CRE戦略を成功させるために知っておきたい、不動産リスクマネジメントを解説

CRE戦略とは

CRE（Corporate Real Estate）戦略とは、企業価値向上を目的として、企業不動産の管理、運用を行う経営戦略のことです。企業が持つ不動産を適切に評価し、経営スタイルに合った取得・売却・所有・賃貸などの活用を行うことで、不動産投資効率を高め、企業価値の最大化を目指します。

日本におけるCRE戦略の歴史

企業不動産には事業を行う拠点としての役割のほか、ブランド力や信用を社内外にアピールする機能があります。また、優良な不動産を売却すれば、資産を現金化し、負債の返済や事業資金の確保などに充てることも可能です。

しかし、バブル経済の崩壊やリーマンショックを機に不動産の価値は下落。不動産の価値は永遠に上がり続けるという神話は崩壊し、「不動産はリスク資産」として広く認知されるようになりました。ここでいうリスクとは、不動産で将来的に利益が発生する可能性（アップサイドリスク）と、損失を被るおそれ（ダウンサイドリスク）の両方を含み、不動産の収益性が企業価値に良くも悪くも影響することを意味しています。

また、20年ほど前までの日本では、企業会計上、不動産の価値を「取得時」の金額で計上するのが一般的でしたが、現在では国際会計基準に合わせ、「時価」での評価額を計上する方法に変更されています。これにより、回収の見込みがない不動産投資は損失として計上されるようになったことも、企業が不動産の価値を見つめ直すきっかけとなりました。

経営戦略としての不動産活用

CRE戦略には、不動産を再生（バリューアップ）し、資産価値を高めることや、不要な土地、建物を売却して得た資金を本業に投資するなどの判断も含まれます。また、不動産を含む資産の流動化（オフバランス経営）もCRE戦略の一つです。借地借家法やSPC法の改正も追い風となり、現在は規模や業種を問わず、多くの企業で不動産の活用が議論されています。

欧米では経営直下にCRE担当を置き、各企業の経営戦略に応じて見直しが行われていますが、そうした取り組みは日本ではまだ一般的ではなく、多くの未利用地が残っているのが現状です。

企業不動産に適切なリスクマネジメントを

CRE戦略は不動産の正確な査定を行うことから始まります。不動産ごとに、資産価値や経営におけるリスクを把握し、不動産の状態に応じて、売却（オフバランス化）や賃借への切り替え、立地を加味した統廃合などのテコ入れを検討してみましょう。

大和ハウス工業は、不動産活用のパートナーとして、企業が保有する不動産の維持管理だけでなく、企業の中長期ビジョンに基づく不動産戦略の立案と推進をサポートしています。CRE戦略にまつわる課題に対して、大和ハウス工業が提供する具体的なスキームをご紹介します。

CRE戦略の課題に対する多角的なスキーム

大和ハウス工業は、市場ニーズに合わせた土地開発や誘致企業のコーディネートで、CRE戦略の推進をサポートしています。「収益化は難しい」とあきらめてしまう前に、不動産に付加価値をプラスオンする活用を考えてみませんか？

課題1：ノンアセット経営へ切り替えたい

どんなに魅力ある不動産も、地価の下落や老朽化などの要因があれば価値が下がってしまいます。不動産が負債となるリスクを避けるなら、所有する土地や建物を売却し、貸借対照表に干渉しない形に切り替えるオフバランス化を検討してみてはいかがでしょうか。不動産をオフバランス化すれば、不動産売却で得た資金を本業に再投資し、事業をより加速させる効果も見込めます。

ケース１：所有から賃貸へ、経営のオフバランス化をサポート

資産（アセット）を保有せず、事業用の施設を賃借などでまかなう「ノンアセット経営」なら、建物に対する投資を最小限に抑えた事業運営が可能です。

「不動産をオフバランス化したいものの、機能は手放したくない」という場合には、売却後に再度賃貸する「リースバック」も魅力的な選択肢の一つ。ご希望の条件や仕様に応じた事業施設を建てることができる【賃貸事業スタイル】で、ノンアセット経営をサポートします。

