土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

インタビュー 023
  • 土地活用税務コラム

税理士リレーインタビュー 第23回 「資産税に特化して、基本的な提案を着実に続けていきます。」 みどり税理士法人 代表社員 税理士 新谷達也様

公開日:2019/06/28
更新日:2019/09/12

個人の資産税関連に特化

インタビュアー(以下I):個人の資産税に特化されているとお聞きしています。

新谷(以下S):私どものお客様のほとんどが個人の資産家の方です。法人ではなく、個人の資産税に特化している事務所は、大阪ではまだ少ないと思います。法人と個人の資産家の方では、お客様の考え方がまったく違います。経営者の方は商売を伸ばしていきたいという気持ちが強く、成長を第一に考えていらっしゃいますが、個人の資産家(地主様)は「伸ばす」というより「守る」、「いかに減らさないか」という考え方です。
個人の場合、実際、ご自分の財産を正確にわかっていない地主様も多く、中には自分にどれくらいの財産があってどれくらいの相続税がかかるのか、見当もつかないという方もいらっしゃいます。
そもそもお客様自身がまだ相続が発生するとは思っていませんから、お客様から相談されることはあまりありません。また、自分がこうしたいという思いがないまま相談に来られる方も多く、「どうしていいのか教えてください」とお尋ねになるのですが、こちらも意思がわからないとプランも立てられず、逆に「どうしたいのですか?」とお聞きすることになってしまいます。

I:その場合は、どのように対応されるのですか。

S:そのようなときは、まずは現状を知っていただくことから始めます。現状分析をして、相続税の計算をして、相続税が払えるかどうか検証するというところから対策を始めます。そもそも納税ができないケースも多くあります。納税がきちんとできる方であれば、いかに相続税対策をするかということになりますが、地主様の場合は不動産の割合が9割以上で金融資産が1割以下という方もたくさんいらっしゃいます。
そこで、納税資金が不足する分をどうするかとなるわけです。売却するのか、賃貸物件等を建てて納税額を減らすのかと進めていきます。お客様のニーズがあればハウスメーカーさんにお声がけします。建てたらこうなるというお話は当然しますが、建てることありきで提案することはありません。今は建てるだけが活用ではなく、駐車場の場合もあれば、土地を貸す場合もあります。また、立地だけではなく地主様のリスクの許容度もあります。絶対に借り入れしたくないという方であれば、基本的に建てるという選択肢はなくなります。

I:相続において感じられる変化はどのようなことですか。

S:S:家督相続の考え方は確実に薄れてきています。20年前は、亡くなる方も相続人の方も戦前生まれということが多かったのですが、今は相続人のほとんどが戦後生まれですから、(権利があれば)自分がもらえることはわかっているわけです。親が戦前生まれの場合は、もめないだろうと思っていますから遺言書を書いていません。しかし、相続人は自分に権利があることをわかっていて、権利を主張するわけです。
今後、戦前生まれの方が少なくなっていき、今はちょうどその境目なのだと思います。今回の民法改正もありますので、これからは遺言書を書く方が増えていくでしょう。また、今後の相続において、地主様に関していえば、土地に対するこだわりがだんだん薄れていくと思います。 高齢の方は、不良資産は処分して優良資産だけ残すという考え方をなかなかできないものです。土地は預かりものだから、減らしたくないと。しかし、若い方は手放すことに対する抵抗が薄れてきているので、不動産の活用や売買の動きが出てきています。条件の良い土地は活用して収入を上げるべきですし、収入が上がらない土地は手放していかないと負担になるだけです。

相続対策としての土地活用

I:相続対策としての土地活用についてどのようなアドバイスをされていますか。

S:今は不動産価格が高いので、手放すのであれば今がチャンスですというお話は必ずしています。活用して収入が上げられる土地であれば、積極的に、一刻も早く活用するべきです。地主様が土地を守るためには、次の相続の発生までに、相続税の納税資金相当額を貯めなければいけません。貯まらなければ、納税資金が足りなくなって処分せざるを得ないわけです。相続発生までに不動産を活用して、そこから収入を得てお金を貯めないと、次の代には承継できません。そこは意識してもらうようにしています。
たとえば、1世代を平均30年と仮定すると、「その30年間に次の相続税を貯められますか?」ということです。ですから、既にお持ちの賃貸住宅などの物件が老朽化しているのであれば、新しくして収益性を上げる必要もあるでしょうし、収益が見込めないのであれば、売却したほうがいいわけです。30年間で貯められなかったら、自分が働いた収入を取り崩して相続税を払わなければなりません。仮に30年間で5000万円を貯めようとすると、1年で約160万円、月に10数万円積み立てて用意しておかなければなりません。きちんと計画しておけば、月に10数万円の貯金は、地主様であれば無理なことではないと思います。ただ、それをせずに相続が発生して、30年後にいきなり5000万円といわれると、「払えません」という話になってしまうのです。この点を認識することで、その間にいくら収益を上げなければならないかという話につながり、今の収入で足りるかどうかという話にもつながっていくのだと思います。

