まず耐震性能のレベルです。

建築基準法の耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を経て大幅に改正され、1981年6月から新たな耐震基準に変わりました。この新耐震基準の下で建てられた住まいであるかどうかは、耐震性能を知る大きな手がかりになります。

また、「定期メンテナンスの計画が立てられていたか」、「竣工以来、実際にどのような修繕やメンテナンスが行われてきたか」、「工事履歴がきちんと残されているか」、といったことも大切なポイントです。

さらに、採光や通風、収納力、間取りの変更や維持管理のしやすさへの配慮といった性能面も建物の価値を大きく左右します。

建物の査定は、上記のようなポイントを一つひとつ見ていくことが必要であり、そのためには建物の構造や性能、設備、さらには経年変化などについての専門的な知識を持った技術者が査定に当たることが必要です。

耐震性をはじめ住まいの性能評価は重要ですね

POINT 04 築30年で500万円の査定例も

住宅評価の現状を変え、良質で性能の明確な中古住宅の流通を支えようと大手ハウスメーカー10社グループが協力してつくられたのが「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」です。

同協議会では共通の査定方法と基準を定め、宅地建物取引士の資格取得に加え様々な試験や研修をクリアして建物のプロと認定された 専門家「スムストック住宅販売士」が、その基準に基づいて査定を行うシステムを確立しています。

この「スムストック査定」では、まず、建物を構造躯体(スケルトン)と内装・設備(インフィル)に分けて査定。さらに、耐震性、建物としての維持管理基準の有無、リフォーム工事履歴などをチェックし、13項目以上の評定・補正を行ったうえで建物の価値を算出しています。

実際、この査定では、築25年~30年の建物の成約事例価格が平均で約500万円※という金額になっています。従来の評価ではゼロ査定とされることもあった建物にこれだけの価値が認められているのです。

大和ハウス工業が施工した戸建て住宅についてスムストック査定をご希望の方は、Livnessへお気軽にお問い合わせ下さい。

※2016年11月までの5,056件の成約事例集計件数による。東京カンテイ調べ

ハウスメーカーの住宅なら「スムストック査定」を利用したい

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