土地・建物を借りて事業運営賃貸事業スタイル

また、大和ハウス工業が開発するDPL（マルチテナント型物流施設）は主要インターチェンジの近くなど、アクセス良好で最新の施設を開発しており、必要な床面積をお借りいただけます。「所有する不動産を売却し、移転先で倉庫を借りたい」等といった複合的なお悩みに対しても、適切なご提案が可能です。

ケース2：所有不動産を整理、事業への再投資をサポート

「所有不動産を整理し、事業資金を確保したい」という課題に対しては、大和ハウス工業が組成する特定目的会社が土地購入、土地条件を活かした施設を建て、運営会社へ賃貸する【出資事業スタイル】で、スピーディーな売却と土地活用をサポートします。

ノンアセットで事業運営出資事業スタイル

課題2：使っていない事業用地や、老朽化した工場を有効活用したい

「所有する土地で収益性の高い事業を行い、安定的な収入源にしたい」というケースでは、借地から施設建設、賃貸までをサポートする【借地事業スタイル】で事業用地の有効活用をサポートします。戸建てからマンション、事業施設といった様々な事業領域を持っているからこそ、その土地の特性に合わせた収益性の高い事業を提案できるのが大和ハウス工業の強みです。

さらに、老朽化した建物に対しては【リブネス事業スタイル】 のスキームを利用したリノベーションのご提案が可能です。老朽化した既存工場も市場のニーズに沿ったバリューアップ工事を行えば、作業効率が向上し、事業を通じてさらなる価値を創出できます。リノベーションによって価値を高めた建物は、売却を考える場合にも買い手が見つかりやすいため、スムーズな資金化も望めます。

建物だけ借りて事業運営借地事業スタイル

課題3：事業に適した立地に、最新鋭の工場がほしい

「所有する土地に工場の新設を考えている」「より利便性の高い土地に、最新鋭の設備を有する施設がほしい」。そんな時にも、確かな建設技術と不動産ネットワークを兼ね備える大和ハウス工業にお任せを。

全国に張り巡らされたネットワークやこれまでの歴史の中で培ってきたノウハウを駆使し、全国の様々な条件を持った不動産情報から、事業に適した土地と最新鋭の施設をご提供します。

工場や倉庫の新設は、企業が所有する土地に大和ハウス工業が施設建設を行う【請負】と、大和ハウス工業が土地を一時的に取得、開発を行い、土地・建物共に分譲させていただく【分譲事業スタイル】があります。

土地・建物を所有して事業運営分譲事業スタイル

大和ハウス工業の多岐にわたる施設ソリューション

所有する不動産を適切に評価し、経営スタイルに合わせて取得・売却・所有・賃貸などの活用を行うCRE戦略。大和ハウス工業は「不動産を売却して迅速に資金化したい」「所有したまま、賃貸で収益化したい」など、企業のご希望に合わせて適切な不動産活用の戦略をご提案いたします。

EC市場の急速な発展により、物流施設のニーズが高まっている現在は、所有する不動産を物流施設として収益化する絶好のチャンスです。中でも、工業団地や高速道路のインターチェンジ付近、再開発地域などは物流拠点として好条件であるため、本業では価値を発揮できなかった郊外の建物や土地の活用で、思わぬ価値を創出できるかもしれません。

CRE戦略を総合的に支援する大和ハウス工業は、ほかにも様々な施設の売却や借地、ノンアセット経営（流動化）をサポートしています。賃貸住宅、マンション、流通店舗、商業施設、物流施設、医療・介護施設、オフィス、都市型ホテルなどの施設は、建設から流動化までワンストップで支援が可能です。

※こちらは架空のまちとなっております

これらの幅広い選択肢から、ご要望に合わせて適したプランをご提案いたしますので、不動産活用にお悩みの企業様はお気軽にご相談ください。