土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.042

住宅ローン金利はまだ下がる?
~賃貸住宅建設におけるローン金利について~

公開日:2015/07/31

止まらない住宅ローン金利の低下

アベノミクスと呼ばれる経済政策を行い、金融緩和政策が続いているため、2013年以降は金利低下の一途をたどっています。
景気回復、株価値上がり、インフレ、と本来は住宅ローン金利が上昇してもよい材料がそろっているのですが、日銀は各金利の基準となる公定歩合の引き上げを行う見込みはしばらくなさそうです。経済学の常識を打ち破り、なりふり構わぬ意気込みで、政府・日銀は景気回復を行いたいと思っている意識の表れといっていいでしょう。

多くの土地オーナー様は、賃貸住宅経営、商業店舗経営を始める際に、その建設費用を銀行などから調達(借り入れ)を行い、スタートします。
そのため、経営の収支計画を組み立てる上では、ローンの金利次第で、かなり収支に違いが出てきます。

賃貸住宅経営における一般的な銀行ローンは、アパートローンと呼ばれており、その金利については、(自分が住むための)住宅ローンに比べて、0.5~1%程度高めに設定されています。
また、金利には、金利が状況に合わせて定期的に見直しされる変動型とずっと一定の固定金利型の2パターンあります。かつては、固定金利にする方が多かったのですが、今では変動金利を選ぶ方が多いようです。
また、返済方法には毎回の返済額となる元金と利息の合計が均等となる元利均等型と、一定額ずつ元金が減っていく(つまり、最初は支払額が多いが、支払額が徐々に減っていく)元金均等がありますが、ほとんどの人が元利均等型を選ぶようです。その方が、初期の負担が少なくなるからでしょう。

図1は、住宅金融支援機構が提供している、固定金利=フラット35の賃貸住宅用のローン金利の推移を示したものです。2013年年初あたりから、金利がどんどん低くなり、現在では2%以下の金利で借りることができます。前回不動産市況が活況だった(リーマンショック前の)2008年の半ばには、賃貸住宅ローン金利が3.5%程度だったことを考えると、いまはその半分強でかなりお得感があるといえるでしょう。
各銀行が提供している、賃貸住宅用ローン(アパートローン)金利は、公には2%台の半ばとなっていますが、ハウスメーカーなどと提携した(いわゆる提携ローン)ローンでは、それよりも低い金利が提供されています。

図1:賃貸住宅ローン金利(フラット35)の推移

(出典:住宅金融支援機構提供データ)

これから賃貸住宅ローン金利はどうなる?

さて、これから、賃貸住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。
ローン金利の決まり方を単純に紹介すると、固定金利は長期プライムレート、変動金利は短期プライムレートに金融機関の利益分の金利を上乗せして決まります。
図2は、長期プライムレート、短期プライムレート、そして、日銀の政策で決まる公定歩合に賃貸住宅ローン金利、(一般の)住宅ローン金利の推移を重ねたものです。
この傾向を見ると、しばらく低金利が続きそうです。政府や日銀は、はっきりと「金融緩和を続けます」と公言しています。では、いつまで続くのでしょうか?
今の景況感が続けば、2年以内には、金利引き上げがあるかもしれません。
2018年には、黒田総裁の任期が切れますが、そのあたりが一つの転換点になりそうです。

図2:各種金利の推移

(基準割引率・プライムレート:日本銀行HP、都市銀行住宅ローン:各金融機関HP、 長期国債:財務省HP、フラット35,賃貸住宅融資:住宅金融支援機構HPより作成)

 


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