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コラム vol.370
  • 不動産市況を読み解く

回復のキザシは見えてきたのか?最新2022年基準地価を読み解く

公開日:2021/09/30

2021年の都道府県地価調査が9月21日に公表されました。都道府県地価調査で公表される地価は、「基準地価」と呼ばれ、7月1日を価格時点としています。3月20日ごろに公表されメディアでも大きく報じられる公示地価は、1月1日が価格時点ですから、ちょうど中間点的な意味合いで、例年注目を集めます。また、今年は、新型コロナウイルス感染拡大の影響が出てから2回目の都道府県地価調査でしたので、回復しているのか?それとも悪化しているのか?とさらに注目が集まっていました。

公表された「基準地価」では、全用途(住宅・商業・工業)全国平均は-0.4%と、2年連続のマイナスとなりました。住宅地は昨年の-0.7%から-0.5%と下落幅が小さくなりましたが、一方、商業地では昨年の-0.3%から-0.5%と下落幅が大きくなりました。全体的な傾向として、住宅地は新型コロナウイルス感染拡大の影響から回復のキザシが見られ、商業地は悪化しているという様相でした。

本サイトで毎年9月にご紹介している基準地価の詳細分析を行います。 (本文、図表ともデータは全て国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成)

基準地価について

まず基準地価について簡単に説明しておきます。3月に発表される公示地価と目的や用途はほぼ同じですが、いくつかの違いがあります。大きな点は、以下の2点です。
調査主体が公示地価は国土交通省で基準地価は都道府県です。また、価格時点は公示地価が1月1日で基準地価は7月1日となっており、価格時点を比較すると、中間点という位置づけになります。
調査地点数は公示地価が26,000地点、基準地価は21,443地点となっており、うち1,625地点(住宅地1,120地点、商業地505地点)が同一地点です。同一地点が10%以下のため、県単位や市町村単位での、実数字の単純な比較はできませんが、推移を見ることで上昇下落といった傾向はつかむことができます。詳細については後述します。

2021年基準地価の全国と三大都市圏の状況

全国の全用途平均は前年比-0.4%、住宅地は-0.5%、商業地は-0.5%となりました。
三大都市圏全体では、全用途平均は+0.1%(前年は±0%)、住宅地は±0%(前年は-0.3%)、商業地は+0.1%(前年は+0.7%)となりました。
三大都市圏をそれぞれ見てみると、少し違いがあります。 住宅地においては、三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)とも前年よりもプラス、もしくはマイナス幅の減少となりましたが、商業地では、名古屋圏は-1.1%から+1%に回復したものの、東京圏ではプラス幅が減少、大阪圏では前年は+1.2%から-0.6%となりました。
住宅地では、新型コロナウイルス感染拡大の影響は一時的なもので、すでに回復状況にあり、商業地は国内外観光客の動きが依然として厳しく、その影響が大きく出たものと思われます。

住宅地の状況

ここからは全国の住宅地について見てみましょう。
東京圏では+0.1%(前年は-0.2%)、大阪圏-0.3%(前年は-0.4%)、名古屋圏+0.3%(前年は-0.7%)となっています。大阪圏だけが依然マイナスとなりました。
地方圏では、-0.7%(前年は-0.9%)、地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)に限ると、+4.2%(前年は+3.6%)となりました。

直近5年の四大都府県(東京都・大阪府・愛知県・福岡県)にフォーカスしてみると、図1のようになります。全国で見ればマイナスが続いているものの、大阪府を除けば、住宅地は2020年の落ち込みは一時的なものだったことが分かります。

図1:基準地価 変動率 直近5年間の推移(住宅地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

次に、都道府県別に見てみます。 図2は、都道府県別の住宅地対前年変動率を高い順に並べたものです。7つの都道県でプラスになりました。前年は5つでしたので、少し増えました。最も上昇したのは沖縄県で+1.6%(前年は+4.0%:1位)、と上昇幅は減少したもののトップを維持しています。マイナスとなったのは38の府県で、前年の42から少し減りました。

