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コラム
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生前贈与って何?遺言書って必要?
不動産相続の3つの対策

不動産相続には、大きく分けて「税務対策」「納税」「争族(相続トラブル)」の3つの対策が重要です。しかし、税金や不動産に関する専門知識や、複雑な手続きが必要になる場合も少なくありません。今回は、不動産相続対策の重要性や注意点を解説します。

POINT 01 不動産相続は税務対策、納税、争族の3つの対策が大事

不動産相続で大切なのは、被相続人の遺志を受け継いで、円満に財産を分割し、相続人たちが協力してその財産を守っていくことでしょう。

しかし実際に不動産相続をする際は、いろいろな問題が出てきます。特に大きな問題となってくるのは、相続税の申告です。人によっては千万円単位、あるいは億円単位で相続税が課税される可能性もありますから、現代は財産を残すための税務対策や、納税資金を確保する手段を考えることが必須の時代だと言えます。

また、「相続は自分に与えられた権利だ」と主張し、少しでも多く相続しようと、親族の間で遺産分割に関する争いが起こるケースも珍しくありません。こういった状況を俗に“争族”と言い、事例もさまざまです。ひどい場合には裁判が長引いたり、話し合いが泥沼化して絶縁に至ったりすることも。

税務対策、納税、争族の3つのポイントについて、計画的に対策することが、不動産相続のトラブルを避ける上で重要な方法であることは間違いないでしょう。

POINT 02 税務対策と争族対策に有効。生前贈与とは?

(1)生前贈与とは?

亡くなる前に財産を渡すことを「生前贈与」と言います。すでに財産を誰にどのくらい渡すのかを決めているのであれば、生前贈与は税務対策としてとても有効な方法です。

財産を生前に贈与していた場合も、「贈与税」という形で税金はかかります。ただし、年間110万円の贈与までは非課税となる制度(暦年課税制度)や、2,500万円までは非課税で贈与できる制度(相続時精算課税制度)などの控除もあるため、有効活用していきましょう。

また、配偶者間の贈与や教育資金援助などの目的の贈与には、さらに控除を受けられる特例や制度もあります。

(2)相続財産自体を減らすことで税務対策に

相続財産自体を減らしたり、財産の評価額を下げたりすることは、シンプルな税務対策のポイントです。

財産を減らしておけば当然、相続税も減らせます。「財産を減らす」といっても、財産を無駄に使うのではなく、生前贈与で子どもや孫に先渡しをすれば、税務対策につながるということです。

(3)相続人への生前贈与で争族防止に

生前贈与は、生きている間に自分の財産を無償で相続人に与えるという明確な意思表示ですから、税務対策だけでなく親族間の相続トラブル・争族の防止にも有効です。贈与の理由や気持ちを配偶者や子どもに直接伝えたり話し合ったりできますし、法定相続人になっていない内縁の配偶者やお世話になった方に財産を渡すことも可能なので、相続人となる方たちが、自分の残す遺産によって争うことを心配しなくてよくなります。

POINT 03 高額な相続税が発生するかも!?

相続した不動産に、多額な相続税が発生する可能性があります。ここでは「相続税」のそもそもの意味と税務対策について説明します。

(1)相続税とは?

2015年に相続税法が一部改正され、基礎控除額が減額されました。基礎控除額とは、遺産から差し引ける金額のことです。この場合の遺産とは、不動産に限らず、預貯金などすべての相続資産を指します。この相続資産の額が基礎控除額より下回っていれば、基本的に相続税がかかることはありません。

しかし、改正によって最高税率も上がり、資産を持つ方は一律に相続税が増えました。相続資産の額が基礎控除額を超えたら、10カ月以内に相続税を税務署に申告し、併わせて納付も必要になります。

■不動産に関わる相続税と贈与税の違い

相続税について考える際は、どんな財産を残すのかということも重要なポイントとなります。たとえば、現金を相続する場合と不動産を相続する場合では、一般的に不動産は現金より相続税評価額が下がるため、相続税の負担を減らすことができます。

また、不動産相続には、生前贈与と比較して「基礎控除額が大きい」「相続税の税率が贈与税の税率よりも低い」という2つの特徴があります。

2015年に相続税が改正されたとはいえ、相続税の基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という大きな金額です。仮に、不動産を一括で生前贈与する場合の基礎控除額は110万円なので、大きな差があることがわかります。

さらに、控除後の税率にも違いがあり、基本的には相続税の税率のほうが低いですが、不動産を多数所有している場合や、その他の預貯金や有価証券などの資産が大きい場合には贈与税のほうが安くなるケースもあります。

