大和ハウスグループの株式会社コスモスイニシアから提供される、駐車場運営と駐車場上空を活用する賃貸経営を組み合わせた駐車場上空活用ソリューション『SOLA CUBE（ソラキューブ）』。その第1号となったのが、「SOLA CUBE横濱関内」（神奈川県横浜市）です。2019年9月に建築着工し、建築が進行しています。

「SOLA CUBE」 外観完成予想図
※画像は完成予想図のため、実際とは多少異なる場合があります。

コスモスイニシア＋大和ハウスパーキング＋コスモスモア＋MID POINT事業

コスモスイニシア＋大和ハウスパーキング＋コスモスモア＋MID POINT事業 『SOLA CUBE（ソラキューブ）』は、大和ハウスグループの大和ハウスパーキングの持つ駐車場事業とコスモスイニシアのグループ会社であるコスモスモアの建築技術、そしてコスモスイニシアが始めたMID POINTというレンタルオフィス事業、ならびにリーシング力が合わさり、実現したビジネススキームです。
この事業スキームの開発やプロジェクトの立ち上げに奔走していたのが、コスモスイニシアの亀田孝彦（現：総務部　ICT推進課課長）と秋田芽衣。当時、新規事業開発担当として、大和ハウスパーキング、コスモスモアといったリソースを活かすことで新規事業を立ち上げることはできないかというミッションを受け、さまざまなビジネススキームの開発を検討していました。
そこで注目したのが、前年から始めた「MID POINT」というコスモスイニシアのレンタルオフィスの事業でした。 MID POINTは、お客様に継続的に価値を提供できるサービスとして確立しつつあり、駐車場経営ノウハウと建築技術を組み合わせることで、良いソリューションが提供できるのではないかと考えたのです。

「MID POINT大塚」 完成予想図
※画像は完成予想図のため、実際とは多少異なる場合があります。

駐車場運営していた不動産に注目

この新たなソリューションだからこその価値を提供できる不動産として浮かび上がったのが、亀田が以前からお付き合いのあったオーナー様が時間貸し駐車場として長年活用されている不動産でした。当然、当社からの提案も含めて何度もマンションやほかの事業提案なども検討されたこともありましたが、当時の時間貸し駐車場事業のキャッシュフローを上回るような資産活用のプランはなく、駐車場経営を続けている状況でした。
オーナー様が「収益性の向上」と「相続に向けての資産圧縮」について継続的に検討されていることは、他の不動産投資のご相談などを通して感じていたため、今回の駐車場の上空を活用するサービスであれば受け入れていただけるのではないかと考え、さまざまな条件を整えたうえで提案しました。
提案後、いくつかの調整事項はあったものの、オーナー様の承認を得て、コスモスイニシア、大和ハウスパーキング、コスモスモアの3社でさまざまな調整をはかりながら、プロジェクトはスタートしました。

ビジネススキームとして手ごたえをつかめたのは、コスモスイニシアが手掛けたレンタルオフィス事業が軌道に乗ってきたことだと、亀田は語ります。
「MID POINTは、働き方への新たなニーズに応えるべく誕生したため、今後も変化し続けるニーズを考えると、本当に20年継続できるのかが課題でした。そこでフリーランスや個人事業主などのオフィスニーズの動向や周辺のレンタルオフィス需要などさまざまな市場調査や競合の状況などを調べたうえで、ある程度継続的なビジネスは可能だという判断がつきました。あとは、駐車場区画数を最大化するプランニングと建築費を予算通りに調整できるかどうかでした」また、この『SOLA CUBE（ソラキューブ）』のサービスについて、「容積をフルに消化するような事業というよりも、大きな借り入れ負担を避け、比較的早期に資金回収をしたいと考える不動産オーナー様が持つ土地の有効活用に向いているスキームだと思います。オーナー様と会話していると、ホテルやマンションといった堅牢な建物を作って30年、40年続ける事業というのは、これからの社会の変化を考えると、リスクがあると思われる方が増えていると感じます。さらに、建物の利用形態を大きく変容しにくい事業モデルと比較して、このサービスは顧客ニーズの変容に応じてサービス内容やプランニングを再構築できるという意味でも堅実なビジネスモデルということができるのではないでしょうか。また、税務対策の面を考えても、十分に土地の有効活用の手段として考えられると思います」と語ります。

しかし、駐車場の上に、単純に建物をつくればいいというものではありません。たとえば、自治体の建築基準条例などによって駐車場の取り方は変わってきます。そうしたさまざまな条件を考慮したうえで最適なプランを考える必要があります。

そういう点を考えれば、こうした土地活用の取り組みは、柔軟に変化していくことが予想されますので、この『SOLA CUBE（ソラキューブ）』は一つの固まったパッケージということではなく、それぞれの土地の状況に応じて、変化していくものだともいえます。

前述の亀田は「不動産オーナー様が保有される物件が増えてくると、運営の効率性が求められてきます。私たちが提案する新しい仕組みを効率的かつ収益性の高いモデルにして、オーナー様も私たちも収益が上がるような仕組みをつくれるかどうかが、今後のサービス提供の重要なポイントだと思います」さらに、「オーナー様に対しては、土地に応じて提案できるメニューがあるということ、コスモスイニシアに頼めば何か新しい価値を提案してくるだろうという点において、大きなメリットがあると思っています」と語ります。

「SOLA CUBE横濱関内」物件概要

資料提供：コスモスイニシア