マンション建替えのルールが変わりました

01法改正の背景　マンションを取り巻く“２つの老い”

建物・設備の老朽化と、所有者の高齢化という「2つの老い」。この老いが、手続きや適用条件などの煩雑さという壁に阻まれて、建替えや敷地売却の選択を断念せざるを得ないという状況を数多く生み出しています。国では2026年度に法改正を実施しました。

02再生メニューの選択肢を新設

「再生する手法」「売却する手法」「除去する手法」の3分類。更新（一棟リノベーション）決議・建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議・取り壊し決議が新設されました。

03建物敷地売却決議の議決要件を緩和

従来は区分所有者の「全員同意」が必要でしたが、議決権を持つ人の4/5の賛成により決議できるように改正されました。

04一定の客観的事由のあるマンションの決議要件を緩和

①耐震性不足　②火災安全性不足　③外壁剥落のおそれ　④給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ　⑤バリアフリー基準への不適合
いずれかに該当すると認定を受けたマンションでは、各4/5以上 → 各3/4以上に緩和されます。

05マンション再生型総合設計制度の緩和内容の拡充

「要除却認定マンション」では、従来の容積率の制限緩和に加えて、高さ制限の緩和も特例として認められるようになりました。

06隣接地等を取り込んだ建替え等の推進

建替えに協力する隣接地権者の権利変換を可能にする改正。隣接地・底地を取り込み、十分な保留床を確保できるようになりました。

区分所有者の負担を軽減し、合意形成をしやすい環境を整備するために、建替えに協力する隣接地地権者の権利変換を可能にする法改正を実施。隣接地を取り込んで建築規模を拡大し、十分な保留床を確保できるようになりました。また、借地権マンションにおいて、底地権者の権利変換を認めることで、底地を取り込んで所有権型マンションへと移行することを可能にしています。

07建替え決議がされた場合の賃貸借契約の終了

建替え決議後、賃借人に対して契約終了を請求できます。補償金を提供し、請求から6ヶ月経過した時点で契約が終了します。

08所在等不明の区分所有者の議決権を除外

所在不明で連絡がつかない所有者について、裁判所の認定を受けることにより、決議の母数から除外できるようになりました。

合意形成とは：意見集約のサイクル