土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

コラム vol.279
  • 賃貸住宅経営のポイント

賃貸住宅経営は管理業務が決め手民法の改正も「大和リビングカンパニーズ」が包括的にサポート

公開日:2019/04/26

POINT!

・民法改正は賃貸住宅経営にも影響を及ぼす

・大和リビングが賃貸住宅経営における意思決定をサポート

賃貸住宅経営を行うにあたって、経営を左右する大きな要素の一つが管理業務です。
オーナー様と管理会社が良好な関係を構築できれば、昨今話題となっているような一括借上の問題や、ご入居者とのトラブルなどを最小限に抑えることができます。

2020年民法改正による賃貸住宅経営への影響

2020年に予定されている民法改正を、多くの賃貸住宅オーナー様が心配されているようです。
しかし、管理会社と適切な情報交換を行っていれば、特別な対策が必要になることはほぼありません。大和リビングでは、オーナー様が不安にならないように、適切な情報提供を心掛けています。
三つのポイントを簡単に紹介します。詳しい内容については、弁護士等による解説などを参考にしてください。

民法改正のポイント1:連帯保証人の「極度額」の明記

一つ目のポイントは、不動産賃貸借契約に必要な連帯保証人の「極度額」が定められることです。改正法では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のために、不動産賃貸借契約に連帯保証人を付けるときは、必ず「極度額(連帯保証人の責任限度額)」を明記することになりました。
不動産の賃貸借契約における連帯保証人は、今は保証会社が中心ですが、オーナー様ご自身で賃貸住宅管理をされている物件では、個人連帯保証人を立てているケースが多いようです。
今回の改正のポイントである「極度額」の明記は本来、連帯保証人を保護するためのものです。しかし、極度額が明記してあると、「そこまで保証しないといけないのか」という心理が働き、連帯保証人のなり手が減るのではないか、という懸念をいだかれるオーナー様もいらっしゃるようです。
サブリースの場合は、ご入居者の家賃回収に関して、オーナー様の関心が薄くなりがちですが、本来は賃貸住宅経営のリスクの一つだという認識を持つことが大切です。

民法改正のポイント2:原状回復についてのガイドラインが民法に明文化

民法改正の二つ目のポイントは、原状回復に関することです。国土交通省が公開している「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化されます。通常使用による損耗や経年劣化についてはご入居者に原状回復義務がない、とするものです。
例えば、壁のクロスの一部が汚れてしまった場合、ガイドラインではご入居者の過失によって汚れた部分のみご入居者の負担を認めており、残りの部分で張り替えが必要な場合はオーナー様の負担となります。現実的にはクロスは壁の「面」単位で張り替えるため、すべてオーナー様の負担となります。オーナー様にとっては不合理かもしれませんが、強化クロスに変える、ラインを入れて全面張り替えとならないようにするなどの対策が必要です。大和リビングにはオーナー様から毎月委託料をいただき、退去時修繕を大和リビングが行うリペアパックという制度があります。もちろん、ご入居者によって修繕の内容は変わりますが、オーナー様の修繕費負担は一定になり、委託費用は経費で処理できます。

改正のポイント3:設備等の不具合による家賃の減額リスク

民法改正の三つ目のポイントは、入居中に何らかの修繕が必要になったときの家賃の減額についてです。例えば、今まで設備等の不具合が生じた際、ご入居者は家賃の「減額を請求できる」とされていた部分が、改正法では「当然に減額される」と規定されます。 修繕の際に問題となるのは、修繕内容がまとまらず直せない状態が続いてしまうことです。大和リビングでは入居中の修繕をスピーディーに実施できるよう、リペアパックという制度を用意しています。これは退去時だけではなく、入居中の修繕もオーナー様に代わって大和リビングが行うものです。 これまでは、設備等が壊れたらオーナー様に見積りを提示し、了承いただいたうえで修繕にとりかかるという流れでした。リペアパックに加入すると、ご入居者より故障の連絡を受けたら、大和リビングがすぐに修繕を手配します。すぐに修繕が行われることで、不具合が生じる期間が短くなり、家賃減額の抑止も期待できます。
また、設備をリース契約にする方法もあります。リースなので故障したら交換でき、リース期間が終了したら新しい設備に入れ替えることができます。設備が壊れる前にリースにしておけば、突然修繕費が発生するリスクが軽減され、安定した経費の計上ができます。

オーナー様専用サイト「D-room倶楽部」

大和リビングには、「D-room倶楽部」というオーナー様専用Webサイトがあります。今までは紙面を郵送や持参していたオーナー様への支払明細や、建物巡回報告書などをWeb上で確認することができます。遠方のご家族や税理士もそれらを確認することができ、賃貸住宅経営に関する手続き等をスムーズに行えるようになっています。
また、所有されている賃貸住宅の空室情報も掲載しています。サブリースのオーナー様も、ご自身の物件の状況を把握しておくのは賃貸住宅経営においてとても重要なことです。
人口減少、競争の激化など、現在の市場環境は必ずしも良い面ばかりではありません。だからこそ、大和リビングはオーナー様とのコミュニケーションをより一層密にすることで共通の認識を持ち、信頼関係を構築します。それにより設備投資や改善計画など考えるとき、迷いなく今後の施策を決定することができ、賃貸住宅経営を良い方向に向かわせることができるでしょう。

情報提供:大和リビング

[1・2月開催] ダイワハウスの賃貸住宅経営セミナー 参加無料/予約制

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