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コラム vol.325
  • 不動産市況を読み解く

大都市への人口流入の推移から賃貸住宅需要を考える

公開日:2020/04/30

人口移動は、賃貸住宅需要に大きく影響を与える

賃貸住宅需要を分析する際に、人口の移動は大きな要素となります。たとえば、都道府県をま たいで移動する方の大半は、18歳~25歳くらいの方々で、その理由の多くは進学 (大学 ・専門学校への進学)と就職によるものです。こうした方の大半は、何らかの形の賃貸住宅に住みます。
ここで 「何らかの形」と書いたのは、主には民間賃貸住宅ですが、その他にも借り上げ社宅や寮のようなものもあるからです。しかし、これらも借り手と貸し手が直接ではないにしろ、そこには賃貸物件を利用する方と所有する方がいるわけです。

3大都市の人口移動の現状

2019年分の人口移動の報告が今年1 月末にありました。東京都は、当時「都心回帰」と言わ れ始めた1996年以降23年連続の転入超過。なかでも2019年の東京23 区への転入数は過去最高の約37万2000人となりました。こうしたことから分かるように、近年の東京での賃貸住宅需要が極めて高く、空室率が少ないわけです。

(図1)転入者数と転入超過数(東京23区)

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」より作成

大阪府は長く転出超過が続いていましたが、ここ数年は転入超過となり、2019年は前年対比 106%増、約1万人の転入超過でした。これまで、東京都への人口移動が最も多かったのは大阪府からの人口移動でした。その背景には、大手企業本社の実質的( 登記簿上の本店はそのままで機能だけが移動)な東京移転があったからですが、それが一巡したことが背景にあると思われます。
また、大阪市は2001年から転入超過が続いていますが、2019年は転入超過数が20年間で最高の1.6万人となっています。大阪においても、賃貸住宅需要が高くなっていると考えられます。

(図2)転入者数と転入超過数(大阪市)

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」より作成

また、2019年名古屋市への転入数は、ここ10年でもっとも多い約8万3000人となりました。

九州においての“東京”になっている福岡

福岡市は統計開始以降転入超過が続いており、2019年の転入超過数は1万人を超えました。

(図3)転入者数と転入超過数(福岡市)

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」より作成

福岡市は1973年以来転入超過が続いています。東京23 区・大阪市・名古屋市においても、 80年代から90年代前半にかけては転出超過の時代がありますが、福岡市は一貫して転入超過となっています。九州 ・沖縄各地からの移動がその大半を占めており、福岡が九州エリアの圧倒的中心地のポジションを長年かけて築いてきたことがうかがえます。もともと、福岡市はマンションに住む世帯が多い地域で、少し前までは東京23 区よりもマンションに住む世帯が多い街でした。転入超過が続いていることからわかるように、以前から賃貸住宅需要も旺盛な地域です。街がどんどん大きくなってきており、福岡市の郊外エリアでも賃貸住宅が多く建てられており、空室率も少ないようです。

16年ぶりに転出超過になった広島市

逆に、転出超過となっているのが広島市です。広島市は転入者数が減少を続けており、2019 年は16年振りの転出超過となりました。

(図4)転入者数と転入超過数(広島市)

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」より作成

広島市では、これまで長年にわたり転出数と転入数が拮抗していました。2000年以降は概ね、わずかの転入超過が続いていましたが、2019年はマイナス(転出超過)となっています。
福岡と関西3都市(大阪・神戸・京都)に挟まれており、また岡山市も政令指定都市となり、今後は、中国地方のメイン都市というイメージから少し変化が見えてくるかもしれません。

今回のコラムでは図表を4つ紹介しましたが、このように人口の移動の実態を長期的に見ることで、賃貸住宅需要が、この先どうなるのかがある程度見えてくると思います。賃貸住宅経営は、30年~35年の長期にわたります。単年での数字ではなく、長期推移を見ることで新たな気づきがあると思います。

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