I:賃貸住宅などの建築施設による不動産活用が主な対策ということになりますか。

S:やはり、相続と建築は密接な関係にあります。特に地主様の場合、税金も収入もすべてがそこと連動していきます。地主様は不動産を活用して収益を上げないことにはお金は貯まっていきません。土地を守るために新しく物件を購入する地主様もいますが、まだまだ少数派です。基本的には、何もしなければ相続のたびに資産は減るだけですから、不動産の活用がやはり大事です。そこからどれだけの収益を上げることができるかということが、資産を守れるかどうかにつながっていきます。収益を増やすという考え方の地主様はまだ少ないので、これからは経営の意識を持つことが大事だと思います。
最低でも固定資産税プラスアルファくらいの収入がないと、収支がマイナスになってしまいます。できれば30年後の相続までに、固定資産税プラス毎年の所得税、住民税、プラス将来の相続税分の収益まで確保したいところです。ですから、収益を上げるという努力は常にしていかないとならないはずです。しかし、そうした意識で賃貸業をされている方はまだ少ないですね。

I:そうした視点でご覧になったとき、この20年間で土地活用のやり方の変化はありますか。

S:最近は高齢者住宅や店舗など、賃貸住宅の他に定期借地権契約で土地を貸すケースも増えています。そうしたバリエーションは以前より増えました。昔は賃貸住宅、マンションを建てるという提案が大半でしたが、今はそれ以外にもいろいろあります。コインパーキングも20年前にはなかった活用方法ですが、今は住宅街にもあったりします。また、昔はコンビニエンスストアに貸すことができれば安心でしたが、今はそういう時代ではなくなってきました。
そうなると、提案の幅、守備範囲の広さをお持ちの大和ハウス工業さんが一番だと思います。店舗経営や流通では大和ハウス工業さんが圧倒的に強いことは、税理士には良く知られていることです。

法人成りするケースが増加

I:事業承継も今増えていると聞きますが、個人の相続との違いはありますか。

S:個人の地主様が会社を持たれていて、その会社での承継が中心ですが、法人と個人では相続対策の考え方も異なります。
例えば、相続対策の提案をしたとき、地主様に対する提案は、地主様が理解され決断していただければ、採用され実行に移すことができます。しかし、会社の経営者の方に対する提案は、会社の経営そのものに影響してくるので、経営者個人の決断だけではなかなか前に進みません。例えば、会社の株価を下げようと思えば、他の株主からの反対が出る可能性もあります。利益を下げて株価が下がるのは相続対策としてはいいのですが、本業のことを考えれば、もっと利益を出して役員報酬や従業員の給与を増やしたほうがいいわけです。そこがどうしても相反するので、経営者に対する提案では、個人的な部分と会社の部分の両方を考えないといけません。

I:個人が法人化されるケースもありそうです。

S:個人の地主様が法人化するケースも増えています。私どもの事務所では以前からそういった提案をしていますが、特に近年は個人の税負担は上がって法人の税負担が下がっているので、法人化したほうが有利なケースが増えています。ある一定の規模になったら、毎年の所得が高い方、将来の相続税がある程度かかる方は、法人成りするケースが多くなりました。個人の物件を法人に移して、法人に収入が貯まるようにして、そこから給料でお子様方に分配していきますので、将来の相続対策も兼ねることができます。
法人化するとき、相続前がいいのか相続発生後がいいのか、タイミングは見きわめないといけません。新しい物件は個人で建てて、築年数が経ってきた段階で法人に移すというサイクルが基本です。個人で相続税対策を目的に建てている方が多いので、その物件を法人に移してしまうと、個人の相続税対策の効果が消えてしまうことになります。もともと個人名義だった比較的新しい物件を法人に売却すると、相続税はむしろ上がってしまいますから、何でも法人がいいというわけではありません。新築するときの計画として、当初は個人で建築して相続税対策につなげ、相続後は相続税の税務対策効果は期待しなくていいので、法人に売却するという長期的なスケジュールを、最初から組むようにしています。

I:これから取り組んでいきたいことはございますか。

S:基本的には変わりません。まずは現状分析をして、きちんと納税ができるように準備をして、収益を上げられるように提案をしていく。これがベースです。私どもの事務所は資産税特化といいながらも、町医者のような役割を担っていると思っています。大きな外科的な手術をするのではなく、このベースを守っていきたいと思っています。私の師匠である山本和義先生も、「特別な提案をする必要はなく、基本的な提案を着実にするのが一番良い提案。お客様が理解できないような提案はしないほうが良い。」と昔からおっしゃっていました。本当にその通りだと思います。奇抜なテクニックを駆使して、お客様が理解できないようなことはやらないほうがいいのです。

I:地主様から信頼を得ていらっしゃることがよくわかります。本日はありがとうございました。

[7・8月開催] ダイワハウスの賃貸住宅経営WEBセミナー 参加無料/予約制

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