これからの選択肢
建替えの基本
費用のこと
事例紹介
私たちの強み
Q&Aマンション建替えにおいて、しっかり理解しておくべきことのひとつが費用に関することです。流れ、項目、発生のタイミングなど、費用についてのポイントをおさえることで、マンション建替えへの理解が深くなります。
マンション建替えの「事業コスト」
●マンション建替えは資金調達が可能な事業
建替えにあたって、一戸建てやマンションに共通していえることは、資産価値が向上することです。一方で、一戸建ての場合は自己負担ですが、マンションの場合は、図のようにデベロッパーから費用を補填できる可能性があります。つまり、マンションの建替えは、他者からの資金調達を検討し、実現できるかもしれないのです。
- ※1 従前マンション・・・建替え前の旧マンションのことを指します。
- ※2 従後マンション・・・建替え後の新しいマンションのことを指します。
●資金の流れ（例）
※金融機関からの貸付の場合もあります
マンション再生組合は、保留床を売却することで事業資金を得ます。
新しいマンションが建った後、図のように保留床（※1）を売却、あわせて権利床（※2）を取得することで、マンション再生組合（住民）は新しいマンションの住戸を手にします。
※1 保留床 … 権利変換後にデベロッパーに売却する建物・敷地・専有面積など、いわゆる住戸や不動産のこと。デベロッパーは、取得した保留床を分譲します。
※2 権利床 … 建替え前の権利の所有者＝建替組合（住民）が、建替え後に得られる建物・敷地・専有面積など、いわゆる住戸や不動産のこと。権利変換計画にしたがって、建替え前の権利に相当する権利床を得ます。
担当者からの
アドバイス
保留床売却までは金融機関やデベロッパーから資金を調達する必要があります。ダイワハウスでは資金の貸付や金融機関のあっせん等のサポートを行います。
大和ハウス工業株式会社 平山正樹
●マンション建替えにおける主な費用
マンション建替えにかかる費用はさまざまですが、まず認識しておきたいのは、再生組合負担となる「事業として発生する費用」と、個人負担となる「各個人に発生する費用」があることです。なお、個人負担における「新居取得のための負担金」は一律の規定があるわけではなく、取得する住戸をどう選ぶのかによって大きく変わります。デベロッパーやコンサルタントとしっかり相談して住戸を選ぶことが重要です。
| マンション再生組合 | 個人負担 | ||
|---|---|---|---|
| 準備・検討 段階 |
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| 計画段階 |
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| 施工段階 |
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| 入居時 |
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| 全般的に かかる費用 |
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※事業内容によって費用品目や金額は異なります。
事業コストが決まるまで
組合負担となる事業コストは、以下のステップのなかでそれぞれ確定していきます。
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（1）事業協力者選定
デベロッパーが提案する事業計画（案）。大まかな事業コストも提示される場合があります。複数の会社を比較して選定するのが一般的です。
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（2）「建替え決議」の実施
マンション再生組合の合意を得るにあたっての、事業計画概要です。建設会社などが決まってないので、まだ未確定要素があります。
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（3）再生組合設立認可
合意を得た事業計画概要から、詳細な計画を行います。建物の詳細設計が始まるのはここからです。
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（4）権利変換計画認可
事業計画が確定し個人の取得住戸が決まる、このタイミングで個人の負担金などが一旦決まります。
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（5）お引渡し
お引渡しまでに新居取得のための負担金を建替組合に収めます。
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（6）再生組合解散・清算
すべての費用が確定。清算を行います。
個人の負担金がいくらになるか分かるのは（4）権利変換計画認可のタイミングだという点、また、さまざまな要因によって費用の変動があるという点は、あらかじめ認識しておきたいポイントです。
事例 02
豊富な実績と社内システムを活用して、工事費のブレを最小限に
- 権利者のお悩み
- あとから「工事費が増えたから
負担金も増えます」と言われても困る
- 解決のポイント
- 建替え事業の仕組みの中には負担金が建替え後に変更になる可能性がありますが、そのリスクをできるだけ引き下げていきます。
●建設会社との交渉を権利者視点で進めます。
工事費ついては、過去の実績や社内システムを活用して予備費を計上すること、バリューエンジニアリング（質を下げずに価格を下げる努力）を行うなどの対応を行っています。
また、建設会社と交渉し、住戸選定前に工事請負契約を行った事例があります。住戸選定後の負担金が変更されることを防ぐためです。
このように、工事費の見積もりに有効期限があることや市況による工事費の変動に対し、柔軟な対応を行っていきます。
