これだけは知っておきたい土地活用の用語（5）土地活用に関する税の用語（前半）

土地活用において「これだけは知っておきたい」用語シリーズの第5回（全6回）。今回は「土地活用に関する税の用語」（前半）を解説します。
土地活用として賃貸住宅を建築して賃貸住宅経営を行うと、様々な税を納める必要がありますが、納付のタイミング別に分けると以下のようになります。

• A）賃貸住宅を建築、購入など、不動産を取得した際に発生する税
• B）毎年発生する税
• C）賃貸住宅経営で発生する税

ここでは、「土地活用に関する税」のうち、「賃貸住宅を建築、購入など、不動産を取得した際に発生する税」について解説します。
「毎年発生する税」と「賃貸住宅経営で発生する税」については、「土地活用に関する税の用語（後半）」をご確認ください。
税額の細かい計算（税率や控除など）は、変更されることや時限措置などもありますので、都度ご確認いただくとして、ここでは「その税の意味合い」と「いつまでに払うのか」「どこに払うのか」について解説します。

• 税の種類
• 国税：所得税や法人税、相続税や贈与税、酒税やたばこ税など国に納める税
• 地方税：住民税や事業税、固定資産税など地方自治体に納める税
• ※消費税は、国税（7.8％）と地方税（2.2％）の両方
• 直接税：納税者が直接納める
• 間接税：事業者を経由して納める（消費税や酒税、たばこ税、印紙税など）

不動産を取得した際に発生する税

不動産取得税（地方税、直接税）

土地や住宅の購入、譲渡、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した人に対して課税される税です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。土地活用で見られる、等価交換による不動産の取得も不動産取得税の課税の対象となります。不動産取得税は、不動産を取得した日から30日以内に、土地、家屋の所在地を 所管する税務署に納付します。ただし、相続により取得した場合など、一定の条件に該当した場合には課税されません。
不動産取得税は、不動産の購入価格ではなく、市町村ごとに設定される「固定資産税評価額」で算出されます。

登録免許税（国税、直接税）

土地や建物を取得、建物を建築した際には、「誰が所有者か」を明確にするため、登記することが義務づけられています。この登記を行う際に支払う税が登録免許税です。具体的には、土地の所有権が売買・相続・交換などで移転した時（移転登記）、建物を新築した時（保存登記）、建物の所有権が移転した時（移転登記）などに発生します。一般的には、登記申請の時に、収入印紙を購入することで税を納めます。
国税庁の「登録免許税の税額表」によれば、売買による土地の所有権の移転登記の場合、税率は不動産の価額（固定資産税評価額）の「1,000分の20」となっています。ただし、令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合は「1,000分の15」の軽減税率が適用されます。相続による土地の所有権の移転登記等については、免税措置がありますので、国税庁のホームページをご確認ください。
また、建物の売買または競売による所有権の移転の場合、税率は不動産の価額（固定資産税評価額）の「1,000分の20」となっています。個人が、住宅用家屋を新築または取得し自己の居住用に使用する場合については、一定の要件を満たせば、軽減税率が適用されます。詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

消費税（国税・地方税、間接税）

土地には消費税はかかりません（土地は消費されないため）。一方、建物の購入には消費税がかかります。例えば、建築費には消費税がかかりますし、分譲マンションなどを購入した際には、建物相当額に対して消費税がかかります。現行の消費税は10％です。消費税は、直接納付するのではなく、支払い時に業者に消費税分を渡し業者が納付する、間接税と呼ばれる納税スタイルです。

印紙税（国税、間接税）

土地や建物といった不動産購入時に交わす「売買契約書」や、建物を建てる時に交わす「建築請負契約書」には、収入印紙を貼ります。
この収入印紙を購入し、貼り付け、印鑑（割印）を押す、あるいは署名することで印紙税を納付したことになります。

賃貸住宅経営などによる土地活用を行う際、不動産の売買や登記などにおいて、必ず税を支払うことになります。税額の細かい計算（税率や控除など）は、変更されることや時限措置などもありますので、必ず最新の情報を確認しましょう。また、税の軽減措置の適用には細かな要件などもありますので、詳細は税理士にご相談ください。

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