国土交通省｢建設着工統計調査報告」によれば、2019年度の「貸家着工戸数」が、前年対比－13.7％となりました。また、国土交通省の別の資料によれば、「サ高住」を中心に、高齢者向けの住まい・施設は増加の一途をたどるなど、土地オーナー様において、土地活用の多様化が進んでいます。
また、労働力不足という社会的な課題の中、人材確保に苦労する企業が増加しています。その解決策として、福利厚生、働き方改革の観点から、社員に快適な住居や働く環境を提供する取り組みが注目されています。さらに、CRE（企業が保有する不動産）戦略においても、自社で活用するのか、賃貸物件として収益物件にするのかなど、活用方法を再考する企業も少なくありません。
そうしたオーナー様や企業のニーズに対して、大和ライフネクストが長年培ってきた、管理業務のノウハウ、リフォーム・リノベーション技術などが融合し、ソリューションとして生まれたのが、「賃貸社員寮　エルプレイスシリーズ」です。

「エルプレイスシリーズ」とは、企業向け、家具家電付き、管理員の常駐、食事提供を行う、という特徴を持つ賃貸社員寮です。オーナー様が建てた建築施設を、大和ライフネクストが20年～ 30年のマスターリース契約をして、法人向けに1部屋単位から2年～10年程度の契約によって賃貸する事業モデルです。企業1社で1棟全体を賃貸される企業もあれば、1部屋単位で契約する場合もあります。

図1：エルプレイスシリーズの基本スキーム

福利厚生施設としての社員寮

企業にとって社員寮は、特に若手の人材を確保するために、非常に有効な施設であることは間違いありません。しかし、初期投資の大きさ、財務バランス、環境の変化への対応といった点を考慮すると、一からの建設になかなか踏み切れるものではありません。年度ごとに採用人数が異なり、急な人事異動や単身赴任もあります。常に変化する経済環境に対応できる臨機応変さが求められます。
その点、エルプレイスシリーズは1部屋ずつ借りることができるので、臨機応変な対応が可能です。寮には家具も付属していますので、すぐに入居することができます。
また、既存の企業寮や社宅では老朽化も進んでいるようで、大和ライフネクスト主催のセミナーでアンケートを行うと、寮で気になることの1位は常に「老朽化」の問題です。施設が老朽化し、安全性、快適性に問題が出てくると、入居希望者も減少します。
それに対して、エルプレイスシリーズの多くが新築で、通常の賃貸マンションと同等の設備を持っています。

企業が保有していた不動産を活用したエルプレイスの事例をいくつか紹介します。

活用事例1　賃貸物件の建設で施設跡地の収益化を実現に

物流施設跡地の効果的な活用に加えて、老朽化した社員寮と研修所をどうするかを課題として持たれていましたが、大和ライフネクストは、宿泊施設付きの研修所と賃貸社員寮という2つの建物の建設を提案、どちらも大和ライフネクストがマスターリースしました。もともとの不動産オーナーであった企業が賃貸社員寮の一部を自社用として賃貸し、その他の部分は賃貸物件として提供しました。
物流施設跡地と古い社員寮と研修所の活用という課題は一気に解消し、収益化を図ることができました。

活用事例2　賃貸社員寮を建設して一部を自社の寮として使用

社宅として建物を保有する多数の企業の中には、固定費としてのコストや多額な管理費などが、経営上の負担となっている企業も少なくありませんでした。
この企業も、以前は社宅でしたが現在は遊休地となっている土地の活用法が課題となっていました。大和ライフネクストは、市場調査や立地などの分析結果から、マスターリースを前提に賃貸社員寮の建設を提案。一部は社員寮としてオーナー企業にサブリースを行い、残りは賃貸社員寮として活用しました。共用部には開放的な食堂や大浴場、フィットネスルームなどが配置され、人気の物件となっています。

活用事例3　土地を手放すことなくリノベーションによって有休不動産を収益化

ファミリー向けの社宅だった建物が、社宅制度の廃止に伴い、建物の活用方法が課題となっていました。そこで大和ライフネクストは、建物を買い取り、リノベーションによって再活用する方法を提案しました。
もともとあった集会室は、ボルダリングの壁や共同利用可能なキッチンを配置してコモンルームに。設計にコミュニケーションの考えを織り込んだリノベーションを行うことで、古い社宅は地域にも開かれた建物に生まれ変わりました。
そして、建物は賃貸寮として、外部に提供。共有スペースを作ることで、周辺住民の方とのコミュニティの「場」としての機能も果たしています。今後、こうした「コミュニティ」という機能を持った施設も増加していくのではないでしょうか。

活用事例4　社員寮からシェアハウスへと転換

老朽化した建物で戸数も小さかったため、寮としての活用を取りやめ、リノベーションをしてシェアハウスにした事例もあります。資産効率に問題のあった社員寮が、現在は収益性の高い不動産へと変身を遂げています。
大和ライフネクストは、それぞれの不動産に合った活用法を模索し、お客様に提案します。これらの事例のように、条件によっては用途変更したり、土地ごと処分にして別の場所に移ったり、もしくは別のものを建てて、法人の社員には立地条件の良い施設を借りていただくこともあります。
企業にとってのより良い方法を選択し、企業価値を高めることを目的としているのが、大和ライフネクストからの提案です。

資料提供：大和ライフネクスト