実際にマンション建替えを行った経験者のインタビューをご紹介します。

 

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建替組合インタビュー

与野大戸住宅第一 団地建替え事業

建て替後:撮影年月(2020年9月)

  • ● 2棟の団地を7階建て1棟のマンションに建替える、団地建替え事業。
  • ● 寿命による建物・設備の老朽化や陳腐化、高齢化に伴うエレベーターのない不便さ、耐震性や避難安全性への不安等の諸問題を抱えていた。
  • ● 2014年5月に実施した建替え決議が否決されるも、住民の熱意により検討を継続、2017年10月に再度実施した建替え決議が可決され、建替えが実現。
所在地
埼玉県さいたま市中央区新中里
敷地面積
3,047.02m²
築年数
築46年(解体着手時、1972年築)
事業手法
「マンション建替え円滑化法」に準ずる
  建替え前 建替え後
規模 鉄筋コンクリート造
地上5階建て 2棟
鉄筋コンクリート造
地上7階建て 1棟
総専有面積 3,525.60m² 5,981.55m²
総戸数 60戸 87戸
間取り 3LDK 1LDK~4LDK
専有面積 58.76m² 50.16m²~85.62m²

建替えを経験して分かったポイント

  • 建物の寿命と普段から向き合うことが大切
  • 対立しあうのではなくオープンに議論しあうこと
  • 言いたいことを言える事業協力者を選ぶこと
  • 住民全員で取り組むことが成功の秘訣

●事業を通して感じたこと、印象に残っていること

建替え事業を進めるうえで重要だと思われる点を教えてください。

「焦りは禁物」ということですね。
建替え事業の中心的役割を担う検討委員会は、どうしても当初思い描いたスケジュール通りの進行を目指しがちです。
しかし、スケジュールありきで強引に進めてしまうと、建替え事業をきちんと理解できていない人が置き去りになり、結果として最終的な管理組合の意思決定の場で否定的な意見が多くなってしまいます。

管理組合の意思決定の場で否定的な意見が多くなってしまいます。
ですので、一つ一つきちんと段階を踏んで住民全員の理解を深めながら進めていくことが建替え事業においては非常に重要だと思います。

理事長というお立場で取り組んだ建替え事業の中で、一番印象に残っていることはなんでしょう?

全員でしっかりと情報を共有し、活発に意見を出し合いながら進められたことです。
そのキーポイントとなったのが検討委員会と理事会の連携です。理事のなかから必ず何人かに検討委員会に入ってもらう仕組みをつくり、理事の任期が終わってからも建替え事業に参加してもらえるように工夫しました。
また、知識差や理解差によって建替え事業から取り残されているという疎外感を覚えるような住民を生まないように、専門家を招いての勉強会、テレビや新聞で得た知識の共有などを積極的に行いました。
こうした取り組みの結果、検討委員会の一方的な進行ではなく、住民全員で協議・検討を重ねながら事業を進められたことが一番うれしく、印象に残っています。

検討を始めた当初の皆様の反応はいかがでしたか。

「建替え」という言葉が出始めたのは、2回目の大規模修繕を実施した2000年頃です。
3回目の大規模修繕を行うかどうかを議論する中で、みなさん建物の寿命を感じ始め、そこから建替えも視野に入れていくべきではないか、という話が出てきたと記憶しています。
また同じ頃、それまで中庭の芝刈りや階段の清掃などを自主管理にて行うことに年齢的に負担に感じる方が増え始め、若かったからできていた様々なことが十分にできなくなってきたという空気が、住民全体に広がっていきました。ですので、建替えに積極的に反対という方はそれほど多くなかった印象です。
ただ、東京オリンピック開催を控えて工事費が高騰していくなかで建替えを実施するよりは、時期をもう少し先にしてはどうかという意見はありました。

●2度の建替え決議について

1度目の建替え決議が否決された際の率直なお気持ちを教えてください。

検討を進める中で私たちが一番大切にしていたのは、住民間に「溝」を生まないことです。
賛成の立場の人にも反対の立場の人にも、当然いろんな情報が入ってきます。
しかし私たちは、反対派の方に入ってきた情報を否定するというような積極的な対抗策を講じることは、あえてしないことを決めていました。それは、今でも正しい対応だったと思っています。
ただ、その結果として否決になったことについては、正直なところ悔しく、残念でした。

再チャレンジに向けてどのようにモチベーションを高められたのでしょう。

確かに一回目の建替え決議は否決でした。しかし圧倒的大差というわけではなく、わずか2票足りなかっただけ。
決議後に「それなら出席して賛成票を投じればよかった」という声も耳にしました。
また、決議直前の理事会で否決だったとしても7割以上の賛成票があれば再チャレンジしようという意思統一ができていました。その中での2票差だったので、否決ではあったけれども、この結果が大きな再チャレンジへのモチベーションになりました。

