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コラム vol.312
  • 不動産市況を読み解く

2020年東京オリンピック後の不動産市況はどうなるのか?

公開日:2020/01/28

2020年最大のビックイベントは、いうまでもなく56年ぶりに開催される東京オリンピックです。チケットはなかなか手に入らないようですが、できれば会場に足を運んで選手たちの活躍を見たいものです。
今回の不動産市況コラムは、「オリンピックが不動産市況にどんな影響を与えるか」、そして「オリンピック後の不動産市況はどうなるのか」について検討してみたいと思います。

オリンピック開催決定以降に起こること

オリンピックの開催地が決まるのは開催の概ね約7年前で、2020年7月から始まるオリンピックの開催地が東京に決まったのは2013年9月8日(日本時間)でした。その頃は、同年春からの金融緩和政策が影響し不動産市況が徐々に良くなっている頃でした。

過去の例(他の都市でのこれまでの開催)を見てみると、オリンピック開催が決まった後から開催までの間に、開催都市では確実に以下のようなことが起こっています。

1)外国人観光客が増え、ホテルが増える

開催地の決定は世界的なビックニュースであり、世界各地で「TOKYO」の名前が広まります。
極東にある日本の首都東京は、アジア各地からはそれほど遠くありませんが、欧米各国からは飛行機で10時間以上かかる、とても遠い国です。そのため、開催が決まるまで、首都東京でアジア各国を含めた外国人観光客を見かけることは、それほど多くありませんでした。ところが2014年に訪日外国人は1000万人を超え、2018年に3000万人を突破、2020年には4000万人を超えようという勢いです。
こうしたインバウンド需要を見越して、開催が決まって以降、大都市や観光地に大量のホテルが建設され、開業しました。

2)開催都市のインフラ整備が一気に進む

「不動産価格を押し上げる一番の要因は何か」、それはインフラの整備です。近くに新しい鉄道の駅ができる、アクセスに便利なバイパスが開通する、などは不動産価格上昇に直結します。
オリンピック開催が決まると、開催都市ではスタジアムや選手村といったオリンピック関連施設だけでなく、選手や関係者、観戦客が大挙して来ることを見込み、道路や鉄道の整備が始まります。
1964年に開催された東京オリンピックの際には、開催に合わせて、新幹線や首都高速が開通するなど、東京の街は一変しました。これは、東京に限ったことではありません。他の地域での開催でも同様です。近年「お金のかからないオリンピック」を目指しているようで、今回の東京オリンピックにおいても、「なるべく既存のものを活用する」といわれていました。しかし1964年ほどではありませんが、ある程度のインフラ整備(改修を含む)は行われています。また、こうした流れの中で、都心各エリアで再開発が一気に行われており、ここ7~8年の東京は大きく変貌しました。

こうした背景の中で、2013年以降不動産市況は好転しました。住宅価格は上昇し、東京から他の大都市へ波及、2017年ごろからは地方都市へも好調の波は波及しています。

オリンピック開催後はどうなるのか?

東京オリンピックは7月24日~8月9日、パラリンピックは8月25日から9月6日までの開催予定です。
週刊誌などでは、「東京オリンピック後は不動産価格が暴落する」などの記事もあるようですが、1)現在の日本の経済状況2)過去のオリンピック開催地での実例の2つから検討しても、「暴落する」ということは、まずないでしょう。

ただし、ホテル関連は厳しくなるかもしれません。オリンピック後には、それまでの反動で外国人観光客が減る可能性が高いでしょう。これは過去の他都市でのオリンピックの事例をみても同様で、国内で急激に出張や観光が増えることも考えにくいことからも、ホテルは供給過剰になり稼働率が下がると思われます。そもそも、観光業は様々な影響を受けやすい産業です。例えば近年の例でいえば、政治的な問題から韓国からの観光客が減りましたし、少しさかのぼれば、SARSの影響で大きな打撃を受けた例などが思い出されます。

住宅価格を振り返ってみると、ロンドンではオリンピック開催が決まったのちにじわじわと住宅価格は上昇、そして五輪後(2012年)も4年程度、価格上昇を続けました。開催決定時からオリンピック後の4年までで約2倍になったといわれています。シドニー(2002年)や北京(2008年)でも同様です。
では、東京(日本)ではどうなるのでしょうか。東京は五輪開催決定(2013年)からの6年で住宅価格は約1.3倍になりました。オリンピック後は、「ロンドンのように勢いが止まらず上昇を続ける」ということはなさそうですが、現在の経済状況や住宅需要を鑑みれば、東京の住宅価格は、2020年以降しばらくは横ばいの様相だと思います。

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