税制改正はその時代を反映し、毎年行われています。
令和元年度の消費税の引き上げでは、大きな影響を及ぼし、私たちの生活はとても変わりました。増税は数字的には2％、100円の商品なら2円かもしれませんが、住宅購入のような金額の大きな買い物の場合、5000万円ならばその2％は100万円増の税金となり、私たちの家計にずっしりと響いてきても無理はありません。
そんな中でも救済措置はあります。
令和元年度の税制改正では、消費税増税に伴い、住宅ローン控除の制度見直しが行われました。
その結果、消費税10％が適用された住宅を購入し、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長され、13年間の住宅ローン控除を受けられるようになりました。
住宅ローン控除のおさらい
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用して、自分が住むためのマイホームの新築、取得または増改築等を行った場合10年間（※令和元年10月1日～令和2年12月31日までに入居した場合は13年間）にわたり、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う税金（所得税や住民税）から控除する（返還される）という制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。
この住宅ローン控除は入居日が起点となるので、その前に必要な土地の購入費用や建築の着手金などに利用するつなぎ融資には適用されません。
しかし、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、多世帯同居リフォームを含む増改築などのために住宅ローンを利用した場合には、併用して住宅ローン控除が受けられる場合があります。
| 入居時期 | 令和元年10月1日～令和2年12月31日（消費税10％が適用された住宅） |
|---|---|
| 控除期間 | 13年間 |
| 控除率 | 1％ |
| 最大控除額 |
（1～10年目）400万円※① （11～13年目）以下のいずれか少ない方の金額が3年間にわたり所得税等から控除 ・住宅ローン残高（上限4000万円※②）の金額の1％ ・建物の取得価格（上限4000万円※②）の2％÷3 |
| 住民税からの控除上限額 | 13.65万円 |
- ●新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合 ※① 500万円、※② 5000万円
- ●入居時期が平成26年4月～令和3年12月の間で、消費税8％が適応された住宅の場合、控除期間は10年間です。
すまい給付金
すまい給付金とは住宅購入者に対し、年収によって最高50万円まで給付される制度で、住宅ローン控除とあわせて利用できます。
消費税8％のときは、収入額510万円以下の人に最大30万円の給付でしたが、消費税増税にあわせ拡充されています。消費税10％で購入した住宅の場合、収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円まで給付されるようになりました。
こちらは令和3年12月までに引き渡され、入居が完了した住宅を対象に実施されています。
※住宅ローン控除やすまい給付金を受けるためには、細かな要件があります。まずは対象かどうかを確認してみましょう。
国土交通省
売却時の譲渡特例とは？
次に売却時についてです。
持っていた土地や建物を売却し、利益が出た場合にはその利益に対し「所得税」と「住民税」が課税されますが、一定の要件を満たす場合には特別な控除をして良いことになっています。これを譲渡所得の特別控除と言い、自宅売却や土地建物を収用等された場合などそれぞれ特例が定められています。
利益とは単純に「売った値段」－「買った値段」ではありません。
以下のように取得するためにかかった費用（取得費）と売却するときにかかった費用（譲渡費用）、そして特別控除を差し引いた金額を譲渡所得と言い、その金額をベースにして課税されます。
収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
例えばAさんが以下のように建物を売却した場合、3000万円の特別控除を利用すると課税譲渡所得金額はマイナスとなり、所得税はかかりません。
Aさんの場合
取得費 2800万円
売却価格 3500万円
譲渡費用 150万円
3000万円の特別控除を適用
3500万円 - (2800万円 ＋ 150万円) - 特別控除額3000万円
＝金額はマイナスとなり所得税はかかりません。
住宅ローン控除と譲渡特例との重複適用について
それでは、住んでいる家を売却し新居を購入するといった住み替えの場合、譲渡特例の適用を受けるか、住宅ローン控除の適用を受けるか、どちらを選択すれば良いのでしょうか。
入居して一定期間は重複利用ができないために、どちらかを選択しなければなりません。
新しく購入した住宅の住宅ローン控除の年間控除額と所得税をそれぞれ比較して、最大限に控除を利用できるように選択したいですね。
2020年より譲渡特例の重複適用の延長について
売却時に利用できる譲渡所得の特別控除ですが、今までは、新居に入居した年とその前後2年ずつの5年間は住宅ローン控除との重複利用はできませんでした。逆に言えば、新居に住み始めて3年後からは重複利用が可能となっていました。
この期間を利用し、新居に住み始めて住宅ローン控除を受けていた人が、3年目に売買することによって、さらに譲渡特例も適用させるという「重複適用」をされる人もいました。これらを適正化するために、その適用制限が1年延長されるという法案が令和元年12月20日に閣議決議され、令和2年4月1日以降の売却より適用となる予定です。
＜改正前＞
＜令和2年改正後＞令和2年4月1日より
今回の重複適用延長の対象となる「譲渡特例の適用を受ける場合」とは、以下の特例を指します。
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際に、6000万円までの所得について軽減税率が適用されます。また3000万円の特例控除とあわせて利用することができます。 - 居住用財産の譲渡所得の特別控除（3000万円の特別控除）
居住用の財産を売却した際に、譲渡所得があっても、最大3000万円までなら所得税がかかりません。3000万円を超えた場合は、その超えた部分の金額に所有した期間別の税率を乗じた額の税金がかかります。 - 特定の居住用財産の買い替えの長期譲渡所得の課税の特例
住んでいた家を売却し、（所得期間が10年を超え、居住期間が通算で10年以上、譲渡金額が1億円以下などの※詳細条件を満たした場合）新しく買い替えた場合、譲渡所得の課税について、将来その家を売却するときまで課税を先送りすることができる特例です。 - 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買い替え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
まとめ
消費税は増税されましたが、その分いろいろな税金控除や減税対策があります。
知らないと知っているとでは大違い。住宅購入時の住宅ローン控除、売却時の税金控除や譲渡特例を受けるにはさまざまな要件がありますので、最寄りの税務署か専門家に確認してみましょう。
住宅にまつわる税金の知識を得ることで住宅の購入や売却がより良いものになれば幸いです。
執筆者
山田健介
FPplants株式会社 代表取締役社長
住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う会社を設立。現在は全国のFPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
※掲載の情報は2020年3月時点のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。
