6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第4回目。これまで、「空室リスク」、「賃料下落リスク」、「修繕リスク」についてお伝えしました。今回は、「管理リスク」ついて考えてみましょう。

6大リスク（4）管理リスク

賃貸住宅を建てて、ご入居者を募集する、ご入居者が住み始める、そしてその方が退去され、また新しい方に住んでもらう。こうした一連の「賃貸経営」には多くの業務があり、オーナー様が独自でこれらを行うことは、大変な苦労です。そのため、賃貸住宅経営を行う際に、ほとんどの方は、賃貸経営業務の多くを管理会社（PM会社）に委託します。

管理会社（以下PM会社）に委託する業務は主に3種類あります。（1）客付け業務、（2）ご入居者対応業務、（3）退去時業務です。どれも、欠かすことのできない重要な業務です。また、これらをうまく行わないと収益シミュレーションが崩れてしまう可能性が高くなります。
「管理リスク」とは、これらPM業務がうまくいかないことで、収益シミュレーションが崩れてしまうリスクです。

管理会社（PM会社）の業務

1. 1）客付け業務
2. ・広告を利用したご入居者募集
3. ・物件見学（内見）対応
4. ・賃貸借契約書その他必要書類の作成
5. ・賃貸借契約書の締結
6. ・火災保険等の締結
7. ・入居の審査
8. ・鍵の受け渡し　　など

1. 2）ご入居者対応業務
2. ・家賃徴収事務代行
3. ・滞納者に対する催促・督促
4. ・ご入居者からのクレーム対応
5. ・保険事由発生時の保険会社との折衝
6. ・賃貸借契約違反に対する注意・指導
7. ・更新業務　　など

1. 3）退去時業務
2. ・退去時の立会い
3. ・原状回復工事の手配
4. ・原状回復費用の請求
5. ・退去後の費用等の清算事務代行　　など

管理会社（PM会社）と関係を強化する

賃貸住宅経営が始まると、建築した会社よりも、PM会社との接触頻度が高くなります。PM業務がうまくいかないと収益シミュレーションが崩れてしまう可能性もありますので、PM会社との関係強化は重要です。よりスムーズに賃貸住宅経営を進めるためにも、経験とノウハウを十分に持ったPM会社と連絡を密にとり、何かあったらすぐに対処してもらえるようにする必要があります。

「賃貸住宅管理業者登録制度」とは

国土交通省には、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで借主と貸主の利益保護を図る目的で制度化された「賃貸住宅管理業者登録制度」があります。国土交通省が、登録業者の「家賃や敷金の保管状況」のような金銭保全に関することなどをチェックしています。
PM会社に委託する場合は、「賃貸住宅管理業者登録」をしている会社がよいでしょう。
賃貸住宅管理業者登録がされている会社は、国土交通省の「建設業者・住宅業者など企業情報検索システム」で調べることができます。一般の方でも、公開された登録事業者を管理業務や物件選択の判断材料として活用することが可能です。

建設業者・住宅業者など企業情報検索システム