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コラム vol.331
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人口流入増が招く賃貸住宅需要。都市別にみる有効求人倍率と人口の関係

公開日:2020/06/30

初めて賃貸住宅を借りるタイミングは?

初めて賃貸住宅を借りたタイミングはいつでしたか?この質問に対する、大半の方々のお答えは、「進学」もしくは「就職」だと思います。近年では、高校卒業後の進学のあり方が変化しており、依然に比べて東京などの超大都市に在する大学・専門学校への進学以外では、親元から通うという方が増えているようです。そのため、近年の傾向、そしてこれからは初めて賃貸住宅を借りるタイミングは「就職する時」という方が、増えていくものと思われます。

職の転移で、増える賃貸住宅需要

このところ、コロナウイルスによる影響で失業が増えているという記事をよく目にします。業績悪化にともない解雇や雇止め(契約社員などの雇用期間の定めのある従業員について、契約更新をせずに契約期間満了を理由に契約を終了させること)により、失業者が増えているというものです。こうしたネガティブな状況は業種により異なるようですが、この傾向は雇用の転移(変化)を招くことになります。具体的には、1)職の少ない地方都市から比較的職の多い都市部への移転という勤務地の移転、あるいは2)介護職など求人が多い業種への移転です。1)の状況が増えると、地方から大都市部へ、また地方都市郊外から地方中心地への移転が増えることになり、そうなればこれらの地域での賃貸住宅需要が高まることが予想されます。
転居を伴う転職(就職)の場合、その大半の方々は賃貸住宅に暮らします。そして、その地で働き始め概ね3~5年に一度の頻度で引っ越し、例えばその後結婚すると、広い部屋を求めて転居、と30歳くらいまでに2~3回引っ越す方が多いようです。

東京では有効求人倍率が増えると転入者人口が増える

こうして考えると、「有効求人倍率が増えると、人口流入が増える」と推測されますが、実際にはどうなのか、都市別に見ていきましょう。

(図1)東京23区の転入者数と東京都の有効求人倍率の推移

※転入者数:日本人移動、有効求人倍率:除学卒・パート含
転入者数:総務省「住民基本台帳人口移動報告」、有効求人倍率:厚生労働省「一般職業紹介状況」より作成

図1は、1998年以降の、東京23区への転入者数と有効求人倍率の推移を重ねたものです。(注:転入者には外国籍の方を含みません。)一般的なメディアで報道などされている数字と同様に、ここでも、有効求人数は、厚生労働省の発表数字で、公共職業安定所を通じた求人・求職に限られ、また、新規学卒者は除かれています。有効求人倍率が1を超えるということは、職を探している1人の人に、計算上1社以上の求人があるということです。

ここ20年の東京23区への流入人口は、多少の波はありますが毎年35万人前後となっています。リーマンショックによる景気悪化後の2010年11年あたりは多少減りますが、その後は概ね増加傾向にありました。
東京における有効求人倍率はバブル崩壊の立ち直りが見え始めた2000年代の前半ごろから1倍を上回りますが、ミニバブル崩壊の兆しが見えはじめリーマンショックに至る2008年~2010年頃には1を下回ります。しかし、自民党政権に交代、景気が回復し始める2013年ごろから1を超え、右肩上がりが続き、このところは2倍近くになっていました。
「売り手市場」が続いていたわけです。

2つのグラフの動きを見ると、その動きが似ていることが一目で分かります。2014年、15年の転入者の上下を除けば、「ほとんど同じ動きをしている」と言っていいでしょう。
この間、東京都市部における賃貸住宅の空室率(空室数)は極めて少なく、とくにワンルームなど一人暮らしようの物件はフル稼働という状態が続いています。職が増える→転入者が増える→賃貸住宅需要が増える、という構図がハッキリとうかがえます。

近年、変化の見られた大阪

次に大阪の様子を見てみましょう。

(図2)大阪市の転入者数と大阪府の有効求人倍率の推移

※転入者数:日本人移動、有効求人倍率:除学卒・パート含
転入者数:総務省「住民基本台帳人口移動報告」、有効求人倍率:厚生労働省「一般職業紹介状況」より作成

大阪では、ミニバブル期くらいまでは、有効求人倍率はあまり高くなく、また倍率が増えても、それほど転入者が増えないという傾向にありました。また、グラフを見ると分かるように、リーマンショック後も2016年くらいまでは、有効求人倍率が増えても転入者が増えることはなく、あまり相関は見られませんでした。
しかし、2016年以降は、有効求人倍率の増加とともに、転入者が増えるようになり、きれいな相関がみられます。

製造業中心の愛知県は綺麗な相関

最もきれいな相関がみられるのが愛知県です。

(図3)愛知県の転入者数と愛知県の有効求人倍率の推移

※転入者数:日本人移動、有効求人倍率:除学卒・パート含
転入者数:総務省「住民基本台帳人口移動報告」、有効求人倍率:厚生労働省「一般職業紹介状況」より作成

愛知県では、産業の中心がトヨタ関連や航空機関連などの製造業ということで、その産業の中心地が名古屋市ではなく周辺市町ですので、ここでは愛知県の転入数と愛知県の有効求人倍率を見ています。
これほど、はっきりと相関がみられるのは、「自動車工場や家電工場、電子部品製造工場などで勤務する、期間の定めのある労働契約を結んで従事する労働者」、つまり期間工の方々が多く勤務していますので、こうした関係がみられるのだと推測されます。こうした方々の多くは、会社が用意した社宅(社有、民間賃貸住宅借り上げ)に住むことが多く、これらの地域での賃貸住宅需要が旺盛になっています。しかし、近年は有効求人倍率が高まっているものの、転入者数が増えていないようで、採用に苦心しているものと思われます。

はっきりした傾向の見えない福岡

最後は、福岡の状況です。

(図4)福岡市の転入者数と福岡県の有効求人倍率の推移

※転入者数:日本人移動、有効求人倍率:除学卒・パート含
転入者数:総務省「住民基本台帳人口移動報告」、有効求人倍率:厚生労働省「一般職業紹介状況」より作成

福岡において、有効求人倍率の推移は、日本の景気の動き通りと言っていい状況です。
また、福岡市への転入者の数は人口対比でみると長く高水準が続いており、九州各県からの流入が多く、いわば九州地方の中での東京化が進んでいます。しかし、有効求人倍率と転入者の相関は、どうかといえば、「それほど明確ではない」という状況になっています。

福岡市内における郊外の開発が進んで人口が増えていますが、求人数の変化で上下しておらず、安定的に流入がある状況と言えるでしょう。

まとめと今後の予測

ここまで見てきたように、有効求人数が増える→転入者が増えるという傾向は、たいていの大都市でみられる傾向で、こうした「職を求めて都市へ移動する」方の大半は、初めは賃貸住宅に暮らすものと思われます。
こうして考えると、賃貸住宅需要は、世帯数による影響(人口ではありません)や持ち家比率の影響などとともに、求人数も大きな要因になっているものと思われます。

2020年春以降、つまりコロナウイルスによる影響で有効求人数がどうなるかは、未だ詳細データは公表されていませんので分かりません。 「航空業界が採用を見合わせる」という報道が大きく取り上げられましたが、その他、飲食や観光系ビジネスをはじめ、特定の業種では採用を控えており落ち込みが大きくなりそうです。しかし、これまで採用に苦戦していた業種では、採用がしやすい状況になってきており、ここぞとばかりに多くの方を採用しているような業種業界もあるようです。
有効求人倍率は、2020年~21年半ばくらいまでは、落ち込む可能性が予測されていますが、その後は経済の回復とともに有効求人数の増えてくるものと思われます。

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