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  • 土地活用法律コラム

コラム vol.067

賃貸借契約に関する基本法令
~定期借地契約・定期借家契約とは~

執筆:弁護士 吉山晋市
公開日:2015/02/25

土地活用を行うにあたって、必要となるのが法律に基づいた正しい知識です。
トラブルや失敗を防ぐためにも、基本的な法律知識は押さえておきましょう。

有償で地代や家賃を払ってもらって土地や建物を貸す場合には、土地や建物を目的物として、貸す側(賃貸人)と借りる側(賃借人)との間で、賃貸借契約を結びます(民法601条)。
もっとも、借地人が建物(住居、店舗、事務所など問いません)を建てるために(土地所有者が)土地を貸す場合には、借地借家法が適用されます。この借地借家法は、契約期間満了時に借地人が土地所有者に対して建物の買取を請求できる権利が認められていたり(借地借家法13条1項)、賃貸人からの解約には正当事由が必要とされていたり(借地借家法5条、6条、28条)など、民法と比べると借りる側に有利な修正がされています。
これに対して、いわゆる青空駐車場として利用する場合、資材置き場として利用する場合に土地を貸す場合には借地借家法は適用されません。

定期借地契約、定期借家契約

定期借地契約は、借地権の存続期間を50年以上の期間を定める場合に、1.契約の更新がない、2.建物の再築による存続期間延長がない、3.借地人が建物買取請求をしない、の3点がセットになった特約をした借地契約です(借地借家法22条以下)。
このとき専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするときは事業用定期借地権契約となります(借地借家法23条1項および同2項)。なお、事業用定期借地権設定契約は公正証書によって締結することが必要です(借地借家法23条3項)。
建物を貸す場合には、定期借家契約があります(借地借家法38条)。これは、期間の定めのある建物賃貸借で、かつ、契約の更新がなく、公正証書等の書面で契約されるものをいいます。建物のオーナーからすれば、期間満了により確実に契約が終了するので、建替え予定のある建物や、転勤で空き家になっている自宅などの物件も容易に貸すことができます。もっとも、一般的には、定期借家契約の場合は、普通建物賃貸借契約よりも低い水準で賃料を設定することが必要となります。 さらに、「土地活用」として土地や建物を人に貸す場合に適用される法律は、民法や借地借家法に限られません。まず、土地所有者や建物所有者が賃貸事業を営む場合で、借地人や借家人が事業者でない、消費者の場合には「消費者契約法」が適用されます。これにより、消費者に不利な内容の契約はその効力が否定されることがありますので注意が必要です。

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