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コラム vol.320-5
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【最新版】これだけ!土地活用の基本第5回 数字に強くなろう!賃貸住宅経営における経営計画の立て方

公開日:2020/09/30

賃貸住宅の経営は、物件を手放さないとすれば少なくとも30年~35年にわたって行うものです。長期間にわたる経営において、賃料等の収入がどれくらいあるのか、またどのような項目の費用が、どれくらいかかるのかということをしっかりと想定しておかなければいけません。
こうした収入と支出の収支計画(収支シミュレーション)の作成は営業担当者が行ってくれますが、オーナー様においても、その中身をきちっと理解しておくことが必要です。「細かい数字を見るのは苦手だからとかおっくうだから」と考えず、数字を把握して賃貸住宅の「経営」を楽しみましょう。苦手な方も、慣れてくれば、容易に理解できると思います。
安定した賃貸経営を行うために収支計画を作成するポイントは、「収入の想定は、厳しめに(少なめに)、支出の想定は多めに行う」ことです。その上での利益や利回りの見込みを立てていけばいいでしょう。

以下、順を追ってご説明します。

収益=収入の項目

収益とは収入のことで、一般的な賃貸住宅経営では、基本的には賃料と共益費になります(いったん、ここでは一括借り上げなどは考えません)。一般的には月単位の賃料ですので、月単位でシミュレーションすればいいでしょう。

賃料は上下します。都市部では近年上がる傾向にあり、地方でも例えば新たなインフラが整備されると賃料上昇の可能性があります。しかし、収益見込みにおいては、プラス要因は考えず、例えば、築20年目以降はマイナス5%、25年を超えるとマイナス10%などと経年に伴う減価を見込んでおくとよいでしょう(賃料が上がれば、ラッキーという考え方です)。また、空室想定もしておきます。満室(100%稼働)ではなく、95%程度で見ておくとよいでしょう。その他、月単位で計上するものとしては、駐車場代、駐輪場代などの収入もあります。

また、契約によって異なりますが、礼金・保証金(これらの形態は地域により異なります)、あるいは更新料など、返還義務のないものも収益として計上できます。

支出の項目

1)住宅ローンと減価償却

支出つまり経費(出ていくお金)で最も大きな金額のものは、おそらく住宅ローンの支払いでしょう。住宅ローンの支払いは、元金相当分と利息相当分があり、利息相当分は経費として計上されます。さらに建物には減価償却の仕組みがあり、実際にお金は支払いませんが、経費として計上できます。

2)税金

税金は、きっちり請求され、納付期限が決まっていますので、しっかりと把握しておきましょう。毎年かかるものとして固定資産税、都市計画税(市街化区域)、あるいは事業税などがあります。また、契約時には、登録免許税(登記に必要)や印紙税などもかかります。これらは経費に算入できます。

3)修繕費用とリフォーム費用

さらに、長期の賃貸経営で確実にかかってくる費用としては、修繕費用があります。入居者(入居企業)の入れ替わりに伴う、オーナー様の負担分を見込んでおくことは必須となります。加えて、15年~20年目には、水回り設備品の取り換え期にさしかかります。ある程度の金額がかかるものなので、これらもしっかりと見込んでおくべきです。また、共用部・外構関連の改修費用も発生する可能性があります。他にも、ニーズの変化に伴う間取り変更などリフォームの必要性が出てくることもあります。

4)管理費用

一括借り上げ(サブリース契約)をすれば、直接的な管理費用はかかりません(賃料の何%かを管理費用として差し引かれた賃料が振り込まれます)。

自主管理を行う場合、建物そのものの管理(維持、メンテナンス)と、入居・退去に関する業務、賃料などお金の出納など多種多様な管理・運営業務を行う必要があります。

建物そのものの管理としては、定期的な清掃、設備点検、警備などがあり、どれも欠かせません。定期清掃や共用部の電灯の交換などの維持管理は、賃貸併用住宅などでは自分で行うという方もいるようですが、手間を考えると外部に委託する場合が多いようです。

入居・退去に関する管理・運営業務では、月々の賃料支払いの管理や遅れた際の催促業務など、賃貸経営においてとても重要なことばかりです。賃貸住宅の場合、2~4戸の小世帯賃貸住宅なら、自ら行うことも不可能ではありませんが、これ以上の戸数となると、面倒であるし、入金の遅れは収支計画に影響もでてきます。こうしたこともあり、一括借り上げ制度を利用するオーナー様が多いのが実情です。

5)その他の費用

他にも、細かい費用も見ておくとよいでしょう。
共用部の水道光熱費、顧問的な役割を担う税理士や弁護士の費用、通信費、あるいは細かい消耗品費など。もちろん、これらは確定申告の際に費用とみなされるので、利益から相殺できます。想定できないものは、「その他経費」あるいは「予備費」として見ておくとよいでしょう。

収入から支出を引いたものが利益になります。その利益から、税金が引かれ、残りが正味の利益ということになります。事業税を抑えたい(つまり利益を低くしたい)という方は、5)のその他の費用の扱いを上手く計上すれば、低く押さえることも可能です。

これらをの収支シミュレーションを一覧できる表を作成しておきます。加えて、実際の数字(実績数字)の表を作成して、予定(=シミュレーション)と実際の数字(実績数字)の違い(差)が分かるようにするといいでしょう。これを月単位や年単位で繰り返していくと、精度の高い収支シミュレーションができてきます。

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