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コラム vol.207
  • 不動産市況を読み解く

これだけは、知っておきたい!賃貸住宅におけるリフォーム工事の4つのポイント

公開日:2017/06/20

築年数が経ってきた賃貸住宅は、空室が増える可能性が増えてきます。空室が長く続くと、家賃を下げてでも入居者をつけようということになり、そうすると、収支計画が想定通りにならなくなります。もちろん、収支計画では経年に伴う空室率の増加、家賃下落は見込んでいると思いますが、その想定を超えると、キャッシュフローが悪化してきます。築35年を超えると、この傾向が顕著になります。大掛かりなリフォームをしようか、あるいは状況を見て建て替えようか、そんな思いがよぎることでしょう。

賃貸住宅は年とともに進化し、好まれる間取り、あるいは必要とされる賃貸住宅の機能も時代とともに変化します。経年に伴う劣化、傷み、は入居者入れ替え時の簡易リフォームで補うことができることもあれば、なかなか隠しきれないものも出てきます。こうした古さだけではなく、間取りや設備が今のニーズと合わなくなってくると、入居率も下がってきます。

ここでは、賃貸住宅のリフォーム工事における4つの重要な視点について解説します。

1つ目は、ニーズのくみ取りです。これは、最も重要な点です。
自己所有物件のリフォームの場合、どのようにリフォームするかは、持ち主=住む人の意見を聞きながら、工事内容、仕様などを決めて進めますが、賃貸住宅の場合、持ち主=住む人ではありませんので、これから賃貸住宅を借りようとする方が、どんなニーズを持っているかを想定しなければなりません。そのためには、主に一般住宅のリフォーム工事を行う業者ではなく、物件管理、入居者あっせん等を行い、借り手のニーズをしっかりと把握しているリフォーム会社に依頼する方がベターだと思います。

2つ目は、騒音の点です。
1棟に複数の住居がある賃貸住宅建物のある部屋をリフォームする場合、すべての入居者の方が退去している状況ということは想定しにくいため、リフォーム工事は、近隣宅に居住者がいる状態で行うことになります。こうした場合、近隣宅に配慮した工事が求められます。

3つ目は、工事のスピードです。
自己所有の住宅をリフォームする場合と異なり、空室期間をできるだけ少なくしたいために、スピーディーな工事が、賃貸住宅におけるリフォームの場合は求められます。

4つ目は、設備グレードと工事金額です。
賃貸住宅を建てる前段階での収支計画で、ある程度は、リフォーム(リノベーション)の金額を見込んでいると思いますが、自宅とは異なりますので、借りる方々のニーズをくみ取りながらも、かけるお金には限度があると思います。その頃合を見定めないといけません。

このようなことから、賃貸住宅のリフォームを多く手掛けているリフォーム会社に依頼することで、より効率的なリフォーム工事を行うことができます。

まとめると、賃貸住宅のリフォームにおける重要な視点は、

  1. (1)できる限り低コスト
  2. (2)できる限りスピーディーに
  3. (3)借りる方のニーズを確実にとらえる

こうすることで、賃貸住宅の資産価値を維持することに繋げていただきたいと思います。

賃貸住宅経営 秋の全国実例見学会 9/1(日)-9/30(月)ダイワハウスの賃貸住宅D-room

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