土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.229
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅をリフォームする際メリットと改善事例

更新日:2019/09/30
公開日:2018/01/31

リフォーム後の空室改善可能性

住宅全般に言えることだが、賃貸住宅においても築20年を超えたあたりから設備品の古さが目立ち始めます。そして20年という区切りは、築年数のネガティブイメージも加わり空室可能性が高まる時期でもあります。時に大きなお金がかかる賃貸住宅のリフォームをすべきかどうか、悩むオーナー様は多いと思います。今回は賃貸住宅をリフォームするメリットと注意点について考えてみたいと思います。

賃貸住宅のリフォームの種類

賃貸住宅におけるリフォームは、入退去に伴う修理修繕、取り換えという小さなものが大半です。しかし、築15年~20年くらいすると水廻り設備の入れ替え、給湯器といった設備品の耐用年数から取り換えが必要になってきます。また、トイレ・お風呂・洗面台・キッチンといった水廻り設備は、進化のスピードが速く、「10年前のモノは、古いな」という印象を持たれる可能性もありますので、「まだ使えるな、お金をかけたくないな」とお考えでも、入居率の維持、賃料の維持のために適切なタイミングで交換をした方がいいようです。金額的には中規模なリフォームに類します。
また、外壁の塗り替えや外廻りの改修などは、入居希望者が内見に来られた時の第一印象にインパクトをあたえますので、成約率に影響があります。そのため、こまめに補修する方がいいと思います。
また、間取りの変更などは大きなお金のかかるリフォームですが、周辺の社会環境の変化に伴い(例えば、大学が移転して学生が減った等)、入居者ニーズが変化すれば、間取り変更などの決断も必要かもしれません。 もちろん、小さな金額であれば、さっさと決断をしてしまえばいいことですが、金額が大きいリフォームとなると、迷うことも多いとおもいますので、大和リビング社のような管理会社の担当者の方とじっくりと相談されるとよいと思います。

和室がネックになっていた物件の事例

以前、東京都区部に賃貸物件を所有するオーナー様から、「築30年が経つ所有物件の空室が目立ってきています。空室が目立つのは和室がある住戸なので、和室を洋室にリフォームしたいと考えていますが、同時に何室もリフォームするとなると費用がかかるので、今すべきかどうか、悩んでいます。」という相談を受けました。 このエリアは、賃貸需要も安定しており、駅から多少距離はありますが、バス便も充実しており、賃貸マンションとしても競争力も高いと思いました。「賃貸重要も安定しているエリアですし、それだけ空室の理由がハッキリしているのであれば、思い切ってリフォームされた方がいいですね」と答えました。
その後、現在空いている部屋はすぐにリフォームを行い、稼働中の住戸は退去時に合わせて順次リフォームされていました。のちに聞くと、その後空室率は改善され、現在はほぼ満室稼働の状況という事です。

このように、空室改善が程度見込まれるのであれば、多少費用が掛かっても思い切ってリフォームするほうが、結果的に収益改善につながることが多いようです。
例えば、家賃12万円の部屋が半年空室ならば、72万円の収益機会の損失となります。和室を洋室に変えるリフォームは、リフォームする規模や内容により異なりますが、1室40~60万円程度。収益シミュレーションを行ってみると、当然一時的な費用が発生しますが投資回収にはそれ程時間はかからないと思います。

このような将来のリフォームを見越して、賃貸住宅経営スタート時から収益の中から一定の割合を決めて積み立てておく必要があります。積み立ての割合(金額)は、物件により異なりますので、担当者に聞いてみるといいでしょう。

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