土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.309
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅ローン金利、超低金利はいつまで続くのか?

公開日:2020/01/10

POINT!

・2016年の4月以降、金利はおおむね1.5%前後で推移

・2020年秋以降は、金利上昇の可能性は否定できない

賃貸住宅ローンの金利は、2019年の12月現在も史上最低水準の低さで推移しています。この超低金利はいつまで続き、2020年のローン金利はどうなるのでしょうか。

賃貸住宅の建築する際に融資を受けるメリット

まず、賃貸住宅経営を始めるに際して、融資を受けるメリットを紹介します。 土地活用として賃貸住宅を建築する方の大半は、金融機関などからの融資を受けます。たとえ手持ち資金が豊富にあったとしても、それは頭金や諸経費にだけ使い、残りはすべて融資を受けるという方が多いようです。 もちろん、高齢の方、将来の相続を見据えている方などは「ローンを背負いたくない」、あるいは「お子さま(次の代)にローンを引き継がせたくない」というお考えの方もいらっしゃいます。 しかし、ローンを活用して賃貸住宅を建築した場合は、ローン残債がマイナスの財産となり、相続税評価額から控除することができます。(ケースによって異なります。詳細は、税理士など専門家にお尋ねください)
別の観点からいうと、手持ち資金があったとしても、融資を使うことでそのお金を別のことに活用することもできます。例えば株式や投資信託、また外貨の購入などは一般的に、現金が必要です。多角的に資産運用をするためには、こういった金融商品を購入することもひとつの方法です。もっと別の発想をするならば、手持ち資金で旅行をするなど、ご家族との時間に投資することにより、大切な「思い出」や「体験」を得ることもできます。

⾦利で⼤きく変わる⽀払総額

しかしいうまでもありませんが、融資を受けると元金の返済とともに利息が上乗せされます。そしてその利息がいくらになるかは、金利で決まります。ここからは、その金利について考えてみます。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の賃貸住宅融資金利(繰り上げ返済制度制限なし、35年固定)の2014年7月1日の適用金利は、 2.05%でしたが、2019年9月1日の適用金利は1.53%とかなり低くなっています。1億円の融資を受けたとすると、2.05%で35年固定だと返済総額は約1億4020万円、1.53%では1億2920万円と、その差は1100万円もあります。このように金利が大きく下がれば、賃貸住宅経営を行う際にずいぶん有利になることがわかります。

賃貸住宅融資金利の推移

ここで2007年以降の住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の賃貸住宅融資金利の推移を見てみましょう。

1:住宅金融支援機構賃貸住宅融資(35年)の金利推移

繰上返済制限制度無、35年固定(住宅金融支援機構より)

図1は、「繰り上げ返済制度制限なし、35年固定」の金利の推移です。3%台前半~ 2%台後半で推移していた賃貸住宅融資金利は、日銀が金融緩和政策を行いはじめた2013年以降、じわじわと下がっていることがわかります。そして、さらに一段と踏み込んだ金融緩和政策(マイナス金利政策)を行った2016年の2月以降、賃貸住宅ローン金利はさらに下がりました。大きく下がった金利適用は2016年4月1日ですが、3月31日(1.78%)に借りるのと、4月1日(1.52%)に借りるのでは0.26%もの違いがありました。ちなみに、この1日の金利の違いがどれだけインパクトがあるのかを計算してみると、1億円を35年間固定金利で借りると、1.78%の金利の場合支払総額は約1億3440万円、1.52%の金利の場合は、1億2900万円と540万円の差があります。
その後2016年の4月以降は、2018年の夏ごろに少し上昇した(1.6%~ 1.7%)期間がありますが、おおむね1.5%前後で推移しています。ちなみに、最も低かったのは2016年8月の1カ月間で、 1.48%でした。現在の2019年秋~冬はおおむね1.5%台の前半です。

この先の⾦利の予想

では、この先の金利はどうなるのでしょうか。
金利が動く要因としては、以下のことが挙げられます。
基本的は金利は、日銀の経済政策において決定される政策金利に連動しますので、「日本国における政策的な要因」がまず挙げられます。
しかし、これまでの状況を見ると、「海外(特にアメリカやEU)の政策金利」も影響しています。
こう考えると、先は読みにくいのですが、日銀の見解を聞いていると、「この先も金利を上げる気配はない」という感じを受けます。

そこで2020年のローン金利予測です。
2019年~2020年の半ばごろまでは、現在の金利水準が続くものと思われます。しかし、2020年秋以降は、上昇の可能性も否定できません。というのも、オリンピックが終わった後の市況感、そしてアメリカの大統領選挙(2020年11月3日)等が転換点になる可能性があるので、2020年秋ごろは注意が必要かもしれません。

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