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コラム vol.004

地価動向と賃貸物件への投資
~不動産投資は有効か その1~

公開日:2014/07/01

地価公示の30年を振り返る

グラフ1は、日本全国平均の地価をグラフ化したものだ。
1980年代の中盤から1991年にかけて、日本の地価は急上昇した。後にバブル期と呼ばれるこの時期の地価上昇は首都圏や3大都市圏に限らず、地方都市においても、その傾向は見られた。

1991年(福岡など一部のエリアは1992年)になると地価は、一気に下落し始めた。その勢いはなかなか収まらず、1994年ごろにいったん下落傾向に歯止めがかかったかに見えたが、再び下落傾向は続き2000年ごろにようやく反転し始めた。
2000年~2001年あたりのわずかな地価上昇は、バブル崩壊以降約10年ぶりの上昇基調でやっと長いトンネルから抜け出せたかのように見えた。

当時ITバブルと呼ばれたこの時期、こうしてみると、いわゆるバブルと呼ばれた時期がいかに、急激な地価上昇だったかがわかる。逆に言えば、その後のミニバブルは、「超ミニバブル」だった。アベノミクスといわれる好景気、地価上昇期の最中にあるが、おそらく今回の地価上昇も、せいぜい(もっともいいシナリオでも)2005年~2008年のミニバブル期の上昇程度だろう。
日本国内においては、特殊なケースを除いて地価が長く持続的に上昇することは、もはやないだろう。

図1 地価公示の推移(4大都市)

(国土交通省「地価公示」より作成)

不動産投資は賃貸物件への投資が主流

地価が持続的に上昇することがないとすると、日本国内不動産投資においては、

  1. 1.不動産価格上昇狙いの、キャピタルゲイン投資のメリットは少ない。
  2. 2.日本における不動産投資は、不動産に投資して、あるいは所有する土地に建築物を建て(投資して)、そこからの賃料収入を得る、インカムゲイン狙いの投資がよい。

ということになる。

2012年秋ごろから、上場不動産ファンド(証券化商品)であるJ-REITへの投資人気が高く、値動きを示す東証REIT指数も高止まりしているが、このREITもその分配金の原資は、ファンドの所有する不動産の賃料収入だ。こうした状況からかんがみても今は賃貸物件への投資が主流だと言えるだろう。

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