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コラム
<売りたい>
家の売却で利益が出たら、
税金がかかるの?

家を売却して住み替えの資金にしたり、空き家になっている実家を処分して現金化したいと考えている方は多いのではないでしょうか。そこで気になるのは、売却して得たお金にかかる税金のことです。あらかじめ知っておきましょう。

POINT 01 不動産を売却すれば譲渡所得として課税対象に

ライフスタイルの変化に合わせ、マンションへの住み替えや実家の処分など、土地と建物の売却を検討するケースが増えています。

実際の売却活動は不動産会社などに依頼して進めるにしても、気になるのは売却で得たお金に税金がかかるのか、かかるとすればどのくらいなのかということです。

「売却したものの、思ったより税金がかかり期待した収入を下回ってしまった」ということがないように、あらかじめ不動産の売却に関する税制や税率などを知っておくことが必要です。

家や土地などの不動産を売却すると、「譲渡所得」となり、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」がかかることがあります。

計算方法や税率、控除などの条件を細かく見ていきましょう。

家や土地を売ると、所得税や住民税がかかるのね

POINT 02 売却額と課税対象となる金額は別

「所得税」は、土地建物等を売却した収入金額そのものではなく、土地や建物の売却金額などから必要経費として取得費および譲渡費用を差し引いて算出した収入金額から、特別控除などを控除して計算します。譲渡所得に対する所得税は次のように計算されます。

<不動産の譲渡所得にかかる所得税の計算式>

所得税=[収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(適用に条件がある)]×税率

課税対象となる金額は、売却額と同じではありません。そこから、不動産の取得に要した費用や売却のために使った経費などを差し引くことができます。上の式に沿って詳しく見ていきましょう。

まず、「収入金額」とは譲渡した際の価格のことを言います。つまり、売却金額を指しています。

「取得費」は、居住用財産としての不動産を手に入れるためにかかったお金の総額で、具体的には土地・建物の購入代金、建築代金、購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息などです。土地は購入時の代金がそのまま計上できますが、建物については使用に伴って年々価値が下がっていると見なされ、決められた計算式に基づいて金額を計算します。古くなるに従って取得費の額は小さくなります。親の実家などで取得費がいくらだったか分からない場合は、一律に売却金額の5%を取得費として計上できることになっています。

「譲渡費用」は、売却するために直接かかった事務費用のことです。仲介手数料や印紙税、もし売却に当たって建物を取り壊した場合には取り壊し費用などが含まれます。

「特別控除」は、マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など、一定の要件を満たしている場合に適用される控除です。譲渡所得から100万円~5,000万円を特別控除することができます。

例えば不動産が5,000万円で売却できたとき、取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円だったとすれば、5,000-(4,000+200)=800万円が課税対象となる所得額です。ただし、住んでいる物件、あるいは以前住んでいた物件を売却した場合には、住まなくなってから3年をたった日を含む年の12月31日までの売却では、課税譲渡所得金額から3,000万円を控除できることになっています。従って、上記の例では所得税はかかりません。ただし、売却した年の前年および前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます)、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと、売却した年、その前年および前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないことなど、適用を受けるたけの要件がありますので、税理士のアドバイスを受けることをお勧めします。※住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)との併用はできません。

※国税に関するご相談は管轄の税務署で行っています。

特別控除で、所得税がかからない場合もあるんだ

POINT 03 所有期間によって税率は異なる

次に、税率がどうなっているか、見ておきましょう。
売却した土地建物の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、異なった税率が適用されます。

○長期譲渡所得=所有期間が5年を超えるもの
20%(所得税15% 住民税 5% ※居住用不動産の場合)

○短期譲渡所得=所有期間が5年以下のもの
39%(所得税30% 住民税 9% ※居住用不動産の場合)

○その不動産が居住用で所有期間が10年を超える場合は税率が軽減され、
課税譲渡所得が6,000万円超の部分については、所得税15%、住民税5%
課税譲渡所得が6,000万円までの部分については、所得税10%、住民税4%

になります。
※なお、2037年分まで別途、復興特別所得税が基準所得税額に対して2.1%が課されます。

不動産の所有期間によって、譲渡所得の税率が変わるのね

POINT 04 譲渡損失は他の所得と損益通算できる

逆に売却によって損失が出た場合は、どうなるのでしょうか。所得税や住民税がかからないことはいうまでもありませんが、逆に、損失分を売却した年の事業所得や給与所得などと相殺して所得税や住民税を減らすことができます。これが「損益通算」と呼ばれるものです。

さらに、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺しきれない場合は、翌年から3年間の所得まで繰り越して控除できるので、最長で4年間の所得税や住民税が軽減できます。「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。ただし「損益通算」にもこの「繰越控除」にも適用されには条件があり、確定申告も必要になります。必ず専門家のアドバイスを受けましょう。

Livnessでは、住まいの売却に伴う、さまざまなご相談を承っております。売却に際して、何か解決すべきお悩み等がある場合でも、お気軽にお問い合わせください。これまでの豊富な不動産売却、仲介の実績から、解決のヒントをご提供いたします。

売却によって、損益が出る場合もあるよなぁ

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監修:渋田貴正(税理士、司法書士、行政書士、社会保険労務士、起業コンサルタント®)
1984年富山県生まれ。東京大学経済学部卒。大学卒業後、大手食品メーカーや外資系専門商社にて財務・経理担当として勤務。在職中に税理士、司法書士、社会保険労務士の資格を取得。2012年独立し、司法書士事務所開設。2013年にV-Spiritsグループに合流し税理士登録。現在は、税理士・司法書士・社会保険労務士として、税務・人事労務全般の業務を行う。
著書『はじめてでもわかる 簿記と経理の仕事 ’22~’23年版』(成美堂出版)
商業登記・相続登記に特化した司法書士事務所V-Spirits (pright-si.com)

※掲載の情報は2023年1月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

写真:Getty Images

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