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コラム vol.037

空き家は売却すべきか、活用すべきか?

公開日:2015/05/28

売却の際に起こりうる2つの問題

空き家の対処法として最も一般的なのは、空き家を売却することです。「空き家の対策」について、不動産会社(売買仲介業者)に相談すると、「使わないのなら、売った方がスッキリします」と売却をすすめるのが一般的で、その空き家が相続に絡む物件の場合は、「売却して現金化したら、遺産分割もラクですから」ということになります。
「空き家対策」に対して、不動産仲介会社に頼むと、彼らの生業である「売買」という提案をする企業が圧倒的に多いのは仕方のないことですが、「空き家問題」の解決策は何通りもあるので、ベストの解決策を見つけるためにも、多様な提案ができる企業に相談したいものです。

空き家問題に関して、最近よくメディアで取り上げられるのが「実家問題」。実家を売却しようとする際に起こりうるのが、次の2つの大きな問題です。

  1. (1)境界のズレ。越境しての建築
    「隣地との境界があいまいな状況下で建てられ、売却時によく調べてみたら、塀が隣の敷地内にあった」といった例。こういう問題が起きたときは、隣地との話し合いなくしては、売却できません。
  2. (2)複雑な権利関係
    「実家の土地は先祖代々のもので、長年そこを利用してきたが、その土地は両親だけでなく親類も権利を有していた」といった例。これも、共有者全員の話し合いなくしては売却できません。

このようなことを防ぐためにも、「使う予定のない実家」を相続する可能性のある場合は、両親がご健在のうちに専門家に相談しておきたいものです。

売却想定価格が高くない場合がある

さらに、いざ売却しようとしたときに「想定した以上に安いと思った」という話もよく耳にします。
特に、地方都市の場合その傾向が強くなりますが、下の図を使えば説明がつきます。

図1)路線価とは(4つの土地の価格:大都市)

売買取引時価>公示価格>路線価>固定資産税評価額

図2)路線価とは(4つの土地の価格:地方都市)

公示価格>路線価>固定資産税評価額>売買取引時価

都市部(例えば首都圏など)においては、実際の取引価格は固定資産税評価額に比べていくぶん高く、特にタワーマンションの上層階などはこの傾向が著しくなります。(これを利用して、相続税の圧縮などを提案している書籍もあります)

一方、地方都市の中には、その逆の場合が見られます。公示価格や路線価、固定資産税評価額など、公表されている地価よりも実際の取引価格が低くなる場合があり、この状態になると、「想定した以上に安い」ということになります。
このように売却想定価格が高くない場合、立地などの条件が整えばその土地を活用して収益を上げることも検討する必要があります。
例えば、空き家を取り壊して、そこに賃貸住宅を建てて収益物件にするという方法があります。
空き家の対策=売却と、すんなりと希望価格で売れる場合は問題ありませんが、そうでない場合は、売却以外の選択肢を考えるのも一案です。

さらに、近年のメディアでは、「不動産市場活況」という報道が見られますが、2012年~2015年にかけての都道府県別の地価公示を見てみると、確かに東京、大阪、神奈川などは、5%~10%近くの伸びを示しています。しかし一方で、約10%以上地価が下落している県もあります。

こうした地域では、地価はますます下落することが予想されており、このような地域では、「空き家」を空き家のまま放置しておくと、売却するとしても早くしなければ、この先売却価格はさらに下落するということになります。
「空き家対策」は早めに行うにこしたことはありません。

図3)地価上昇率TOP3、WORST3
2012年から15年にかけて地価上昇率が最も高い(低い)都道府県(2012年=100)

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