マンション建替組合インタビュー｜ダイワハウスのマンション建替え

※外観完成予想図
掲載の完成予想図は設計図書を基に描き起こしたもので実際とは多少異なる場合があります。

●建替えの理由

● 旧耐震基準の建築物であったため、築年数の経過に伴う建物や設備の老朽化が目立ち、安心・安全な暮らしの不安を感じ始めた。
● 共用部分や専有部分におけるバリアフリーやユニバーサルデザインの非対応等により、所有者の高齢化に対応できず、日常生活に不自由や不便を感じることが多かった。
● 所有者の高齢化に伴い空室が目立ち、防災上の不安があった。
● 大規模な地震が発生した場合、特定緊急輸送道路に甚大な被害を及ぼす可能性が高く、一刻も早い対応が必要だった。

●事業の特徴

1. 2棟のマンションと隣接する3敷地の合計5敷地による共同建替え事業
2. 保留床を上層階に集約することにより保留床と権利床の床代金に差を設け、収入の増額を図り、権利者の経済的負担を軽減
3. 従前のマンションにおける階層や方位を従後のマンションでも踏襲し、同条件に近い住戸を取得することを権利変換基準にて制定
4. スライド方式のルールを制定することで、資金に不安のある権利者が無理なく住戸を取得することができた
5. 一般的に階層や方位によって生まれる住戸評価額の差(効用比)を、ゼロに近づけることで住戸間格差を少なくし、スライド方式の住戸取得の考え方を可能とした

解体工事の様子（2019/6/14撮影）

計画地周辺概念図

●隣接施行敷地への対応

隣接施行敷地の3敷地には、個人宅、店舗付きマンション、一部賃借中のテナントビルが建っておりました。しかしながら、「マンション建替え等の円滑化に関する法律」では、隣接施行敷地に対しては権利の変換が適用されないため、隣接地権者の方々とは、等価交換のスキームにて事業合意を取得することで、今回の共同建替え事業が進められました。

[個人宅][店舗付きマンション（高輪魚籃坂ハイツ）][テナントビル（BROSビル）]　住宅と店舗を取得又は転出

●建替え前・後の概要

所在地: 東京都港区高輪

	建替え前		建替え後
物件名	パシフィック高輪マンション	トーア第二高輪マンション	高輪一丁目共同建替計画
敷地面積	851.08m²	1,064.27m²	2,047.68m²
築年数	49年(本体着工時)	40年(本体着工時)	-
規模	鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階・地下1階建て	鉄筋コンクリート造地上11階、地下1階建て	鉄筋コンクリート造地上35階・地下3階建て
総専有面積	4,215.65m²	3,591.87m²	17,825.92m²
総戸数	63戸（店舗1戸含む）	93戸（店舗3戸含む）	284戸（店舗4戸含む）
専有面積	1LDK〜2LDK 36.78m²〜 59.31m²	1LDK〜2LDK 31.37m²〜 67.11m²	1R〜4LDK 29.73m²〜 117.15m²

表は左右にスライドできます

●事業スケジュール

2010年 5月	建替え推進決議（パシフィック高輪マンション）
2012年 7月	建替え推進決議（トーア第二高輪マンション）
2016年 5月	建替え決議可決（パシフィック高輪マンション・トーア第二高輪マンション）
2016年 5月	建替組合設立
2017年 3月	権利変換計画認可
4月	権利変換期日
5月	解体工事着工
2019年 8月	本体工事着工
2022年 12月	竣工（予定）
2023年 3月	引渡し（予定）
2024年 3月	建替組合解散（予定）