静岡市葵区で、区画整理地にデザイナーズマンションなどを建てて、賃貸住宅経営を行う株式会社イーストタウン様。遊休地として残っている隣接地をローリスクで運用する手法を検討した結果、集合住宅を新築して一般向け賃貸住宅とサービス付き高齢者向け住宅を建築し、管理運営会社それぞれと長期借上げ契約を結ぶ事業を計画しました。

遊休地開発に当たり、建物の建築費などをローリスクで回収することに主眼を置き、収益性については過度に期待しない方針で検討を進めました。近隣のニーズからホテルや店舗といった商業施設も候補に挙がりましたが、最終的には集合住宅に決定しました。しかし、少子化などに起因する人口減少の影響を考慮して、一般向け賃貸住宅の戸数を削減し、その分をサービス付き高齢者向け住宅に振り分けるハイブリッド型を目指し、それぞれの管理運営企業をまず探しました。

事業計画の骨子は、建築費などの初期投資に当てた借入金を確実に返済していくために、一般向け賃貸住宅部分とサービス付き高齢者向け住宅部分をそれぞれ管理運営会社に一括借上げしてもらう契約を結び、収益が変動しない方法をとることです。これにより自社の経営を安定化させるのです。

しかし、契約先が破綻した場合、契約満了時までの賃料の回収が難しくなります。このリスクを最小化するために、一般向け賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅の管理運営のノウハウを持ち、しかも経営が安定している企業を慎重に選定できた後に、建築計画を本格的に始動させました。

建築設計は、サービス付き高齢者向け住宅部分を借上げる株式会社学研ココファン、一般向け住宅部分を借上げる大和リビング株式会社から提示された戸数や各戸の面積・間取りを満たすものとなっています。6階建ての建物の1～3階がサービス付き高齢者向け住宅（学研ココファン東静岡ヘルパーセンター、デイサービス ココファン東静岡を含む）、4～6階が一般向け賃貸住宅のフロアです。