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コラム No.56

トレンド

投資の視点から見るシェアハウス問題

公開日:2018/06/29

昨年後半から報道されてきたシェアハウス問題。シェアハウスに投資した人たちへ融資した銀行に批判の矛先が向けられていますが、原因はそればかりではないようです。トラブルの背景に何があるのかを探り、投資の視点から考えてみます。

シェアハウスとは何か

家賃の負担を軽減するため、1軒の家を複数で借りる(共有する)ことをハウスシェアリングといいますが、10年ほど前からアパート形式で安価な家賃のシェアハウスが登場しました。敷金や礼金などの初期費用がない場合もあり、家賃は地域によって相場があるので異なりますが、3万円台から6万円台。部屋面積は平均的なワンルームマンションよりもかなり狭いというのが一般的のようです。

入居ビジネスの存在

シェアハウスは、同じ趣味を持った人たちが共同生活をする場として生まれました。その後、プライベートな空間を確保しながらリビングや台所などを共有して居住費を節約し、複数の人々が暮らせるスペースとして普及していきました。
現在の多くのシェアハウス事業者やオーナーは、健全に自己資金で建築費を捻出してハウスを建築したり、自宅を改築したり、あるいは土地活用の手段として、地道にシェアハウス事業に取り組まれています。エリアや入居者のニーズに応え、安定したシェアハウス経営をされている事業者は年々増加しており、2016年現在で、すでに2万戸を超えたともいわれています。

しかし、その後、都会に出て仕事を見つけ生活したいが、家賃は高いという悩みを持つ若者に対し、都市部志向と住居探し、それに「就活」の3つの条件をクリアするビジネスが数年前から登場するようになりました。それが、シェアハウスへの入居をあっせんするビジネスです。こうした仕組みを始めたのが人材派遣会社や入居あっせん業者。彼らは、仕事を求めて上京してくる地方の若者たちにインターンシップと呼ばれる就労体験セミナーを呼びかけました。彼らは、短期間の就労体験制度を意味する「インターンシップ」を開いて地方の若者を集めてシェアハウスに入居させました。そして食費や家賃は無料にし、仕事をあっせんしていきます。
残念ながら、こうした一部の業者との協業による事業スキームが今回の問題を生んだ原因のひとつになっているのです。

シェアハウス問題の構図

紹介手数料が家賃の代わりになっている

一方、投資対象のシェアハウスを紹介し、銀行と投資家の間に入って融資を導いたのが、経営破たんした不動産仲介業者といわれています。同社はシェアハウスのオーナーから1棟丸ごと借り、賃料収入を得たうえで、オーナーに還元します。こうした又貸しはサブリースと呼ばれ、空室があっても家賃は保証されるので、仲介会社に全面委託するオ―ナー(家主)は少なくありません。預金金利がゼロに等しい現状で、年利6%、10%と勧誘されたり30年間保証すると言われたりして、手持ちの資産に銀行融資を加えて投資を決断したのでした。

シェアハウス問題のポイントのひとつはここです。借地借家法は、サブリースする会社が家賃を減額することを認めています。家主がサブリース契約を解除することは難しいですが、サブリース会社が家主に対して契約を解除することは比較的たやすいといわれています。
サブリース会社でもあるこの不動産仲介業者は、家主である投資家に対して家賃減額や最悪の場合、支払い停止を通告することができます。
ご入居者に仕事をあっせんするのは、家賃収入を補てんするためのもので、人材派遣会社から得る委託派遣料が家賃を補完する仕組みになっているのです。人材派遣の登録者が確保できなければ、シェアハウスに入居する人も必然的に減少して、家賃の補てんができなくなり、ハウスオーナーへの家賃保証は有名無実化し、家賃の減額や契約解除という事態に発展します。

銀行が過度な収益追求に走った

シェアハウスオーナーに対してずさんな融資を実行した地方銀行が批判されています。この銀行は、不動産業者を窓口にしたチャネル営業への過度な依存が不正融資の原因のひとつと判断しました。

銀行はいま、長期的な低金利のもとで収益が落ち込んでいます。景気も低迷して企業融資が伸びないため、企業に金を貸して稼ぐという銀行の本業が不振に陥っています。これに代わるビジネスとして、個人融資に注力しています。住宅ローンが最大の商品ですが、それに次ぐのがフリーローンと呼ばれる資金使途自由の貸付です。シェアハウス融資で銀行が貸し付けたのは、このフリーローンです。

ローンを借りた人たちは、少しでも金利や配当が高い運用先を見つけては利殖に励む個人投資家たちでした。お金を貸したい銀行と、有利な投資先で資金運用して資産を増やしたい個人投資家の思惑が一致したことが、不動産仲介会社および関連する一連の業者によって構成されるシェアハウスビジネスの落とし穴にはまってしまったのです。

不動産投資に対する正しい理解を

不動産投資は、健全な業者と賢明な投資家たちが知恵を出し合って市場を拡大させてきました。法整備を適切に行い業界ルールを確立して、公平公正な活動を展開しています。不動産投資は、一日にして富を形成する魔法のランプでもなければ、錬金術の一種でもありません。正しく理解し、厳格なルールのもとで行われる投資行動です。

投資は利益を追い求めるものですが、リスクを伴うだけに安易な取り組み姿勢では満足な結果を得ることはできません。他の投資と同じく、不動産投資もリターンに応じたリスクがあり、基本的な知識を身に付けたうえで行う必要があります。

不確実な現代、不透明さを増した21世紀に「30年保証」のリターンなど、あり得ません。不動産投資は、不動産に対する適切なリテラシー(知見)を養ったうえで始めるべきでしょう。今回のシェアハウス問題は、不動産投資に対する正しい理解への反面教師とすべきではないでしょうか。

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