土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

コラム vol.309
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅ローン金利、超低金利はいつまで続くのか?

公開日:2020/01/10

賃貸住宅ローンの⾦利は、2019年の12⽉現在も史上最低⽔準の低さで推移しています。この超低⾦利はいつまで続き、2020年のローン⾦利はどうなるのでしょうか?

賃貸住宅を建築する際に融資を受けるメリット

今後のローン⾦利のゆくえについて考える前に、まず賃貸住宅経営を始めるに際して、融資を受けるメリットを述べてみます。⼟地活⽤として賃貸住宅を建築する⽅の⼤半は、⾦融機関などからの融資を受けます。たとえ⼿持ち資⾦が豊富にあったとしても、それは頭⾦や諸経費にだけ使い、残りはすべて融資を受けるという⽅が多いようです。
もちろん、⾼齢の⽅、将来の相続を⾒据えている⽅などは「ローンを背負いたくない」、あるいは「お⼦さま(次の代)にローンを引き継がせたくない」というお考えの⽅もおられると思います。しかし、ローンを活⽤して賃貸住宅を建築した場合は、ローン残債がマイナスの財産となり、相続税評価額から控除することができます。(ケースによります。詳細は、税理⼠など専⾨家にお尋ねください。)
別の観点からいうと、⼿持ち資⾦があったとしても、融資を使うことでそのお⾦を別のことに活⽤することも出来きます。例えば株式や投資信託、また外貨の購⼊などは⼀般的に、現⾦が必要です。多⾓的に資産運⽤をするためには、こういった⾦融商品を購⼊することも検討の⼀つです。もっと別の発想をするならば、⼿持ち資⾦で旅⾏をするなど、ご家族との時間に投資することにより、⼤切な「思い出」や「体験」を得ることも出来ます。

⾦利で⼤きく変わる⽀払総額

融資を受けるメリットは今述べた通りです。しかしいうまでもありませんが、融資を受けると元⾦の返済とともに利息が上乗せされます。そしてその利息がいくらになるかは、⾦利で決まります。ここからは、その⾦利について考えてみます。

住宅金融支援機構(旧住宅⾦融公庫)の賃貸住宅融資⾦利(繰り上げ返済制度制限なし、35年固定)の2014年7⽉1⽇の適⽤⾦利は、2.05%でしたが、2019年9⽉1⽇の適⽤⾦利は1.53%とかなり低くなっています。1億円の融資を受けたとすると、2.05%で35年固定だと返済総額は約1億4020万円、1.53%では1億2920万円とその差は1100万円もあります。このように⾦利が⼤きく下がれば、賃貸 住宅経営を⾏う際にずいぶん有利になることが分かります。

では、ここで2007年以降の住宅金融支援機構(旧住宅⾦融公庫)の賃貸住宅融資⾦利の推移を⾒てみましょう。

1:住宅金融支援機構賃貸住宅融資(35年)の金利推移

繰上返済制限制度無、35年固定(住宅金融支援機構より)

図は、「繰り上げ返済制度制限なし、35年固定」の⾦利の推移です。3%台前半~2%台後半で推移していた賃貸住宅融資⾦利は、⽇銀が⾦融緩和政策を⾏い始めた2013年以降、じわじわと下がっていることが分かります。そして、さらに⼀段と踏み込んだ⾦融緩和政策(マイナス⾦利政策)を⾏った2016年の2⽉以降、賃貸住宅ローン⾦利はさらに下がりました。⼤きく下がった⾦利適⽤は2016年4⽉1⽇ですが、3⽉31⽇(1.78%)に借りるのと、4⽉1⽇(1.52%)に借りるのでは0.26%もの違いがありました。ちなみに、この1⽇の⾦利の違いがどれだけインパクトがあるのかを計算してみると、1億円を35年間固定⾦利で借りると、1.78%の⾦利の場合⽀払総額は約1億3440万円、1.52%の⾦利の場合は、1億2900万円と540万円の差があります。
その後2016年の4⽉以降は、2018年の夏ごろに少し上昇した(1.6%~1.7%)期間がありますが、概ね1.5%前後で推移しています。ちなみに、最も低かったのは2016年8⽉の1カ⽉間で、1.48%でした。現在の2019年秋~冬は概ね1.5%台の前半です。

この先の⾦利の予想

では、この先の⾦利はどうなるのでしょうか?
⾦利が動く要因としては、以下の事があげられます。
基本的には⾦利は⽇銀の経済政策において決定される政策⾦利に連動しますので、「⽇本国における政策的な要因」がまずあげられます。
しかし、これまでの状況を⾒ると、「海外(とくにアメリカやEU)の政策⾦利」も影響しています。

こう考えると、先は読みにくいのですが、⽇銀の⾒解を聞いていると、「この先も⾦利を上げる気配はない」という感じを受けます。
そこで2020年のローン⾦利予測です。
2019年~2020年の半ばごろまでは、現在の⾦利⽔準が続くものと思われます。しかし、2020年秋以降は、上昇の可能性も否定できません。というのも、オリンピックが終わった後の市況感、そしてアメリカの⼤統領選挙(2020年11⽉3⽇)等が転換点になる可能性があるので、2020年秋ごろは注意が必要かもしれません。

賃貸住宅経営 春の全国実例見学会 3月13(金)-15(日)・19(木)-21(土)10:00~17:00 ダイワハウスの賃貸住宅D-room

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