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コラム vol.171
  • 賃貸住宅経営のポイント

どのタイプのローンを選べばいいのか? 賃貸住宅経営におけるローンの選び方

公開日:2016/09/30

賃貸住宅経営を始めるほとんどの方が、賃貸住宅の建設時にはローンを使う。
一般的には、投資費用(建築費用)の最低でも2割程度は、頭金として必要であり、それに諸経費分を加えたものを事前に用意する必要がある。

賃貸住宅用のローンは通称「アパートローン」と呼ばれ、金利の種類には「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の3つあり、それぞれにメリット・デメリットがある。以下それらを、賃貸住宅経営の観点に立って説明したい。

固定金利

融資実行時の適用金利が返済終了まで固定され、変わらないタイプ。
金利も返済額も変わらないため返済計画を立てやすいのがメリット。低金利の時に借りれば、最後まで低金利の恩恵を受けられる。賃貸住宅経営におけるCF(キャッシュフロー)計画が立てやすくなる。

一方、デメリットとしては、一般的には次に述べる変動金利よりも金利は高く設定されている。また、その後に金利が低くなった時など、借り換えをしようすれば、借り換え手数料がかかる。つまり、金利を固定することは、その金利を最後まで確約することになるため、上がるリスクをヘッジできるのだが(そのブレ=リスクを防ぐ保険として金利が変動金利より高いと考えればいい)、一方それは、下がる可能性があれば、その恩恵を受けられない(チャンスを捨てる)ということになる。

変動金利

市場動向に応じて適用金利が変わるタイプ。長プライムレート連動型と短プライムレート連動型、毎月見直し型などいくつかのパターンがある。変動金利という名前の通り、金利が変動する。金利が変動するタイミングは半年に一回。金融機関によって異なるが、一般的には4月と10月に金利が変動することになっているが、もちろん、そのままということもあり得る。

10年くらいまでは、たいていの方が固定金利を選択していたが、近年では、8~9割の方がこの変動型金利を選択しているようだ。しかし、今のような超低金利状態が長く続くとは思えず、じわりじわりと最初から最後まで固定金利を選択する方が増えてくることだろう。

メリットとしては、一般的には固定金利よりも金利が低いことで、高い時に借りても、金利水準が下がれば金利が低くなる(固定金利ではそうはならないのが一般的なタイプ)ことが1番だろう。

一方デメリットは、今のような低金利時に借りた場合は、将来金利上昇リスクがあることだ。金利が大幅に上昇すれば、返済額が急増する可能性もある。固定金利と異なり、CFの計画が立てにくくなる。

固定期間選択その後変動金利型

初めの2~10年の間は金利が固定される(期間を選択する)。その期間終了後、変動型に戻るタイプ。もちろん、期間終了後に、再度、固定期間を選択する事も可能だ。

メリットとしては、固定金利と変動金利の中間の金利水準が多いので、双方のメリットを享受できると言えるだろう。

デメリットとしては、短期間(2年等)の固定を選択した場合は、変動型と同じデメリットがあり、長い(10年等)期間の固定を選択すれば、固定金利のデメリットと同じになる。

賃貸住宅経営には、CF計画において変動的な要因がいくつかある。空室という変動要因、家賃下落という要因、それに、変動金利を選択すると、返済額の変動という要因だ。
これらの変動要因をいかに抑えるか、あるいは経営計画に読み込んでおくかが重要なポイントとなる。

メーカーの営業担当者は現在の市況においては、変動型かもしくは、固定期間選択型を勧めることが多いようであるが、今後の金利動向次第では、通年固定金利型も検討してもよいだろう。

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