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コラム vol.314-3
  • 土地活用法律コラム

借地上の建物の増改築

公開日:2020/03/31

POINT!

・一般的な増改築等禁止特約では、賃貸人の承諾を得ずに賃借人が増改築等を無断で行った場合には、賃貸人は、借地契約を解除できる

・増改築等の承諾条件がまとまらない場合、賃借人は、借地非訟事件として、裁判所に対して許可を求めることができる

オーナー様において、土地活用の一つとして第三者に所有土地を賃貸している場合、借地契約の中で、借地上の建物の増改築等の禁止特約を付されているケースが大多数であると思いますが、この増改築等禁止特約について説明します。

増改築等禁止特約

借地上の建物の増改築等については、平成4年(1992年)8月以降に適用される借地借家法第18条に定める更新後の建物の再築を除き、法律上は特別制限されておらず、賃貸人の承諾なく賃借人が自由に行うことができます。しかし、これを自由に認めますと、借地権の存続期間に影響を及ぼし、賃貸人に不利益をもたらす可能性がありますので、借地のオーナー様の立場においては、必ず増改築等禁止特約を設けておきたいところです。
そのため、多くの借地契約においては、借地上の建物について増改築等を行う場合には、賃貸人の承諾を得る旨の特約が設けられています。
増改築等禁止特約における「増改築等」について、どのような場合に、この増改築等に当たるのか、契約書上詳細な定義があれば分かりやすいのですが、おそらく、契約書上はそこまで記載されていないことが一般的だと思いますので、「増改築等」の一般的な定義を説明します。
一般的には、従来の建築物の床面積を増加させ、またはこれに付加して附属あるいは別個の建物を建築することを「増築」、建物の一部または全部を取り壊して、用法・構造等が著しく異ならない建築物を造ることを「改築」、用法・構造等が著しく異なる場合を「新築」と解されています。通常は、これらの増築、改築、新築について、禁止特約により制約が課されることになります。

これらの増改築等に対して、長年にわたって建物を使用している場合において、建物を修繕したりする必要が生じますが、このような修繕は、一般的に賃借人において自由にできるとされています。修繕とは、目的物の使用を妨げる物理的な欠陥を除去して修復することとされ、上記増改築とは異なるものと理解されています。
しかし、修繕が大規模に及ぶ場合や繰り返し行われるような場合には、実質的には増改築等をしたのと変わらない結果となり得ますので、大規模修繕は増改築等に該当するものと理解されています。
それでは、いかなる場合に賃貸人の許可が必要な大規模修繕に該当するのか、それとも賃借人が自由にできる修繕に該当するのか、その判断基準は一義的に明確ではありません。しかし、過去の裁判例等によると、一般論としては、建物の同一性が無くなるような大修繕は増改築等に当たると解されています。そして、係る判断においては、建築基準法第2条14号において、「大規模の修繕」とは「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう」とされており、これに該当するか否かが大きな判断要素となります。さらに、増改築等禁止特約の趣旨が建物の耐用年数の延長による借地権の存続期間に対する影響を防止することにあることから、修繕といっても建物の耐用年数に大きく影響を及ぼす場合にも、大規模修繕に当たるものと解されています。

増改築等禁止特約の効果

一般的な増改築等禁止特約においては、賃貸人の承諾を事前に得るものとされ、この承諾を得ずに増改築等を無断で賃借人が行った場合には、賃貸人は、借地契約を解除できると考えられます。しかし、過去の判例によれば、増改築等禁止特約に反した場合、賃貸人に借地契約の解除を認めているわけではなく、借地契約の解消において度々登場する、いわゆる「信頼関係破壊の法理」によって、一定の場合にはこの解除権が制約されることがあります。この信頼関係破壊の法理とは、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人が解除権を行使することは、信義則上、許されないとする理論になります。解除権の行使が制限されるかどうかは、土地の通常利用上相当か否か、賃貸人に著しい影響を及ぼすか否かによって判断されます。具体的には増改築工事の内容を精査し、また、増改築工事を行うに際しての賃借人の対応も精査することになります。

増改築許可の裁判

借地契約上に増改築等禁止特約がある場合において、賃借人との間で増改築等に対する承諾に関する条件がまとまらない場合、賃借人は、借地非訟事件として、裁判所に対して賃貸人の承諾に代わる許可を求めることができるとされています。この借地非訟事件においては、裁判所は、借地権の存続期間、土地の状況、借地に関する従前の経過、その他一切の事情を考慮しなければならず、裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るために、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じたりすることができるとされています。この財産上の給付の目安としては、一般的には、全面改築の場合には更地価格の3~5%程度、増改築の程度によっては1~2%程度とされるのが、おおよその相場感になるようです。

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