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コラム vol.299
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大和ハウス工業主催「賃貸住宅経営セミナー」人生100年時代の資産活用を考える

公開日:2019/09/30

不動産活用を検討される不動産オーナー様は、賃貸住宅経営以外にも、さまざまな用途の建築施設をお考えのことだと思います。
賃貸住宅経営は、資産相続における相続税対策や贈与税対策として効果的な方法のひとつです。しかし、今後続く少子高齢化の流れや将来増加するといわれる空き家問題、一部金融機関による不正融資問題やサブリース問題など、賃貸住宅経営に関わる課題は少なくありません。 賃貸住宅経営にはさまざまな要素が複雑に影響しています。例えば、2008年以降だけでも、リーマンショック、東日本大震災、消費税増税、金融緩和政策、相続税含めた法律の改正など、さまざまな社会的な出来事が起きています。
さらに、不動産価格の推移、消費者の意識変化もあります。そして、2019年に100歳以上の方が7万人を超えたという報道もあったように、高齢化は止まりません。

このような状況を踏まえ、大和ハウス工業は、これからの賃貸住宅経営をどのように考え、行っていけばいいのか、どのような情報を参考にし、判断していけばいいのかを「人生100年時代の資産活用を考える」というテーマのもと、不動産オーナー様向けのセミナーを開催しました。

大和ハウス工業神戸支社サテライト会場

第一部 「近畿圏の賃貸住宅市場動向」

セミナーの第一部は、「ビッグデータで読み解く、近畿圏の賃貸住宅市場動向~ 2025年の万博開催に向け、大きく飛躍する関西経済圏」と題し、株式会社東京カンテイ ゼネラルマネージャー 有馬義之氏をお招きし、ご講演いただきました。

有馬氏は、発表されたばかりの今年の「公示地価」を紹介しながら、全体の平均値だけではなく、同じ地域の中でも細かく見ていくことが必要であり、商業地と住宅地でも違うので注意が必要であることをお話しくださいました。そして、これからの賃貸住宅のニーズに関連する社会的な背景を、さまざまなデータをもとに紹介いただきました。以下、主な内容を抜粋します。

  • ・これから人口減少社会となるものの、総世帯数は増え続けており(2023年に世帯数はピーク)、一定割合数(約27%)の借家は存在する。これから未婚率が高くなれば、さらに単身者は増加し、世帯数が増加する。
  • ・貸家の着工戸数の増加や空き家の増加によって、「賃貸住宅バブル」などと報道されることもあるが、解体除去数を加味すれば、「バブル」とは程遠い状態である。
  • ・若者にとって、住宅を買うというハードルが非常に高くなっている。マンション価格は高騰している反面、年収は伸び悩んでおり、すでに新築分譲マンションの年収倍率は全国平均で7.59倍となっている。「借家でもいい」という意識の若者が増加している。このような世帯構造の変化は不動産市場へ大きなインパクトを与える(単身世帯の場合、広さや住環境よりも利便性の高さが優先される)。
  • ・これから訪日客が増加することで、賃貸マンションのニーズは高まる。
  • (株式会社東京カンテイ ゼネラルマネージャー 有馬義之氏セミナーより)

最後に、これからはエリアの特性、住民の属性を吟味することが重要であり、エリアの属性に合った選択をすれば、安定した賃貸住宅経営が可能であることをご紹介いただきました。

第二部 「超高齢化社会における土地活用事例」

第二部では、「資産を活用するために知っておくべきこと」というテーマで、各支社・支店が個別でセミナーを開催しました。本社梅田会場では、大和ハウス工業 営業本部 ヒューマン・ケア事業推進部 医療介護福祉施設支援室 田中英行が「超高齢化社会における土地活用事例」を紹介しました。

まず、少子高齢化、人口減少が進むなか、団塊の世代が75歳上となる2025年をめどに、地域の包括的な支援・サービス提供体制(地域包括ケアシステム)の整備を進める必要があります。大和ハウス工業は、1989年から医療・介護施設の専門部隊として、「シルバーエイジ研究所」を設立したことを紹介しました。

不動産オーナー様からも、「集合住宅以外の提案も聞いてみたい」「最近、少子高齢化の記事をよく目にする」「地域貢献につながる不動産活用をしたい」「相続税や所得税の税務対策を研究したい」などのご要望を聞くことも多く、大和ハウス工業では、医療法人・介護事業者様と不動産オーナー様を結びつけることで、双方にメリットを提供し続けてきました。

そして現在。大和ハウス工業の医療・介護・福祉事業は6,217件(2019年6月末現在)となり、超高齢社会の時代に適した「高齢者に安心・安全な住環境」をこれからも提供し続けていくと締めくくりました。
賃貸住宅、医療・介護施設に限らず、さまざまな報道や情報を鵜呑みにすることなく、保有される不動産の特性を考えたうえで、より適した方法による不動産活用を行うことが、これからの不動産活用には必要です。大和ハウス工業は、オーナー様の立場に立ったご提案をこれからも続けて参ります。

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