納税の負担を軽くするためには、相続税と贈与税の特徴を理解し、それぞれの状況に合わせた適切な選択をする必要があるでしょう。

(2)生前贈与で相続財産を減らす

毎年110万円以内の範囲で生前贈与を実施すれば、贈与分が非課税となりますし、相続財産を減らせるため、相続税の税務対策にもつながります。早くから長い年月をかけて実施することで、税務効果が高まるのが特徴です。

また、資産家の方は毎年110万円以上の生前贈与を行い、贈与税を支払うことが有利になるケースもあります。たとえば、今の相続財産だと相続税が30%で課税される方は、贈与税率が30%以下であれば、贈与税を支払ってでも生前贈与を進めていくほうが有利となります。

それぞれの金額における相続税の課税率と贈与税の課税率を比べてみれば、どれだけの金額を贈与するのが最も効果的なのかイメージできるでしょう。

ただし生前贈与については、その事実があったことを税務署に証明するため、毎年贈与税の申告を行うとともに、その都度贈与契約書を作成する必要があります。

また、生前贈与を行っていても、相続発生前3年以内の贈与は相続税の対象となるので注意が必要です。

それに加えて、預貯金や有価証券など換金性の高い財産を生前贈与することは比較的容易ですが、不動産は換金することが難しく、高額である傾向が高い財産なので、生前贈与は慎重に行いましょう。たとえば土地を生前贈与する場合、「110万円分の土地だけ贈与する」ということは不可能であり、土地一筆を贈与する必要があります。そのため、多額な贈与税が発生するケースも考えられます。

土地の持分を何年かにわたって少しずつ贈与する方法もありますが、司法書士へ支払う持分登記費用や、税理士へ支払う贈与税申告書作成費用などの経費が発生します。

これらの経費を考慮し、持分を少しずつ贈与するほうが、税負担が少なくて済むかどうか検討するのがいいでしょう。

また、相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されませんが、生前贈与により不動産を取得した場合は不動産取得税が課税される点にも気をつけましょう。

(3)不動産や特例の活用で相続財産の評価額を下げる

相続財産の評価額を下げることも、有効な税務対策です。これは、財産の種類や用途によって、時価と税務上の評価額(課税価格)とのギャップが大きくなることを活用した方法と言えます。預貯金は額面そのままで課税されますが、不動産は市場で取引される時価より評価額が低くなることが多いため、現金を不動産に換えれば、相続財産の評価額を圧縮できるのです。

そのため、不動産を相続する場合には、実際に現地に行って現在の状況を確認するほうがいいでしょう。不動産の評価額は一概には決められないという一面はありますが、その不動産がどういう状況にあるのかによって、評価額が減額される可能性もあるからです。たとえば土地が不整形、道路に接していない、高圧線の下にあるなどの場合は、評価額が減額されやすくなります。

また、第三者に賃貸する土地や建物は評価額が大きく下がる計算方法になっています。評価額を下げる方法として、土地や建物を別の収益不動産に組み替えるのも有効と言えるでしょう。

さらに、三大都市圏においては500平方メートル以上、三大都市圏以外の地域の場合は1,000平方メートル以上の土地を所有している場合、一定の要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」という、土地の評価額を大きく減額できる評価方法が選択可能です。この評価が適用できると、最大で40%程度減額されます。

この他に、税法で認められた特例もぜひ活用したいものです。中でも、一定の条件を満たす貸付用の土地であれば、「小規模宅地等の特例」が適用され、土地の評価額を最大で80%も減額できます。しかし、争族などで宅地が未分割のままでは特例の適用が受けられないため注意しましょう。

(4)控除額を増やす

いろいろな方法で、相続税の控除額を増やして税務対策することもできます。

■養子縁組で控除額を増やす

養子縁組で法定相続人を増やすと、養子一人に対し基礎控除額が600万円増えます。ただし、過剰な節税を防止するため、基礎控除を算定する上で法定相続人と認められる養子の数は被相続人に実子がいる場合は一人まで、実子がいない場合は二人まで、と決められています。

■死亡退職金で控除額を増やす

被相続人に支払われるはずの退職金や功労金を受け取らないまま相続が発生した場合、「退職手当金等」として相続人の手に渡ります。法定相続人一人に対し、500万円の控除が適用されます。

■配偶者控除を活用する

相続人の数にかかわらず、被相続人と婚姻関係にある配偶者の相続が1億6,000万円以下であれば配偶者控除が適用されます。配偶者の法定相続分を超えて相続しなければ、いくらであっても相続税はかかりません。

■障害者控除を活用する

障害者が法定相続人の場合、障害者控除が適用されます。控除額は、障害者が「満85歳になるまでの年数×10万円」、特別障害者が「満85歳になるまでの年数×20万円」で計算されます。

■未成年者控除を活用する

未成年者が法定相続人の場合、未成年者控除が適用されます。「満20歳になるまでの年数×10万円」で計算されます。年齢以外に、国籍や在留期間など一定の条件も設けられています。

POINT 04 現金で支払い!?相続時の納税資金はどう確保する?

