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コラム vol.037

空き家は売却すべきか、活用すべきか?
~売却時の問題~

更新日:2019/09/30
公開日:2015/05/28

歯止めがかかってきた空き家問題

空き家数の増加に歯止めがかかってきました。空き家率は2013年調査→2018年調査(執筆時2019年9月現在最新)で0.02%しか増えておらず、徐々に空き家問題も解消に向かっているようです。
しかし、地方などを中心にまだ空き家が多数あることは事実です。所有者が「どうしようか」と迷い、そのままにしている空き家もあれば、中には所有者不在(不明)の物件もあり、これらをどうするか、という別の問題も存在します。

空き家の対処法

いま述べた、「空き家をどうしようか」の対処法としては、「なんらかの形で使う」か、「もう使わないので売却する」の基本的には2択です。
使わなくなった空き家を売却する方も多いようですが、背景には誰に相談する?という問題があります。「空き家の対策」について、近所の不動産会社(売買仲介業者)に相談すると、「使わないのなら、売った方がスッキリします」と売却をすすめられることが多いようで、その空き家が相続に絡む物件の場合は、「売却して現金化したら、遺産分割もラクですから」ということになります。

「空き家対策」に対して、不動産仲介会社に頼むと、当然彼らの生業である「売買」という提案を受けることが圧倒的に多いのは仕方のないことですが、「空き家問題」の解決策は「売る」だけではないので、ベストの解決策を見つけるためにも、多様な提案ができる企業に相談したいものです。

空き家の多くが、子供時代に住んでいた実家ですから、「空き家問題」いいかえれば「実家問題」のパターンが多いようです。
実家を売却しようとする際に起こりうるのが、次の2つの大きな問題です。

  1. (1)境界のズレ。越境しての建築
    「隣地との境界があいまいな状況下で建てられ、売却時によく調べてみたら、塀が隣の敷地内にあった」といった例。こういう問題が起きたときは、隣地との話し合いなくしては、売却できません。
  2. (2)複雑な権利関係
    「実家の土地は先祖代々のもので、長年そこを利用してきたが、その土地は両親だけでなく親類も権利を有していた」といった例。これも、共有者全員の話し合いなくしては売却できません。

このようなことを防ぐためにも、「使う予定のない実家」を相続する可能性のある場合は、両親がご健在のうちに専門家に相談しておきたいものです。

売却想定価格が高くない場合がある

さらに、いざ売却しようとしたときに「想定した以上に安いと思った」という話もよく耳にします。特に、地方都市の場合その傾向が強くなります。下の図を使えば説明がつきます。

図1)路線価とは(4つの土地の価格:大都市)

売買取引時価>公示価格>路線価>固定資産税評価額

図2)路線価とは(4つの土地の価格:地方都市)

公示価格>路線価>固定資産税評価額>売買取引時価

都市部においては、実際の取引価格は固定資産税評価額に比べていくぶん高く、例えばタワーマンションの上層階などはこの傾向が著しくなります。
一方、地方都市の中には、その逆の場合が見られます。公示価格や路線価、固定資産税評価額など、公表されている地価よりも実際の取引価格が低くなる場合があり、この状態になると、「想定した以上に安い」ということになります。

空き家敷地の土地活用

このように売却想定価格が高くない場合、立地などの条件が整えばその土地を活用して収益を上げることも検討する必要があります。
例えば、空き家を取り壊して、そこに賃貸住宅を建てて収益物件にするという方法があります。
空き家の対策=売却が、すんなりと希望価格で売れるような場合は問題ありませんが、そうでない場合は、売却以外の選択肢を考えるのも一案です。

2013年以降、都市部から始まった地価上昇は2018年ごろからは地方にも波及しており、都市部でも空き家は大きく減少しました。今述べたように、「市況がいいので、売却に踏み切るなら今だ」や「土地活用するなら今だ」の風潮が続いています。

地価上昇は地方に波及していると述べましたが、いくつかのエリアでは地価下落が続いており、将来の人口動態・世帯動態の予測から、大幅な改善が厳しいと思われます。こうした地域では、地価はさらに下落することが予想されており、このような地域では、「空き家」を空き家のまま放置しておくと、この先売却価格はさらに下落するということになります。

都市部、地方部に限らず、「売る」・「活用する」にかかわらず、「空き家対策」は先延ばしせず、早めに行うにこしたことはありません。そして重要な事は、「経験豊富な専門家に相談する」という事です。

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