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コラム vol.355
  • 不動産市況を読み解く

2021年公示地価を読み解く~復活のキザシはどのくらい見えたのか?~

公開日:2021/04/05

2021年の公示地価(価格時点:1月1日)が3月23日夕方に発表されました。コロナショック後、はじめての公示地価ということで、新型コロナウイルスが地価に与えた影響について大きな注目を集めました。

全体俯瞰

21年1月1日時点の公示地価は、全用途(住宅・商業・工業)の全国平均では前年比0.5%のマイナスとなり、昨年までの5年連続のプラスから一転、6年ぶりにマイナスとなりました。新型コロナウイルスの影響は大きく、三大都市圏(東京圏、名古屋圏、大阪圏)はいずれもマイナス、地方圏全体でもマイナスとなりました。
地価上昇の時は、大都市圏から波及的に地方圏もプラスになる流れでしたが、21年の公示地価では一気に全国的なマイナスとなりました。ただし、マイナスの幅は住宅、商業、オフィスなどの「その土地の使われ方」により差があったことも今回の公示地価の特徴です。
全国の住宅地はマイナス0.4%(前年はプラス0.8%)、商業地はマイナス0.8%(前年はプラス3.1%)とともにマイナスですが、商業地の落ち込みの方が住宅地に比べ圧倒的に大きくなっています。また、様々な要因でプラスになっている地点も散見されます。

図1:地価公示変動率の推移(住宅地)

国土交通省発表データより作成

図2:地価公示変動率の推移(商業地)

国土交通省発表データより作成

住宅地では、調査地点全18,166地点のうち上昇は3473地点(19%)、下落が10,496地点(58%)、横ばいが4,197地点(23%)となっています。商業地では、全6,411地点のうち上昇は1,090地点(17%)、下落が4,081地点(64%)、横ばいは1,240地点(19%)となっており、その割合は概ね似通っています。

以下細かく見ていきます。

住宅地では後半は持ち直した

2020年3月中頃から経済活動停滞、その後緊急事態宣言の発令により外出自粛で街からぱったりと人がいなくなるという時期がありました。またインバウンド観光客は、皆無に近く、観光地は大苦戦となりました。宣言解除後、20年後半からは景気の持ち直しがあり株価などは大きく上昇したものの、こうしたことが公示地価に色濃く出ています。

毎年9月に発表される都道府県地価と同一地点に限った公示地価の動きでは、全国の住宅地は年間ではマイナス0.2%でした。細かく見ると、前半はマイナス0.4%(1月1日~7月1日までの変動率)でしたが、後半はプラス0.2%(7月1日~21年1月1日までの変動率)となり、前半のマイナス分を後半でカバーしきれなかったという状況です。同様に商業地は年間ではマイナス1.4%、前半マイナス1.4%(同)で、後半は±ゼロ(同)となり、マイナス圏から脱していない状況となっています。この同一地点の地価では、住宅地は三大都市圏、地方圏も合わせて全国的に年の後半は概ねプラスになっていますが、商業地では、大阪圏(後半もマイナス0.6%)、地方主要4都市(札幌・仙台・広島・福岡)以外の地方(後半もマイナス0.3%)がマイナス圏のままとなっています。

東京圏の状況

東京圏では全用途がマイナス0.5%(前年はプラス2.3%)、住宅地はマイナス0.5%(前年はプラス1.4%)、商業地では、マイナス1.0%(前年はプラス5.2%)となりました。
特徴的だったのは、商業地地価において東京23区全てで下落になった事です。とくにインバウンド観光が多かった台東区などでの下落幅の大きさが目立ちました。銀座・浅草・新宿歌舞伎町などの商業地では2ケタのマイナスとなっており、新型コロナウイルスの影響が大きく出た格好となりました。商業地は全体的にマイナスながらも、飲食・小売りなど主体のエリアのマイナスが大きく、丸の内や大手町のようなオフィスエリアはそれほど大きなマイナスではありませんでした。

住宅地では、港区と目黒区を除く東京23区の大半がマイナスとなりました。逆に、川口市や戸田市、横浜市の港北エリア、千葉県の総武線沿線エリアなどの住宅地もプラスとなりました。また、デュアルライフ(多拠点生活)が浸透し、千葉県房総半島エリアの住宅地もプラスとなっています。
細かく見ると、都心一等地で希少性の高いエリアや利便性の高いエリアなどではプラスが続いています。しかし、こうしたエリアにおいても、上昇地点数は例年に比べ少なくなりました。

