土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.368-2
  • 不動産市況を読み解く

土地活用・賃貸物件経営における税の概略を理解しましょう!【2】

公開日:2021/08/31

土地活用、賃貸物件経営にかかわる税の概略を解説シリーズの2回目です。 土地活用に関する税については、以下の3つに分類することができます。

  • (1)不動産を取得(購入・建築)、あるいは取引した時に払う税金
  • (2)不動産を所有しているとかかる税金
  • (3)賃貸経営の収益にかかる税金

このうち、(1)については、土地活用・賃貸物件経営における税の概略を理解しましょう!(1)にて解説しました。今回は、(2)「動産を所有しているとかかる税金」について解説します。

不動産(土地や建物)を所有していると毎年かかる税金としては、「固定資産税」と「都市計画税」があります。

固定資産税とは

固定資産とは、毎年1月1日時点で土地や建物といった固定資産(償却資産)を所有している方に、市町村(東京23区は、東京都が課税)が毎年課税する税金です。

固定資産とは、土地、家屋、償却資産を総称したものとされており、以下の内容です。

  • 1)土地に関するもの
    田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他
  • 2)家屋に関するもの
    住居、店舗、工場、倉庫、その他
  • 3)償却資産
    構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。ただし、自動車税種別割、軽自動車税種別割の課税対象となるものは除く。
  • 東京都主税局のホームページより(一部加工)

都市計画税とは

都市計画税は、市街化区域内にある土地や家屋にかかる税です。都市計画事業(公園、道路、下水道などの都市計画施設の建設整備に関する事業)あるいは土地区画整理事業などに充てられる市町村が課税する(東京23区については、固定資産税と同じく東京都)目的税です。

毎年1月1日時点で、都市計画法に基づく市街化区域内に固定資産(土地・建物)を持っている人に課せられますが、目的が都市計画事業のため、固定資産税と異なり償却資産にはかかりません。 固定資産税も都市計画税も、4月から6月ごろに納税通知書が届き、合わせて納めます。

固定資産税・都市計画税の評価と税率について

固定資産税、都市計画税とも税額算出の基となるのは、「固定資産税評価額」で、これは3年に1度のスパンで「評価替え」が行われます。つまり、原則3年間は変わらないということです。固定資産税評価額は公示地価の概ね70%程度になっています。

2021年は評価替えの年にあたりますが、2020年の評価(2020年1月1日)を基に算出されるため、上昇する可能性のある地点が多くなると予想されていました。しかし、2020年春からの新型コロナウイルス感染症の大きな影響を受けている所有者も多いことが考慮され、評価替えを行わず据え置きとなりました。

固定資産税は、固定資産税評価額に1.4%を掛けたもので、都市計画税は0.3%を掛けたものが原則課税されます。最終的には市町村(23区は都)が条例で定めることになっており、独自に軽減する地域もあるようです。

評価額が低い場合、または、同一名義の方が所有する土地・家屋・償却資産について、固定資産課税標準額(通常課税評価額と同じ)の合計が、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満であれば課税されません。この線引きラインを免税点といいます。
納税の納期は、4、7,12、2月の4分割で支払ことになっている市町村が多いようですが、東京都のような例外もあります。もちろん、一括納付もできます。

住居用建物に対する固定資産税の特例

一定の基準を満たす住宅用地については、課税標準の軽減が受けられる特例の適用を受けることができます。軽減されるのは評価額によりますので、注意してください。
特例の一つに、「小規模宅地の特例」と言われるものがあります。
住宅1戸当たり200m2以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税評価額が1/6になり、都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の1/3の額となります。
また、200m2を超える住宅用地、これを一般住宅用地といいますが、この場合は、固定資産税の課税評価額が1/3、都市計画税における固定資産税評価額は2/3になります。

800m2の土地に戸建住宅のような1つの住居が建っていれば、200m2までは小規模宅地の特例が使え、残り600m2に関しては一般住宅用地の軽減となります。しかし、同じ800m2の敷地に、4つの部屋がある賃貸住宅を建てれば、200×4=800となり、800m2すべてに小規模宅地の特例が適用され、固定資産税評価額が1/6となります。
いうまでもありませんが、更地のままですと、特例もなく、満額の税が適用されます。このような側面から遊休地に賃貸住宅を建てる方も多くいらっしゃいます。

もっと詳しく知りたい方は

今回の内容も、改定新版が8月下旬に発刊された「土地活用BOOK税金編」により詳しく解説されています。
「土地活用・賃貸物件経営に関する税」について知りたい方は、ぜひ入手してください。

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