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コラム vol.147
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貸家(賃貸住宅)の構造と賃貸住宅投資

公開日:2016/07/28

日本において、賃貸住宅のほとんどが、鉄骨造(S造や、ハウスメーカーや賃貸住宅専業メーカーによる軽量鉄骨)、鉄筋コンクリート造(RC造)、木造の3つの工法でほとんどが建てられている。

構造別 貸家の着工戸数の推移(全国総計)

国土交通省「住宅・土地統計調査」より作成

これら3つの工法が大半を占めることは、ここ約30年間変わっていないが、リーマンショックが起こる2008年くらいまでは、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)が一定の割合建てられてきた。

賃貸住宅投資において、PL上の経費で大きなウエイトを占めるのは、借り入れの返済金、固定資産税、そして減価償却費であるのが一般的だ。
このうち、減価償却費は、建物(や付帯設備)の工法により、その計算方法が異なる。具体的には、工法別に定められている減価償却の年数違いだ。木造は22年、軽量鉄骨造は27年、S造は34年、RC造では47年と定められている。

具体的な年ごとの減価償却費の違いを計算してみると、

2億円の新築建物の物件

  • RC造 … 2億 × 償却率(1/47年)=約440万円
  • S造 … 2億 × 償却率(1/34年)=約600万円
  • 軽量鉄骨造 … 2億 × 償却率(1/27年)=約740万円
  • 木造 … 2億円 × 償却率(1/22年)=約920万円

土地活用・不動産投資において、経営計画を作成し、それを基に投資の判断を行う。その際、収支計画(PL)とCF(キャッシュフロー)計画を立てるのが一般的だ。
その中で、PL上の経費に減価償却は計上される。同じ金額をかけて建てた物件でも、工法の違いにより、建築費の減価償却案分(1年間分)の額が異なるので、大きな影響があることがわかる。
耐用年数が短い構造の建物ほど、減価償却費が大きくなるため、PL上での採算性は悪くなる。つまり税金が低くなる。そしてCFでは、手残りが多くなるということになる。逆に、耐用年数の短い構造の建物では、借入期間が相対的に短くなることもあるので、その分月々の返済が多くなるので注意が必要だ。

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