ダイワハウスオーナーインタビュー今が決断の時！？住まう人から選ばれるこれからの賃貸住宅経営とは？　東京都立川市編｜土地活用ラボ for Owner｜土地活用

※1…オーナーの山川和政さん（右）と営業の中川耕次さん（左）
※2…「ラフィネアロッツィオ」
構造・規模／重量鉄骨×軽量鉄骨造地上3階建て　1棟12戸
敷地面積／797.88m² 間取り／1R・1LDK・2LDK・3LDK

公開日：2016/08/29

昨年の税制改正による相続税率のアップや基礎控除の引き下げ、日銀のマイナス金利政策による金利低下などを受け、資産の相続や活用法について積極的に考える人が増えています。中でも注目を集めるのが、土地を有効に生かし、税務効果も高い賃貸住宅経営。その計画から建築、管理までトータルに提案するダイワハウスのサポートのもと、東京都立川市で長年にわたって賃貸住宅を経営する山川和政さんに、オーナーになった経緯、心構え、さらに住まう人から選ばれる賃貸住宅について聞きました。

「受け継いだ土地に愛着」将来の相続税対策も熟慮

JR中央線国立駅にほど近い閑静な住宅地の一角に、山川和政さんにとって6棟目となる3階建ての賃貸住宅がこのほど完成しました。山川さんが賃貸住宅経営を始めたのは約20年前。「父が農業のかたわら続けていた10坪の貸家業から広げていきました。最初の計画で出会ったのがダイワハウスさんです」と振り返ります。

保有する土地に建設した今回の賃貸住宅は従来の基本構造に重量鉄骨柱を加えた「セジュールオッツαJT」。外観の優美さ、強じんな構造、防犯対策の充実などを特徴とする商品です。「デザインが気に入りました。栃木県の工場で同じタイプの建物を実際に見たところ、安全面、遮音性に優れ、機能自体が素晴らしい。理想の住まいがつくれると思いました」この決断は、山川さんが家族の将来を見据えた結果でもあります。「代々受け継いできた土地に愛着があり、子どもたちにより良い形で継承したいと考えていました。ただし私に何かあった時には相応の相続税が発生します。賃貸住宅経営はその軽減になるのと同時に、マイナス金利時代で建設資金を良い条件で借り入れるにも良いタイミングでした。自分が納得した形で資産形成できると考え、踏み切りました」と話します。

「安心・安全と快適性を追求」時代を意識し、資産を守る

「自分で住んでみたい賃貸住宅がコンセプト」との山川さんの言葉通り、でき上がった建物には、外観、内装、設備のすみずみまで、こだわりが詰まっています。

例えばエントランスは、外壁の質感、植栽や敷石などを大好きなインドネシアのバリ島風にコーディネート。夜はLEDライトで美しくライトアップされ、居室は、臭いを除去する壁材、加湿機能で人気のイオン発生機、脱衣室の冷風温風機、特別注文のシステムキッチン、豊富な収納スペースなどが充実し、女性にうれしい配慮が特に目を引きます。

また、最新のホームセキュリティシステムを充実させ、共用廊下にはAED（自動体外式除細動器）も設置。「入居者の安心・安全を守ることが何より大事ですから、できることは全てやりました。標準装備でないものを色々とプラスしたのは、ここにしかない住まいを作りたかったからです」

バリ島直輸入の植木鉢やオブジェ、多彩な植栽が心地よいエントランス

長期の安定経営が求められる賃貸住宅。山川さんは長年の経験をふまえ、「入居者は新しいものが好きで、嗜好がどんどん変わります。オーナーが時代性を意識し、勉強して工夫をしなければ」と実感を明かします。ダイワハウスの実例見学会へ足を運ぶのも、考えの異なるオーナーから新しい情報が得られ、視野が広がるからだと言います。

さらに入居者とのコミュニケーションが大切と考える山川さん。「入居者の声を聞くことで、より良い住まい作りのヒントになります。建てて終わりではなく、長いスパンで見て、自分の資産を守る努力ができ、やりがいや喜びにつながります」。建物が街並みのひとつとなり、入居者の人生と深く関わる賃貸住宅経営は、何にも代えがたい魅力があるようです。

「細かに連携し、こだわり実現」信頼のパートナー選びが大切

山川さんの賃貸住宅経営への熱い思いを、しっかり受け止めたダイワハウス。設計、工事から入居者募集や管理（※）まで、トータルな視点からきめ細かくフォローし、一つひとつ課題をクリアしていきました。

