土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.282
  • 土地活用税務コラム

資産を増やすために、プロの賃貸経営者になる

公開日:2019/05/31

POINT!

・賃貸経営などで資産を増やすことは大事

・賃貸経営初心者は、リスクを考慮して、常に勉強を怠らず、よい業者と手を組むことが肝要

プロの賃貸経営者になる

弊社YFPクレアには、個人の農家で不動産賃貸業を営むお客様が約300名いらっしゃいますが、そのうち約100名が不動産所有法人を設立し、不動産賃貸業を行っています。
実は、私は相続税対策をあまり重視していいません。相続税対策ではなく、いかに資産を増やすかという観点をお伝えしています。財産は相続の際に子どもたちそれぞれに分割されていきます。さらに、相続税もかかるため相続することによりどんどん資産は目減りしてしまいます。
本家、名家といわれているような資産を多く持っている家でも、3代経って孫の代まで相続することで、資産がなくなってしまうこともあります。 ですから、「増やす」という観点が必要なのです。
相続税対策はもちろん行いますが、そのうえで賃貸業を行うのであれば、賃貸業のプロとして不動産投資することが大切です。私のお客様には、「このまま農家として継続するだけでは資産は目減りするので、プロ賃貸経営者にならなければいけない」とお伝えしています。さらに、プロの賃貸経営者になった後は、プロの不動産投資家になってほしいと思っています。
最近東京などでは、もともと不動産をまったく持っていない人が土地を購入し、不動産賃貸経営を行っているのですから、はじめから5億円、 10億円相当の土地を持っている人が、不動産賃貸経営を行うなら、よりチャレンジしやすくなります。
プロの賃貸経営者になるのであれば、いま空いている土地がある方は、銀行から限度いっぱいまで借り入れて建物を建て、土地がない方は、近隣地で土地も含めて購入して賃借をすることも検討すべきだと思います。しかし、そこまでやっている人はまだ非常に少ないのが現状です。

賃貸経営に必要なこと

賃貸経営に必要な資質があるとすれば、シンプルに不動産が好きかどうかだと思います。賃貸住宅や土地が好きであれば自分で調べますし、見学にも行くでしょう。興味を持ち、調べたり、研究したりすることができれば、本業が農業であれ、ビジネスパーソンであれ、プロの賃貸経営者になれると思います。一番良くないのは、儲かると他人にいわれて、人から勧められるままに賃貸経営を始めて、失敗することです。
初めて賃貸経営をする場合は、土地の広さによりますが、小さめの居住用案件から始めるのがお薦めです。倉庫、店舗系は「オールorナッシング」の側面がありますが、居住用は10室あれば、たとえ1室空室になってもまだ見通しはつきます。
場所はできれば土地勘があるところがいいでしょう。土地勘が無くても本当に良いエリアならよいのですが、勧められたままに需要が見込めるかどうか微妙なエリアでやってしまうと失敗する可能性が高くなります。
そして、自分なりの意見を持ち、仮説を立てて、住宅がいいのか、商業施設がいいのか、介護施設がいいのかなど考えることが重要です。数字の意味も理解する必要があります。提案された資料がまったく読めず、「知り合いから勧められたから大丈夫だろう」という方も意外と多いのです。息子や孫の意見も聞きながら、物件の収支予測を見て、リスクも考える必要があります。ゼロから始めるときはリスクもわかりませんから、税理士などに聞いたほうがいいでしょう。空室が出たらどうする、雷が落ちたらどうする、地震が起きたらどうするなど、リスクを考えていくと、不安が拡がっていきます。あまりバラ色の未来ではないこともわかってきます。そのうえでやるという決断をしていただきたいのです。
また、賃貸住宅経営を始めた後は、管理会社に日ごろの管理業務を任せていたとしても、オーナーとして大家業ができる人のほうが成功するでしょう。賃貸住宅が自分の家の近くにあるケースが大半なので、道路を掃いたり、何かあったらサポートをしたりするなど、大家としてご入居者に対するサポートは必要だと思います。こまめにサポートできる人の物件はきちんとしていますし、ご入居者の満足度も高まるので、空室の減少につながります。

リスクを十分に考える

賃貸経営を始めることには、想像以上にさまざまなリスクがあることを考慮しておく必要があります。建設会社や住宅メーカーから提案を受けて建てたにもかかわらず、結果的に収支シミュレーションとまったく違うというのはありがちなことです。 4棟建つはずだったのが3棟しか建たなかったといったこともあります。工事中に土地を掘ったら地下水が出て工期が遅れたり、余計な費用がかかったりすることもあります。さらに、無事に完成してもご入居者が集まらないというのもよくあることです。
また、最初は無事にご入居者が集まっても、2年後の更新時に募集したときにご入居者が集まらないことは多々あります。ご入居者が集まらないから家賃を下げるという対策が繰り返されることは常に起こり得ます。
賃料保障の問題もあります。サブリース契約を結んだ10年、20年の途中でも賃料改定される場合もあり、オーナー様が「聞いてない」となる話はよく聞きます。

勉強を続ける

建築する施工業者については複数の会社のさまざまな物件を見ることが大切です。最低でも3社くらいを見たり、賃貸経営を始めて1年目の人、 3年目の人、10年目の人から話を聞くなど、自分自身で理解し、安心できるところと取り組むことが大切です。
やはり、大手のほうが安心でしょう。投資金額が大きいので、経営基盤が健全な会社が最終的に何かあったときに安心です。スムーズに建ち、何事もなく経営が回っているうちはいいのですが、何かあったときのフォロー体制が全然違います。賃貸住宅経営になると付き合いが長くなるので、建築業者が将来倒産しないことも重要です。
また、ご入居者が何を望んでいるのかを学び続けることも重要です。賃貸経営の物件に自分が住むわけではないので、建物や設備などについて妥協して考えがちですが、それは逆です。自宅であれば自分が我慢すればいい話ですが、収益物件はご入居者が集まるか集まらないかによってその後の収益が大きく変わってしまいます。お金をいただく以上はご入居者のニーズを考慮し、しっかりとした建築業者を選ぶことです。自宅よりもより慎重に、どういった建物にするかを決めることが大事なのです。

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