大阪圏の状況

大阪圏では全用途がマイナス0.7%(前年はプラス1.8%)、住宅地はマイナス0.5%(前年はプラス0.4%)、商業地では、マイナス1.8%(前年はプラス6.9%)となりました。
インバウンド観光需要が大きかった関西エリアでは、その影響が特に商業地で大きく出ました。大阪の主要商業エリアでは下落幅が20%台のところも5地点見られ、商業地下落率の上位10地点のうち8地点が大阪、1地点が京都エリアとなり、このことは大きくメディアが取り上げました。昨年36.1%も上昇した大阪駅隣接の梅田の地点では、今年はマイナス8.4%と振れ幅の大きさが目立ちます。住宅地は4年ぶりのマイナスとなりましたが、近年の上昇幅がそれほど大きくなかったためか、下落幅も僅かとなりました。

名古屋圏の状況

名古屋圏では全用途がマイナス1.1%(前年はプラス1.9%)、住宅地はマイナス1.0%(前年はプラス1.1%)、商業地では、8年ぶりのマイナス1.7%(前年はプラス4.1%)となりました。
名古屋圏での特徴は、上昇地点が少なかったことです。住宅地総地点数1302地点のうち、上昇は36地点(3%)にとどまり、横ばい201地点(15%)、下落1065地点(82%)でした。また、商業地総地点数477地点のうち、上昇地点は僅か2地点でした。横ばいが29地点(6%)、下落が446地点(94%)と、商業地ではほとんど全て下落したと言えるような状況です。ただし、年間の前半後半の比較では、名古屋圏の商業地は、3大都市の他がマイナスかゼロという状況の中、唯一プラス0.9%となっており、回復のキザシがうかがえます。

地方圏と地方主要都市

地方中核4市(札幌・仙台・広島・福岡)では、全用途平均がプラス2.9%(前年はプラス7.4%)、住宅地はプラス2.7%(前年はプラス5.9%)、商業地はプラス3.1%(前年はプラス11.3%)となり、いずれもプラスになりました。

図3:地方四市 地価公示変動率の推移(住宅地)

国土交通省発表データより作成

図4:地方四市 地価公示変動率の推移(商業地)

国土交通省発表データより作成

ここしばらく続いた大幅上昇ではなくなりましたが、広島市を除けば堅調な上昇を続けています。
しかし、3大都市圏を除くすべての地方圏(上記4都市も含む)では、全用途平均がマイナス0.3%(前年はプラス0.8%)、住宅地はマイナス0.3%(前年はプラス0.5%)、商業地ではマイナス0.5%(前年はプラス1.5%)となりました。商業地は4年ぶりのマイナス、住宅地は3年ぶりのマイナスでした。

都道府県別の上昇下落率

都道府県別に見ると、住宅地ではプラス(横ばい含む)が1道8県の9つ、それ以外の38都府県でマイナスとなりました(昨年のマイナス数は24)。近年大きく伸びていた沖縄ではプラスは維持しているものの、上昇幅は大幅に小さくなりました。

図5:都道府県別 地価公示変動率の推移(住宅地)

国土交通省発表データより作成

商業地では1道7県の8つでプラス(横ばい含む)、それ以外の39都府県でマイナスとなりました(昨年のマイナスは23)。商業地においても沖縄はプラスでしたが近年毎年2ケタの上昇をつづけていましたので、急ブレーキがかかったといえるでしょう。その中心地である那覇市の商業地では、昨年はプラス20.1%でしたが、今年は0.6%となりました。観光需要の大幅減少が大きく影響したものと思われます。

図6:都道府県別 地価公示変動率の推移(商業地)

国土交通省発表データより作成

特徴的なリゾート地他

今年も住宅地の上昇率上位はニセコ(倶知安町)周辺など札幌近郊のリゾートアエリア等が占めました。また商業地では福岡市中心街も上昇上位を占めています。
また、先に述べましたがテレワークの浸透でデュアルライフスタイルが広まり、房総エリアの他、首都圏近郊のいわゆる別荘地の住宅地地価の上昇がみられました。
軽井沢では別荘地として人気のあるエリアの多くの地点が上昇、その他では熱海、箱根、河口湖なども、首都圏からの利便性もよく人気があるようで、価格上昇基調にあります。

その他の特徴的な上昇地点

大阪市の地下鉄御堂筋線が直接乗り入れる北大阪急行が延伸され新駅の設置が予定されています。その周辺での地価上昇がみられています。こうしたエリアでは、流通小売り店舗の建設等も見られるようです。
また、物流施設が建設されているようなエリア(工業地)での地価上昇も多く見られており、EC需要の高まりぶりがうかがえます。

22年以降はどうなる?

2021年は、新型コロナウイルスの影響が強く出た公示地価でした。まとめると、次のような状況だったといえるでしょう。

  • 1)2020年の前半の落ち込みを後半でカバーしきれなかった
  • 2)商業地とくにインバウンド観光需要を見込んでいるエリアでの落ち込みは大きい
  • 3)住宅地の上昇はとまったものの、下落は限定的

2022年以降では、新型コロナウイルスの影響がどこまで残るかが大きな要因となるのは間違いありませんが、国内需要の反動的な回復が早く起これば、早晩再びプラスに転じる可能性があると思っています。

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