図2:基準地価 都道府県別対前年平均変動率(住宅地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

図3は、2000年以降の四大都市における22年間の住宅地基準地価の推移です。
ミニバブル期のような急激な上昇ではありませんが、2013年以降(地域によってはそれ以降)にじわじわと上昇を続けていました。近年は、ゆっくりと上昇(あるいは回復)、そして全国的に波及していました。2020年に新型コロナウイルス感染拡大の影響が色濃く出てブレーキがかかってしまいましたが、1年でおおむね回復していることが分かります。

図3:基準地価 変動率推移(4大都市:住宅地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

商業地の状況

次に、商業地について見てみます。 東京圏では+0.1%(前年は+1.0%)、大阪圏は-0.6%(前年は+1.2%)、名古屋圏は+1.0%(前年は-1.1%)となりました。 名古屋圏は大きく改善しましたが、大阪圏では8年ぶりにマイナスになりました。
国内外の観光客が減り、ホテル需要が旺盛で、飲食店などが密集する地域などでは需要減退、先行き不透明感が地価に色濃く出た格好となりました。

直近5年の四大都市(東京都・大阪府・愛知県・福岡県)の商業地地価の変動率を見ると、図4のようになります。四大都市ではかなりの違いが出ています。また、福岡エリアの強さがうかがえます。商業地の変動率上位の地点を見てみると、上位10位以内に福岡県下は、なんと8地点もあり福岡県の商業地が活況であることがうかがえます。

図4:基準地価 変動率直近5年間の推移(商業地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

次に、都道府県別に見てみます。
図5は、都道府県別の商業地対前年変動率を高い順に並べたものです。プラスになったのは6つの県で、前年の11都道府県から大きく減少しました。逆に変動率がマイナスとなったのは41都道府県で、前年の36から大きく増えました。
最も上昇したのは先に述べた福岡県で+2.7%(前年は2.1%:3位)、続いて宮城県が+1.6%(前年は+3.0%:2位)でした。
近年かなりの上昇を続けていた沖縄県は、+0.7%(前年は+6.2%:1位)の5位となり、7年ぶりの低い値となりました。いうまでもなく、観光客が激減したことが大きな要因といえるでしょう。

図5:基準地価 都道府県別対前年平均変動率(商業地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

図6は、2000年以降の四大都市における商業地基準地価の推移です。
2013年頃からの全国的な伸びのピークは2019年頃で、2020年に新型コロナウイルス感染拡大の影響が大きく出て、四大都市においてもまだ回復していないエリアがあることが分かります。

図6:基準地価 変動率推移(四大都市:商業地)

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

半年ごとの分析

冒頭でお伝えしたとおり、基準地価の価格時点は公示地価のちょうど中間点ともいえます。また、基準地価は公示地価と同一地点が1,625地点ありますので、これらの変動率を比べることで、2020年7月1日~2021年7月1日の1年を前半後半に区切って分析できます。

図7は、公示地価との共通地点における半年ごとの地価変動率を示したものです。前半は、2020年7月1日~2021年1月1日、後半は2021年1月1日~7月1日です。
住宅地においては、全ての項目において、前半が後半を上回っています。一方、商業地では、大阪圏が前半-0.7%から後半-0.4%と多少持ち直していますが、それ以外は横ばいとなっています。

今後ワクチン接種が広く浸透し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が少しでも減少し、地価が回復することを期待したいものです。

図7:地価公示との共通地点における半年ごとの地価変動率

国土交通省「令和3年都道府県地価調査」より作成

2022年はどうなる?

昨年の同時期に、本サイトでの基準地価レポートの締めくくりに、「来年9月に発表される基準地価は、大きく落ち込むことはなく、今年並みか少しの下落程度になると予測します」と書きました。おおむね予想が当たっていたようですが、住宅地においては、予想以上に落ち込みは少なく、いち早く回復しました。昨年よりも価格上昇が見られるエリアも多く、大都市部においては価格上昇も予想されます。また、地方四市においても、地価上昇が予想されます。商業地も多少下げましたが、回復のキザシはかなり見えてきました。
2022年9月に発表される基準地価は、住宅地においては今年に比べて上昇する可能性がかなり高く、また商業地においては、新型コロナウイルス感染拡大の影響が徐々に収まりつつある状態が続くことを願うばかりですが、基準地価は今年よりも改善しているものと予想します。(執筆時点:2021年9月22日)

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