設計や工事担当者は一度決まった図面をそのまま押し通さず、こだわりをさらにプラスして実現できるよう、山川さんと毎日のように現場で話し合いを重ねました。「意思疎通ができないと良い建物が生まれてきません。オーナーとして気になる入居者の募集も、これまで通りダイワハウスさんにお任せして良かった。ご縁を大切に、これからもお付き合いしていきたい」と山川さん。満足できる賃貸住宅経営の鍵は、パートナー選びにもあると言えそうです。

※グループ会社である大和リビングカンパニーズが行います。

オーナー山川和政さん

今回訪ねた賃貸住宅の名は「ラフィネアロッツィオ」。イタリア語で「洗練された住宅」を意味し、1Rから3LDKまで多彩な間取りを用意している。「コストをかけてもその時代に最高と思える賃貸住宅を作りたい」と望む。

広々とした浴室には音楽が聞ける装置があり、ゆったりと一日の疲れを癒やせる。脱衣室天井の冷風温風機で夏も冬も快適に

開放部が広く、LED照明が照らす明るいキッチン。調理台の足もとには足冷えを防ぐタイルを、壁は汚れにくい材質を採用

和室は琉球風畳を敷きモダンな印象に。大きな窓、快適な湿度を保ちいやな臭いを吸収する機能性壁材で安らぎの空間を創出

最新のホームセキュリティシステムを導入。屋外にはドーム型防犯カメラを設置。入居者の安心・安全を支える

外回りは、水が流れる壁泉、バリ島直輸入の植木鉢や白い敷石などを組み合わせ、異国情緒漂う小粋なガーデン空間に

夜は大小さまざまなLED照明で建物全体がライトアップされ美しい。帰宅する入居者を温かく迎えてくれる

動画：住まう人から選ばれるこれからの賃貸住宅経営とは？

相続税対策で注目される賃貸住宅経営土地と建物の評価額が減額

賃貸住宅経営は相続税対策の面からも大きな注目を集めています。

土地の所有者が他界した場合、相続税が課税されます。ただし、土地に賃貸住宅が立っている敷地はすぐに明け渡しが難しいとの事情が考慮され、「貸家建付地」となり、借地権割合と借家権割合を掛け合わせた割合を、更地の場合の相続税評価額から差し引くため、相続税の評価額が低くなり、結果として相続税が少なくなります。

また、被相続人の自宅や事業用の土地については、一定の要件を満たせば、相続税評価額が大幅に減額できる「小規模宅地の特例」も活用でき、税務上で大きなメリットが期待できます。

さらに、建物の相続においても、注目すべき点があります。借家人が住んでいる建物の場合、通常の建物の相続税評価額（固定資産評価額）から借家権割合を差し引いた部分が相続税評価の対象となるため、建物の相続についても相続税が少なくできます。

低金利時代で資産運用に期待

税制改正により、昨年から相続税の基礎控除が大幅に引き下げられ、課税対象となるケースが増えました。また高額相続者を中心に相続税率の引き上げも実施されています。

マイナス金利政策による貸出金利の低下により、借り入れコストの低減も不動産投資には追い風になっているようです。賃貸によって現金収入が定期的に見込めるため、老後資金や生活資金の確保に役立つとして賃貸住宅経営を選ぶ人も増えています。さまざまな状況によって、条件は異なりますので、まずは専門家に相談して、資産と運用をしっかりと見つめ直し、正しい選択をしたいものです。

オーナーと二人三脚実例見学会で体感してください

山川様はとても研究熱心で、設備や仕様など細かいところまでいろいろとご提案があり、私たちもたくさんの知恵をいただきました。「入居者の立場で作りたい」との揺るぎない思いは、私たちスタッフにも浸透し、営業、設計、工事、管理会社など全員で総合力を発揮できました。これからもさまざまなご要望をお持ちのオーナー様と、信頼関係を築いていきたいと思います。

賃貸住宅経営は30年、40年と続けていく事業です。相続税対策が入り口としても、時代に応じた設備やサービスなど付加価値を、長年にわたってご提案し続ける必要があります。ずっと二人三脚で歩んでいけるパートナーとして選んでいただけるように、ダイワハウスがご提供できる安心と信頼感を私たちも大切にしたいと考えています。

9月には全国一斉実例見学会が各地で開催されます。実物を体感し、経営についてご相談いただき、より良い資産活用の方法を考えるきっかけになれば幸いです。この機会にぜひご来場ください。スタッフ一同心よりお待ちしております。