ここでは相続時の納税資金の注意点や相続時の資金確保と税務対策について解説します。

(1)相続時の納税資金の注意点

相続税の納税は、相続開始日(被相続人が亡くなった日)から10カ月以内に、現金で一括納付が原則です。納付期限を過ぎてしまうと、延滞税や無申告加算税がかかります。また、遺産分割に必要な現金も併せて必要になることがあります。2017年より、納税額が1,000万円未満であれば、インターネットを利用したクレジットカードでの納付手続きも可能になりました。

相続税の予想額を算出し、遺産分割を考えると、相続時にどれくらいの現金が必要になるかはある程度想定できます。しかし、相続財産が不動産ばかりで現預金が少ない、もしくは遺産分割がまとまらず預貯金が凍結されたままであるなどの理由で、申告期限までに相続税が払えないというケースも多いので要注意です。

相続人自身の預貯金で納税ができなければ、「延納」や「物納」という制度を利用するか、金融機関から納税資金を借りるなどの方法があります。ただし、延納も金融機関からの借り入れも担保の提供が必要になります。相続人自身の財産を担保に提供できれば問題ありませんが、それもできない場合は相続財産を売却するしか方法はありません。

(2)生命保険の加入で、相続時の資金の確保&税務対策

現在の財産で、それに見合う預貯金や有価証券などがある場合は心配はいりませんが、納税資金が足りなくなりそうな場合は生命保険に加入しておき、相続時の納税資金を準備することもできます。

また、遺族が受け取る死亡保険金については、「法定相続人の数×500万円」までであれば相続税が課税されません。法定相続人の数が決まっている方は、控除額に合わせてプランを見直すことで税務効果が期待できます。

(3)遊休資産の売却や賃貸事業の開始で資金確保

空き地や、今も将来も利用する可能性が低い不動産などの遊休資産がある場合は、早めに売却して現金化することも、納税資金確保の1つの方法です。固定資産税や維持費の負担も減るでしょう。

ただし、売却益が出ると所得税と住民税等を支払う必要があるため、注意が必要です。

また、賃貸マンションを購入するなどして賃貸事業を開始することで、納税資金にあてられる賃料収入を得るという方法もあります。収益のバランスを確認して、負担がない優良な賃貸事業にしておくことで、相続のときにもプラスの財産になりますし、現金を賃貸不動産に組み換えると資産評価が圧縮されるため、相続税の税務対策につなげることも可能です。

POINT 05 “相続”が“争族”にならないために。遺言書で誰に何を与えるか決めておく

一般的に相続が起こる頃には、家族や親族がそれぞれ独立して何十年もたっていることが多く、個人の考え方や人生設計は大きく異なっており、それが原因で争族が発生しがちです。

争いやもめ事を避けるために理想的なのは、生前に被相続人が遺言書を書いておくことです。遺言書があれば、原則としてその内容に従った配分が行われることになります。遺言書に書かれた言葉や、誰に何を与えるかという内容は、もともとの財産の持ち主である故人の遺志です。よほど理不尽な内容でない限り、相続人たちも納得してくれるでしょう。

また、相続人となる兄弟や姉妹の間でもめそうになったときなど、親からの思いが書面で残っていれば、冷静になることができるはず。遺言書が親族同士の相続トラブルである“争族”を防ぐための道しるべとなるのです。

まとめ

不動産相続においては、税務対策、納税、争族の3つの対策が重要です。しかし、税務対策や納税の方法には複雑な条件が必要なものなどもあり、注意点が少なくありません。それぞれ誤った方法で行ってしまうと、控除の対象外になったり、思わぬペナルティーを受けたりする恐れもあります。
不動産相続の適切な対策をご検討するのなら、ぜひリブネスにご相談ください。

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監修/司法書士法人 行政書士法人 コスモ 代表社員 山口 里美

写真:Getty Images

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