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コラム vol.393
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅経営における管理の3パターンと管理会社の選び方

公開日:2022/03/31

土地活用として賃貸住宅経営を始めるとき、入居募集は重要なポイントです。一括借上契約(サブリース契約)を行えば、期間内は得られる賃料が固定されていますので悩む必要はありません。しかし、管理会社との間でサブリース契約ではなく、管理契約のみの場合は、物件の管理に加えて入居者募集や入退去立ち会いなどを行ってもらえますが、当然のことながら賃料が保証されている訳ではありません。よって入居される方がきちんと集まるのか、賃料は想定通りなのか、などが心配になります。
そのため、管理会社を選ぶ際には、「物件管理をしっかり行ってくれること」に加えて「入居募集をきっちりと行ってくれること」も重要になります。

管理の3パターン

土地活用として賃貸住宅を建てて、実際に賃貸住宅経営をスタートさせるときには、運営管理をどうするかを決める必要がありますが、大きく「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つに分けることができます。

1)自主管理

建物管理(維持管理・清掃など)や入居者からの入金管理(賃料・敷金など)、入退去立ち会いなど賃貸住宅経営に関するさまざまなことを、自ら行います。ただし、入居募集に関しては、所定の手数料を支払い賃貸斡旋業者に委託することが多いようです。
時間にゆとりのある、定年を迎えた方や賃貸住宅経営に慣れている方が「自主管理」を選択することが多いようです。なお、自主管理でスタートしたものの、状況の変化等により、後述する委託管理やサブリース契約に変更することもできます。

2)委託管理

管理の内容は、主に建物とご入居者に分かれます。
建物管理は、賃貸住宅の共用部の維持管理などです。共用部の清掃や点検、水道や電気設備等の維持管理、エレベーター(あれば)の法定点検対応(点検そのものは、エレベーターの管理業者が行います)あたりが主な管理内容です。
次に入居者対応ですが、共用部に対して専有部の管理といえますが、そのほとんどは入居者とのやりとりになります。賃貸借契約の締結、更新手続き、賃料や敷金などの出納業務、退去時や更新時の修理修繕に関する対応協議などが主な管理内容です。

3)サブリース契約

サブリース契約は、サブリース会社(管理会社)が賃貸住宅所有者から1棟全てを借りる契約です。その一括借上契約の中に、上記2)で述べた管理業務も含まれます。

サブリース契約については、本サイトで何度か紹介していますので、そちらをご参照ください。

「サブリース業務のガイドライン制定 改めてサブリース契約のメリットと注意点を考える」

賃貸斡旋に強い管理会社を選びたい

管理委託契約を行う際の管理会社選びに関しては、冒頭に述べたように、管理力に加えて客付け力を見定める必要があります。
まず、客付けに関する業務を一覧にすると以下のようになります。

  • ・広告やサイトを利用した入居者募集
  • ・物件見学(内見)対応
  • ・賃貸借契約書その他必要書類の作成
  • ・賃貸借契約書の締結
  • ・火災保険等の締結
  • ・入居審査
  • ・鍵の受け渡し

このうち、最も重要なポイントは入居者募集活動です。
現在では賃貸住宅の入居希望者の大半はインターネットで物件に関する情報収集を行います。そのため、インターネットを上手く活用できている管理会社に委託することが重要です。具体的には、
1)掲載物件数が多いか、つまり取扱物件が多いかどうか
→幅広い選択肢がある方が入居者ニーズに対応しやすい
2)1物件ごとの掲載している写真が多いかどうか
→物件の内見に行く前に、判断が付きやすい。コロナ禍でソーシャルディスタンスが一般化する中で加速している思考

こうしたことに加えて、利便性の高いところに店舗があるかどうかも客付け力を左右します。

また、都市部の小さな管理会社の中には学生アルバイトに内見の同行をさせる企業もあるようですが、内覧時に専門家のアドバイスが欲しいというのが入居者のニーズだと思いますので、内覧時に十分な説明をできる企業を選ぶのが良いでしょう。

  • 【賃貸住宅における一括借上に関する注意事項】
  • ○賃貸住宅を賃貸する場合、借主(サブリース会社を含む)による一定の条件があります。○賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議のうえ、賃料の改定を行う場合があります。○また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議のうえ、賃料の改定を行う場合があります。
    ○賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、改定期日に遡って改定されます。○賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。○また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者としてご負担いただく費用があります。○なお、賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。

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