土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.274
  • 不動産市況を読み解く

4年連続上昇!最新2019年地価公示を読み解く

公開日:2019/03/29

公示地価4年連続のプラス!

2019年3月19日に公示地価が発表されました。昨年より、1週間程度早めの発表でした。
2019年1月1日時点の全国の公示地価(住宅地・商業地・工業地の全用途)は、昨年比1.2%のプラスで4年連続のプラスになりました。
東京圏、大阪圏、名古屋圏の3大都市圏では2014年以降6年連続のプラスとなり、商業地・住宅地とも、上昇幅が拡大しています。今年の地価公示で特徴的なのは、地方圏(全国から三大都市圏を除いたエリア)の住宅地が27年ぶりにプラス0.2%になったことです(昨年はマイナス0.1%)。不動産価格上昇の波が、確実に地方都市に波及している事がわかります。
昨年3月の本レポート「2018年地価公示を読み解く」で2019年の地価公示も上昇しそうだと書きましたが、2018年後半は不動産価格の天井感が広がり、価格下落というメディアからの発信もありました。しかし、結果としては昨年以上の上昇幅になりました。

  • ※公示地価は地価公示法に基づき、国土交通省がその年の1月1日時点の地価を毎年1回3月下旬に発表するもので、主に土地の取引の際の規準となるものです。

全国の地価公示

2019年、全国の公示地価は全用途でプラス1.2%(前年はプラス0.7%)、住宅地ではプラス0.6%(前年はプラス0.3)、商業地ではプラス2.8%(前年はプラス1.9%)となり、昨年よりも大きな上昇になりました。詳細は後述しますが、3大都市圏が引き続き伸びていること、地方都市においても上昇地点が増え、また上昇幅も大きくなっていることが要因です。

図1:地価公示変動率の推移(全国)

国土交通省「地価公示」より作成

図1は、2006年から2019年間の全国の公示地価変動率の推移です。住宅地が青線、商業地が赤線です。
2005年~08年あたりはミニバブルと呼ばれましたが、その期間は短く、また地価上昇など活況になったのは都市部が中心でした。しかし、リーマンショックにより、地価は大きく下落します。その後都市部では2012年後半から不動産市況が徐々によくなり、それに遅れながらも呼応するように地方都市においても2015年頃から上昇基調になりました。
冒頭に述べたように、4年連続のプラス、そして地方都市も地価上昇が続いているような状況はバブル期以来の事です。

次に、もう少し長期的に地価を見てみましょう。

図2:都市圏別 地価公示変動率の推移(住宅地)

地方圏:地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
国土交通省「地価公示」より作成

図2は、1975年から2019年まで45年間の住宅地地価の増減率を示したものです。
バブル期の上昇がいかに激しかったかがよく分かります。また、バブル崩壊以降(株価は1989年末が最高値、地価は1991年が最高値)では、2000年代半ばのミニバブル期が目立ちますが、期間は長くありませんでした。現在の好景気は2度のバブルと呼ばれた期間に比べて、上昇幅は小さいものの、その期間はバブル期並みの長期になっています。

図3:都市圏別 地価公示変動率の推移(商業地)

地方圏:地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
国土交通省「地価公示」より作成

図3は、図2と同じ期間の商業地地価の増減率を示したものです。
動きは住宅地と似通っていますが、地域によっては上昇幅が異なります。
また、図2・図3の2つの図表を見ると、エリア間の時差がよく分かります。バブル期には、東京圏から少し遅れて大阪圏、そこから少し遅れて名古屋圏が価格上昇となっています。そして、地方圏(主には、福岡・仙台・広島・札幌といった地方中心地の政令指定都市が該当します)と名古屋圏との間に時差はあまりないことが分かります。しかし、2000年半ばのミニバブル期、そして2013年から現在の好景気では、地価上昇において東京・大阪・名古屋の間にそれほどの時差はありませんでした。一方、地方圏はバブル期と同じく多少遅れています。

大都市圏:東京・大阪・名古屋の状況

3大都市圏の状況を確認しておきましょう。

図4:3大都市圏+地方圏 地価公示変動率の推移(住宅地)

地方圏:地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
国土交通省「地価公示」より作成

図4は、2006年以降の3大都市圏と地方圏の住宅地地価の変動率を示したものです。
東京圏の住宅地はプラス1.3%で6年連続のプラス。都内23区全て上昇しました。名古屋圏はプラス1.2%でこちらも6年連続プラス(2013年はプラスマイナス0)。大阪圏はプラス0.3%、東京・名古屋よりは少し上昇幅は小さいですがこちらは5年連続のプラスになっています。

図5:三大都市圏+地方圏 地価公示変動率の推移(商業地)

