37■法律で定められた、必要な議決権の割合規約の変更3/4以上敷地、共用部分の変更変更を伴わないものを除く）3/4以上（ 形状または効用の著しい 義務違反者使用禁止の請求建て替え決議3/4以上4/5以上管理を決定する「総会」••マンションを維持管理する上での諸問題は、「総会」で決定します。区分所有者はそれぞれの議決権を持っているため、「総会」にはできる限り出席しましょう。••定期総会は年1回開催され、管理組合の予算の決定や決算の承認、議案の議決が行われます。また通常、管理組合の次期役員もその場で選出されます。開催にあたっては、日時や議案が記載された「総会」の開催通知が届けられます。なお、通知に記されていない議案は「総会」で決定することはできません。••管理組合の早急な決定が必要とされる場合には、臨時総会が開催されます。••「総会」の議事録は管理組合で保管されており、過去にさかのぼって閲覧できます。総会の議決権••通常、総会の議決権はそれぞれの住戸が1つずつ持っています。各住戸の専有部分の床面積に違いがある場合は、その面積に応じた議決権が設定されることもあります。••管理組合の総会は、議決権を持つ組合員が半数以上出席することで成立します。また、議決には出席した組合員の過半数の賛成が必要ですが、「管理規約」によって他の決議方法を定めることもできます。特に規約の変更や建て替え決議といった重要な決議は、法律で定められた特別多数決によって議決が行われます。実際の管理を行う「理事会」••「理事会」は総会で決定されたことを実際に行う機関として設置されています。そのメンバーである理事は総会で選出され、その役割は「管理規約」で定められています。••「理事会」は必要に応じて随時開催され、マンションの維持管理に関するさまざまな問題について議論を行います。意見や要望をお持ちの区分所有者は、「理事会」に申し出てください。••外部管理者方式の場合は、理事会は廃止されてマンション管理の経験豊富な有資格者を担当管理者とします。業務内容としては、管理委託業務の確認や、修繕工事の見積精査、契約事務・報告書・届出への捺印などを行います。長期修繕計画書••マンションは耐久性の高い建造物ですが、経年による劣化を避けることはできません。建物の劣化を放置するとマンションの美観が損なわれ、また耐用年数や強度が低下するなど、建物本体に影響を及ぼす場合もあります。マンションの資産価値の低下を防ぎ、良好な状態を維持するためには、外壁や階段の塗り替え、屋上の防水工事といった建物の長期的な修繕を計画的に行う必要があります。そこで、修繕項目やその標準周期から、計画的に修繕を実施すべき時期と費用の目安といった項目をまとめたものが「長期修繕計画書」です。修繕積立金••「長期修繕計画書」に従って修繕工事を実施するためには、長期的な計画に基づき、修繕費用を積み立てる必要があります。なお「長期修繕計画書」に記載された修繕金額は、あくまでも作成時点での予想金額です。実際の工事費は、劣化の程度や環境といった諸要因によって大きく変わるため、予想金額を上回ることも考えられます。その結果、積立金の変更、一時金の徴収などが発生することもあるため、外部環境などの条件を踏まえ、5～6年ごとに長期修繕計画を見直すことをお勧めします。
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