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土地選びの際に押さえておくべきポイントを確認しておきましょう。

土地について

坪単価の安さで選んだ土地に潜むリスク… 知っておくべき宅地トラブル集

家は、人生最大の買い物。

とにかく出費がかさむので、土地代はできるだけ安めに抑えたい……という気持ちから、つい坪単価の安さで土地を選んでしまう方も少なくないようです。

しかし、坪単価だけにこだわって土地を購入してしまうと、思わぬトラブルに見舞われることも……。買った後に「こんなハズじゃなかったのに……」とならないよう、土地選びの際に押さえておくべきポイントを確認しておきましょう。

土地選びの基本って?

土地を選ぶ際には、ピンポイントで「この価格」「この場所」と決めるのではなく、間取りやプラン、トータルな予算なども含めて柔軟に考慮しつつ、範囲を広げながら探していくことをオススメします。

その上で、敷地にまつわる目に見えないリスクを事前に知っておくことは大切です。十人十色という言葉があるように、土地が持つ特性もさまざま。次章から、土地選びの際に知っておきたい要注意ポイントを紹介します。

ここに注意(1)補強工事が必要な土地

建物を支える土地には、強固であってほしいものですよね。しかし、パッと見ただけではわからない不安要素が土の中に潜んでいることも。その中でも特に気をつけたい土地が下記の2点です。

高低差がある土地

同じ敷地の中で高低差があると、地面をならすための工事が必要になることがあります。また、地盤の崩壊を防ぐため、擁壁(ようへき)と呼ばれる壁をつくらねばならないことも。擁壁とは、崖などの崩壊を防ぐための、コンクリートブロックや石などでできた「壁状の構造物」のこと。駐車場や玄関の位置に高低差がある時も擁壁工事を行わなくてはならない場合があり、費用に加え間取りに制限がかかるケースもあります。

地盤が弱い土地

地盤の状態は、予算に関わる大きな判断要素。地盤が軟弱だと補強をせねばなりませんが、その工事とは支持層まで杭を打ち込んだりする、かなり大がかりなもの。費用も当然、相当な額となり、場合によっては数百万単位になることもあります。

ここに注意(2)法的規制により実際には利用できない土地

目に見えない不安要素ということで言えば、こちらも気をつけたいポイント。その土地に関する書類を見て、初めて工事に関する制限を知った……とならぬよう、代表的なケースを知っておきましょう。

敷地面積にズレがある土地

登記簿上の面積と現状で使用できる面積が異なるというのは、土地購入の際によく聞かれる事例です。想定していた面積と異なっていた場合、間取り計画に支障をきたします。

敷地の用途に制限がある土地

購入した土地なら、なんでも自由に思うような建物を建てられるとは限りません。購入した土地が景観条例や風致地区指定に指定されていると、建築物の高さや外観に制限がかかることもあります。自治体によっては厳しい条件を設けているところもあります。

セットバックしなければならない土地

建築基準法により、購入した土地の前にある道路幅が4m未満の場合、道路の反対側が宅地であれば道路の中心線から2m、道路の反対側が崖や川・線路などの場合は4mセットバック(後退)して建物を建てるという決まりがあります。これによって、利用できる敷地が狭くなることがあります。セットバックが必要な土地には、門や塀、擁壁も含め建築物を建てることができません。

ここに注意(3)周囲の環境的に生活しづらい土地

購入しようとしている土地の周辺環境はどのようなものなのか? 住み始めないとわからないことも多いけど、できる限り事前に知っておきたいものです。

近所の視線や匂い・騒音などに懸念がある土地

購入した土地の周辺の建物の窓の向きが、これから建てる住まいのリビングなどに向いていると、プライバシーに問題が出る可能性があります。
さらに、匂いや騒音など目には見えない問題がないかどうかも確認しておきたい点です。周囲の建物の排気口がこちらに向いていないか、ゴミ捨て場が敷地の近くにないか、ある場合も適切に管理されているか。車による騒音やヘッドライトの灯りが住まいに差し込まないかなど、時間と共に変わる条件もあります。細かいようですが、いざ実際に生活しはじめるとかなり気になるものです。

将来的に周辺の建物が変貌しそうな土地

敷地周辺に空き地があり、そこの用途地域によっては、マンションや大きな建物が建つ可能性がないとはいえません。また、事業用の用地であれば将来的に転売され、ビルが建つこともあります。さらに、周辺の建物の築年数が古い場合なども取り壊され、新しい建築物が建って景色が一変することもあります。

災害などのリスクがある土地

費用以上に大切なのは、家族の命。いざという時に家族を守るため、水害が起こった際に水が押し寄せない土地であるか、断層の上に敷地がないかといったことも確認しておかなくてはならない事項。地域のハザードマップを入手しておくのもよい方法です。

土地は自分の目で確かめて、信頼できるパートナーと選ぶのが◎

高低差の確認は土地家屋調査士に頼んだり、登記関連の書類は法務局に問い合わせをすればわかりますが、いずれもなかなか手間のかかるものです。

不動産業者と一緒に現地を見ることで、ある程度の説明はしてくれますが、重要事項説明以外の情報は得られないことも少なくありません。

土地を選ぶ際には、やはりなんといっても自分の目と感覚で確かめることが大切。また、その敷地に長く住むための提案を行ってくれるハウスメーカーなどに聞くのも手です。数多くの物件を取り扱うダイワハウスでは、調査からプラン・間取りの相談までスムーズな対応・提案が可能です。

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