土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.317
  • 不動産市況を読み解く

全国的に増えるタワーマンション。タワーマンションの売れ行きで市況を読む

公開日:2020/02/28

POINT!

・近年は大都市圏だけではなく、地方都市でもタワーマンションが増加

・タワーマンションの販売状況」は、不動産市況を読み解く1つの指標となる

「今後5年間に首都圏で建てられるマンションの5棟に1つは、タワーマンション(一般的に20階建て以上)」といわれており、「タワーマンションの需要がある」ことを強く感じています。

2000年以降の20年間でタワーマンションは増えました。首都圏や関西、名古屋といった大都市圏に加えて、近年は地方都市でもタワーマンションが増えています。
新築マンションは、マンション適地の不足から、供給戸数が減少基調にあります。しかし、図1のように、タワーマンションは2019年、2020年とも1万8000戸の供給があります。
タワーマンションの供給が増えている背景には、実需(購入する方が実際に住む)の需要に加えて、賃貸住宅として貸す、つまり投資物件としての需要があることが挙げられます。

図1:全国 超高層マンション(20階建以上)の完成計画棟数・戸数

「超高層マンション市場動向2019」(株式会社不動産経済研究所 2019年3月公表データ)より作成

どのようなタワーマンションが投資として向いているのか

タワーマンションの建設では、主に3つのパターンがあります。
1つめは、駅前等のエリア一等地の再開発で、周辺(例えば、公的施設)との一体開発の中に1棟か2棟のタワーマンションが建設される、郊外や地方都市で多く見られるパターンです。
2つめは、古い住宅が残るエリア等の再開発で建設するパターンです。オフィスビル等との一体開発の場合もあれば、住居単独での再開発もあります。主に都市部で見られます。

3つめは、元工場の跡地や、湾岸エリア等、大規模な空き地にタワーマンションを建てるパターンです。
タワーマンションは、需要がある一方で、近年の台風洪水などで、「タワーマンションは大丈夫か?」と話題となりました。
また、「大規模修繕の問題はないのか?」さらには、「60年後を考えた場合、建て替えはスムーズにできるのか?」といったこともよく耳にします。

生活の面においても、上層階と下層階、間取りや面積の広さ、生活水準がバラバラで、コミュニティが成立しづらいという指摘もあります。大規模修繕・建て替えの際に、「マンションに大勢で住むということは、同じ資産を分割して持っている」ということを改めて認識する人も多いのです。その時に、コミュニティの欠落によって、マンションに住む何百世帯の方々は、果たして、ひとつの共同体として意思統一ができるのか、という点を指摘する声もあります。

投資としてのタワーマンションを購入した人にとっては、このような心配は少ないのかもしれません。大規模修繕・建て替え等は、タワーマンションを所有し、永続的に住むと考えている方の思いであり、タワーマンションの1室を投資対象として見ている方にはあてはまりません。つまり、実需用マンションでなければ、いいタイミングを見計らって購入し、貸し出して収益を得て、またタイミングを見計らって売ればいいわけです。

タワーマンションの契約率等の売れ行きを表す数値は、不動産市況のバロメーター

ワンルームマンション等、初めから投資用として建てられたマンションは、売れ行きが見えにくいのですが、主に大手デベロッパーが供給するタワーマンションの場合は、新規契約率・在庫数などが比較的容易に分かります。

昨今の不動産市況は、上昇ムードが一段落し、横ばいムードになってきています(2020年2月、執筆時)。
「この先どうなるのか?」と案じている方も多いと思いますが、「タワーマンションの販売状況」は、不動産市況を読み解く1つの指標として参考になるのではないでしょうか。

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