土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.182
  • 不動産市況を読み解く

土地を購入して始める賃貸住宅経営。土地の選び方のポイント

公開日:2016/11/30

賃貸住宅需要が長く見込める土地を選ぶ

ここ数年、土地を持たない方が土地を購入し、その上に賃貸住宅を建てて賃貸住宅経営を始めるケースが増えています。
所有する土地のうち、遊休地を活用して賃貸住宅や商業施設、物流倉庫、各種工場などを建てるという、土地活用とは少し異なりますので、そのポイントについて考えてみましょう。
土地活用とは異なり、いい土地との出会いから始まります。この先、賃貸住宅需要が長く見込める土地を選ぶ必要があることはいうまでもありません。
土地活用の場合は、土地をすでに所有していますので、一般的(近年ローンで買った場合などを除く)には、新たに土地取得費用はかかりませんが、このケースの場合は土地取得代金がかかります。
そのため、(賃料収入-必要経費)÷投資金額で算出する利回りは、(投資金額の部分が大きくなるため)低くなります。一方で、賃料収入からローンを払い、そのローンが終了すれば、その土地が手に入ることになります。
土地活用として賃貸住宅経営を行う方は、なんらかの税務対策目的で行う方が多いのですが、土地を購入して賃貸住宅経営を行う場合は収益をあげながらいい土地を入手するということを目的にする方が多いでしょう。

購入の際のポイント

土地の購入に際してのポイントとしては、当然ですが、ローンが完済する頃には、二束三文の価値しかない、というのでは、何のために買ったのかわかりません。資産価値が下がりにくい場所の土地を購入すべきです。
また、人口減少が見込まれる地域においては、購入した土地を当初は居住用として利用し、将来は、店舗などに転換することが見込めるような場所の方がいいでしょう。購入後(建築後)20年くらいの街のイメージを予測して判断すればいいのではないでしょうか。
できれば、整形地で接道がしっかりと取れている土地が望ましいですが、都心や関西主要都市では、そうした土地は少なく、またあってもかなり高い値段がついているので、不整形地や旗竿地の選択肢もあるでしょう。
また、こうした土地の場合は権利関係が複雑だったり、私道負担の関係や隣地との関係が難しかったりすることも多く、賃貸住宅を建てる場合、複数のご入居者が出入りするため、思わぬトラブルを招く可能性も否定できません。
購入の際は、こうした点をしっかりと検討すべきです。
地方都市の場合は、整形地の売り土地も多くあるようなので、あえて不整形地や旗竿地を選ぶことはないでしょう。

賃貸住宅経営 秋の全国実例見学会 9/1(日)-9/30(月)ダイワハウスの賃貸住宅D-room

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