土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.362
  • 不動産市況を読み解く

貸家着工戸数の回復が鮮明に!移動年計で住宅着工戸数を分析

公開日:2021/05/31

2020年度の新設住宅着工戸数

2021年3月の住宅着工戸数が4月末に公表されました。これで、新型コロナウイルス感染症の影響が色濃く出た2020年度(2020年4月~2021年3月)のデータが出そろったことになります。
2020年度の新設住宅着工戸数(総計)は約81.2万戸となり、昨年度からマイナス8.1%となりました。そのうち貸家(主に賃貸用住宅)は、約30.3万戸で昨年から9.4%マイナスとなっています。

図1:新設住宅着工戸数 年度合計の推移(全国:総計)

国土交通省 建築着工統計調査報告より作成

図1は2012年以降、年度単位での新設住宅着工戸数(総計)、全国合計の推移です。2期(2年度)連続でのマイナスとなっています。

図2:新設住宅着工戸数 年度合計の推移(全国:貸家)

国土交通省 建築着工統計調査報告より作成

図2は、図1のうち、貸家だけの数字を抽出したものです。年度単位で見ると4期連続のマイナスとなりました。

しかし、2021年に入り、2月はほぼ前年並み、3月はプラス2.6%と、少しずつ回復のキザシが見え始めました。
そのキザシをはっきりさせるために、本連載ではあまり使っていなかった分析手法を用いてみます。

移動年計とは

季節により変動がある統計数字では、単月で数字を見ても傾向がつかめないようなデータがあります。新設住宅着工戸数の推移もこうした例といえます。そのため、年合計(1月~12月)や年度合計(4月~3月)で傾向を分析するのが一般的です。しかし、1月~12月や4月~3月では1年間に1度しか集計できないため、1カ月ずつずらして年間合計を算出することで、月単位での変化が見やすくなります(毎月ごとの年間合計)。こうして求められたものを「移動年計」といいます。

また、前年の同じ月と比較する「前年同月比」で見ることもあります。しかし、2020年3月以降は新型コロナウイルス感染症の影響が大きかったため、前年同月比の数字は極端に大きく上下することがあります。例えば、2020年の3月や4月は初めての緊急事態宣言が発出され、さまざまな活動がストップしました。そのため、2021年3月や4月は、例年に比べてそれほど増えていなくても、前年同月比で見ると、「大幅増」となっている統計データもあります。

こうしたことによる見誤りを排除するために、ここでは「移動年計」を用いて、新設住宅着工戸数の変化を分析してみます。

貸家の移動年計の分析

ここからは、土地活用でポピュラーな貸家(賃貸住宅)の数値に絞って解説します。
賃貸住宅の着工戸数(全国合計)は、2018年半ばから前年同月比でマイナスが続いていました。しかし、2021年3月に31カ月ぶりのプラスとなりました。落ち込みが続いていたものが横ばいから回復基調になっていることが、下図移動年計から分かります。

図3:新設住宅着工戸数 移動年計(全国:貸家)

国土交通省 建築着工統計調査報告より作成

図3は、2020年4月以降の貸家新設住宅着工戸数(全国合計)の移動年計です。(2020年4月の数字は、2019年5月~2020年4月の合計値、以下同じ計算方式)このグラフを見ると、ずっと落ち込んでいたものが、2021年年始から横ばいとなり、ここにきてわずかに上昇していることが分かります。

これを東京都だけで見ると、図4のようになります。

図4:新設住宅着工戸数 移動年計(東京:貸家)

国土交通省 建築着工統計調査報告より作成

図4は、図3と同じ算出方法で、東京都の数字だけを抽出したものです。全国合計と比べて大きく異なることが分かります。2020年4月~8月までの各月ごとの移動年計は新型コロナウイルス感染症の影響が大きく出た時でしたが、上昇が続きました。その後、2020年年末にかけて落ち込みますが、2021年に入ると急上昇しています。

次に大阪府の貸家新設住宅着工戸数の状況は図5のようになります。

図5:新設住宅着工戸数 移動年計(大阪:貸家)

国土交通省 建築着工統計調査報告より作成

大阪府においては、多少波がありますが減少基調でした。しかし、2021年3月の年計では大きく上昇しています。

回復基調にあることは間違いなさそうですが、これが一時的な回復なのか、しばらく続くのかは、もう少し様子を見る必要があります。本格的な回復を期待したいものです。

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