地方圏:地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
国土交通省「地価公示」より作成

図5は商業地地価の近年の推移です。
商業地地価は三大都市圏において6年連続の上昇また、すべてのエリアで上昇幅が拡大しました。最も伸びたのは、大阪圏です。関西エリアではインバウンド観光客が増え、ホテル需要が高まっています。住宅地では三大都市圏で最下位の大阪圏ですが、商業地では4年連続で伸び率トップです。梅田駅周辺の再開発はまだこれからも続き、鉄道新線の開通など、プラスの要因が満載です。商業地は引き続きの地価上昇が続くものと思われます。東京圏はプラス4.7%、名古屋圏もプラス4.7%となっており、商業地においては価格上昇が続いていますが、高くてもまだまだ開発意欲は高く、この先しばらく地価上昇が続くことは間違いないでしょう。

  • 参考:東京圏は東京都区部、多摩地区や神奈川県の横浜・川崎市など、千葉県の千葉市・浦安市・船橋市など、埼玉県のさいたま市、川口市など、茨城県の取手市などを網羅した広い意味での東京エリアを指します。同様に、大阪圏は大阪府内+兵庫県の一部(神戸、尼崎、西宮など)で、名古屋圏は愛知県の名古屋市、一宮市などに加えて三重県の一部(桑名市、四日市市など)となっています。

地方圏の状況

次に地方圏を見てみましょう。

図6:地方圏 地価公示変動率の推移(住宅地)

  • ・地方圏:地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
  • ・地方圏(地方四市)とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市をいう。
  • ・地方圏(その他)とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

国土交通省「地価公示」より作成

図6は、地方圏における地価公示変動率の2006年からの推移を示したものです。
地方圏とは、全国から三大都市圏を除いた地域を指します。他全部では見えにくいので、三大都市圏につぐ大きな都市である、(北から)札幌・仙台・広島・福岡の4市とその他に分けて見てみましょう。
地方4市の住宅地地価は、2013年から伸び始め2019年に至るまで7年連続で上昇しています。3大都市圏の住宅地は上昇幅が伸び悩んでいますが、地方4市は上昇幅も拡大しています。

次に、都道府県別に見てみましょう。

図7:都道府県別 2019年変動率比較(住宅地)

国土交通省「地価公示」より作成

図7は、都道府県別の住宅地地価の変動率のランキングです。
まず、特筆すべきは19の都道府県でプラスになったことです。不動産価格上昇の波は3大都市圏や地方中核都市だけでなく、大分県(プラス0.8%)、石川県(プラス0.4%)、佐賀県(プラス0.3%)、山口県(プラス0.1%)といった地方都市へも広がっていることが分かります。 沖縄県は2年連続の伸び率トップで2位に圧倒的な差をつけており、プラス8.5%となっています。

図8:都道府県別 2019年変動率比較(商業地)

(国土交通省「地価公示」より作成

図8は商業地の都道府県別の変動率のランキングです。 こちらも、23都道府県で上昇しています、また上昇エリアにおいては、上昇幅も拡大しています。
商業地においても圧倒的な伸び率を示しているのが沖縄県です(プラス10.3%)。これに肉薄しているのが京都府(プラス9.7%)、昨年と同じく沖縄・京都という日本を代表する観光地が2トップとなりました。

2020年の予測

最後に、2019年~20年の地価がどうなるのかを検討してみます。
昨年の本稿で、「地方中核都市においても、開発計画が目白押しですので、これも上昇要因になるでしょう。おそらく、今年と同じように来年の地価公示においても、3大都市以上の地価上昇が予想されます。(中略)・・・来年はこの影響が、地方中核都市から1段規模の小さい地方都市への波及があるかどうかが大きな焦点となると思います。」と書きましたが、概ねそのようになりました。

大都市の不動産価格(商業地・住宅地)がかなり高くなっていること、またホテル・オフィスビル・商業施設等商業地地価に影響を持つプロパティに飽和感があること、また住宅地地価においては高層マンション等も飽和感があることなどを踏まえると、次年の地価公示においては、上昇は続くものの、上昇幅は少し小さくなるかもしれません。
一方で、不動産価格に大きな影響のある金融政策、具体的には金利政策ですが、日銀による現在の政策が継続される見通しです。リーマンショックのような不動産市況に金融機関が水を差す、という事はしばらくなさそうです。また、地方都市においては、さらに一層地価上昇が続くと思われます。住宅地では19都道府県、商業地では23都道府県が地価上昇しましたが、2020年3月の地価公示では、この数がもう少し増えるものと思われます。

土地活用を予定されている方は、こうした傾向を参考にしていただければと思います。

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