動画でわかる不動産投資第3回　賃貸住宅経営に相応しい土地はどう見つけるのか？～土地を購入して賃貸住宅を建築するパターンの心得～

ここでは、「新たに土地を購入して賃貸住宅を建築する」パターン、つまり「土地と建物を別で契約するパターンについて解説します。
このパターンでは、賃貸住宅経営に相応しい土地を見つけて、そこに適した賃貸住宅を建築するという流れになります。

賃貸住宅に相応しい土地とは

賃貸住宅に相応しい土地を2つの視点で検討してみます。

1）需要のアプローチ

いうまでもありませんが、賃貸住宅経営は賃借人（入居者）がいてはじめて成立します。たとえ、安くて広い土地が見つかったとしても、その場所に賃貸住宅需要が見込めなければ「相応しい土地」とはいえません。
また、賃貸住宅経営は、途中で物件の売却をしなければ、30年以上の長期にわたります。そのため、現状は賃貸需要があっても、30年後の需要を見込んでおく必要があります。現在の日本の人口はわずかずつですが減少基調にあります。しかし、住宅需要に直結する世帯数はまだ増加しており、とくに単独世帯は増加の一途にあります。世帯数や単独世帯数の将来予測が都道府県別や主要都市別に公表されていますので、それらを参考にするとよいでしょう。

2）土地形状

2－1）広さ

まず、広さについては、賃貸住宅に相応しい土地は概ね80～100坪くらいは欲しいところです。逆にもう少し広い土地では、立地にもよりますが他の用途の可能性が広がり、その多様性から土地単価が上がる傾向にあります。

2－2）間口形状

間口という言葉を聞いたことがあると思いますが、「土地における間口」とは道路に接している敷地面のことをいいます。建物を建てる時には、「接道義務」があり、4メートル以上の幅の道路と2メートル以上接していない土地には住宅を含めて建物を建てることはできませんので注意してください。

間口の広い土地は、利用効率が高くまた建築工事もしやすく、賃貸住宅にむいています。
逆に、間口が2メートル程度しかなくても、奥に入れば広くなっているような土地もあります。こうした土地をその形状が似ていることから「旗竿地」と呼ばれますが、2メートル以上の接道があれば賃貸住宅を建てることができます。

図：旗竿地のイメージ図

図ではAが旗竿地となります。旗竿地は、たとえ同じ広さだとしてもその前面にあるBにくらべて土地価格は安くなりますが、接道の向きや形状によっては、敷地内で上手く配置することで、賃貸住宅に向いている土地として活用する事ができます。

2－3）セットバック

また、間口が広くても、前面の接道の幅が4メートル未満の場合、セットバックといって、道路の中心線から2メートル分は後退させないと建築物を建てることができません。土地売買の際に、「敷地面積〇〇m²、建築時に〇〇m²セットバック要」というような記載があります。この部分は、敷地面積に入っているので、土地価格に含まれていますが、実際は使えない面積ですから、これを勘案しておかなければいけません。

このように、賃貸住宅用の土地を探す場合には、かなり専門的な知識が必要です。とくに、「どんな賃貸住宅を建てられるのか？」については、建築基準法の知識は必須となりますので、土地購入前に賃貸住宅建築の専門家への相談は必須です。

どのようにして賃貸住宅に相応しい土地を探すか

では、どのようにして賃貸住宅用の土地を探せばいいでしょうか？主に3つのパターンがあります。

• ①自分で探す（インターネットなどで情報を集める）
• ②不動産会社に探してもらう
• ③賃貸住宅を建築する会社（もしくはその関連会社）に探してもらう

自分で探す（①）ですが、ご自身に建築や賃貸住宅経営の知識があれば、ある程度はできると思います。しかし、インターネットに掲載されている土地情報は戸建用地などに比べると圧倒的に少ないようです。
土地の売買は、市場に出回らず成約することが多いようです。そのため、②のように、地域密着型の不動産会社などに声をかけて親しくなっておくと、思わぬ出物があるかもしれません。
しかし、賃貸住宅経営のための土地探しを検討するのであれば③も有益です。「この土地なら、どんな（階数、広さ、部屋数など）賃貸住宅が建てられ、その場合どんな収益シミュレーションになるのかが、素早くわかります。前節で述べたような少々難易度の高い土地をいかにうまく活用するかも指南してくれます。大和ハウス工業のような賃貸住宅を数多く建築している企業ならば、こうした賃貸住宅建築・賃貸住宅経営のノウハウがある上に、グループ内外を通じて多くの土地情報が入ってきます。
「賃貸住宅に相応しい土地をどう探すか」の第1歩は、どの企業に賃貸住宅を建ててもらうか、そのパートナー企業選びからスタートするといいでしょう。