2度目の建替え決議に向けて、取り組み方は変えられたのでしょうか。

1回目と2回目で変えたことと変えなかったことがあります。
変えなかったのは、無理な説得はしないという姿勢です。
そのうえで、よりオープンに議論できる状況を作るようにしました。それが賛成派も反対派も関係なく組織した「建替え分科会」「改修分科会」という2つの分科会です。
それぞれに計画案を作成しながら、何度か中間報告をしていくうちに、改修が現実的でないことを多くの住民に理解いただくことができました。
賛成派の人も、1回目より2回目の方が、間違いなく理解を深めていたはずです。

途中で当初の想定より還元率が悪化してしまいました。

還元条件の悪化については、きちんと理由のあることでしたので、特に大きな反発はありませんでした。
そもそも、当初からの計画案を見直す理由になった、アスベストや土壌汚染の問題や、埋蔵文化財が見つかった問題については、どれも対応しないといけない課題でした。
もちろん負担が軽いに越したことはないのですが、その問題について丁寧にわかりやすく説明してもらえたので、みなさん納得されていました。
また分科会などで得た知識から様々な世の中の情勢により自己負担も必要、ということを皆さんが理解していたので、問題なく進められたと思います。

●仮住まいと新しいマンションの感想

仮住まい期間及び、退去して再入居という2回の引越しについて、ご不安やご不便はなかったでしょうか。

仮住まいの期間がおおよそ2年なので、タイミングによっては仮住まい先で更新が発生してしまう可能性があり、その部分に難しさを感じられた方は多かったようです。
ただ、仮住まいと2回の引越しについては、当初より理解できていたことなので、特に大きな不安や不便を感じるという声はありませんでした。
むしろ前向きに、「40年近く同じ場所に住んできて、せっかくこういう機会があるのだから、いらないものを処分して新しい家に気持ちよく住めるようにしよう」「断捨離のいい機会だ」という風におっしゃる方が大半でした。

新しい住まいはいかがでしょうか。他の皆様の反応も教えてください。

私を含め高齢者が多いので、やはり最新の設備や仕様が整った住まいになったことについて、みなさん大変喜んでいます。
エレベーターなどのバリアフリーや室内の設備については入居前から便利になることを喜んでいたのですが、入居してみて特に良かったなと思ったのは防災備蓄倉庫です。実際に住んで暮らすことで、防災のために広いスペースがあることの安心を実感できました。
また、毎日の出入りの際やマンションの前を通りかかる時にエントランスやエントランスホールを見て、「素敵なマンションになったな」と誇らしく感じられるという声をよく耳にします。

●ダイワハウスについて

ダイワハウスを事業協力社に選んだ理由を教えてください。

お声がけした4社の事業協力者候補の計画案を、13名で構成した審査委員会で採点させていただきました。
建物、事業費、還元率、計画案などを細かい項目に分けた採点表をつくり、一人ずつ採点しました。その合計点で比較したのですが、ダイワハウスさんと他社さんの獲得点数には大きな差がありました。圧勝でした。
その結果と採点内容、提案書や事業実績を総会に報告し、総会の場でもダイワハウスさんの本事業に対する真摯な姿勢や計画案に対して、大半の方が高評価でしたので決定はスムーズでした。
この真摯な姿勢が選定の大きな決め手になりましたし、その後の事業の円滑な進行の決め手にもなったと思います。

ダイワハウスの実際の取り組みはいかがでしたか。

言いたいことをどんどん言わせてもらうことができ、それに対して一つひとつ丁寧に対応していただけたので、事業をうまく進めることができました。
計画案に対する私たちの意見に親身に耳を傾けて、できる限り実現しようとしてもらえましたし、実現不可能なことはきちんとわかりやすく説明してもらえました。
そういうお互いを尊重するやり取りを重ねられたので、どんどん信頼関係も強くなり、疑問に感じたことやもっとこうした方がいいのではと思ったことをすべて解消できたと思います。
途中で何度か、さすが建替え事業専門の部署を持っているプロだね、ダイワハウスさんを選んでよかったね、という声が上がっていました。

●建替えを検討中のみなさまへ

現在建替えを検討されている方、進められている方にメッセージをお願いします。

建物が存在する限り、私たちは建物の寿命と向き合っていかなければなりません。
本事業の場合は、老朽化やエレベーターがないことの不便さが発端となり建替え事業に取り組みましたが、どの建物にも抱えている問題があるはずです。そしてそれは、いつかは向き合わないといけない問題です。ですので、普段から建物の状態に目を光らせておくことがとても大切だと思います。
また、実際に建替えや改修を進める際は、もちろん主導するのは管理組合ですが、住民全員で取り組めるかどうかが重要になります。集合住宅は、それぞれに個人的事情を持った個人個人の集まりです。管理組合だけで強引には進められません。信頼関係を保ちながら、互いに協力して進められるように細心の注意を払うべきで、それを可能にするためには早めに信頼できる協力会社を見つけて、どんどん相談することがとても有効だと思います。

この度は貴重なお話をいただき、ありがとうございました。

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