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コラム vol.430-4
  • 不動産市況を読み解く

これだけは知っておきたい土地活用の用語(5)土地活用に関する税の用語(前半)

公開日:2023/02/28

土地活用において「これだけは知っておきたい」用語シリーズの第5回目(全6回)。
今回は「土地活用の時に登場する税」に関する用語を解説します。土地活用として賃貸施設を建築して賃貸経営を行うと、様々な税を納める必要があります。今回は「土地活用に関する税」について、用語の説明と納税のタイミングについて解説します。

土地活用に関する税の納税タイミングでの分類

土地活用として賃貸物件の経営を行う際に関係する税は、納税のタイミング別に分けると以下のようになります。

  • A)賃貸施設を建築、購入など、不動産を取得した際に発生する税
  • B)毎年発生する税
  • C)賃貸経営で発生する税

税額の細かい計算(税率や控除など)は、変更されることや時限特例などもありますので、都度ご確認いただくとして、ここからは「その税の意味合い」と「いつまでに払うのか」「どこに払うのか」について解説します。

税のタイプ

我が国においての税は国に納める国税と、地方自治体に納める地方税があります。また、消費税のように、国税(7.8%)と地方税(2.2%)の両方に納める税もあります。国に納める税としては、所得税や法人税、相続税や贈与税、酒税やたばこ税などがあります。地方に納める税としては、住民税や事業税や固定資産税などがあります。もう1つの分類として、納税者が直接納める直接税と、事業者を経由して納める間接税があります。土地活用に登場する税の多くは直接税ですが、消費税や酒税、たばこ税、印紙税などが間接税です。

不動産を取得した際に発生する税

1)不動産取得税(税のタイプ:地方税、直接税)

土地や住宅の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合など、一定の条件に該当した場合には課税されません。また、土地活用でみられる、等価交換による不動産の取得も不動産取得税の課税の対象となります。不動産取得税は、不動産を取得した日から30日以内に、土地、家屋の所在地を所管する税務所に納付します。

2)登録免許税(税のタイプ:国税、直接税)

土地や建物を取得、建物を建築した際には、「誰が所有者か」を明確にするため、登記することが義務づけられています。この登記を行う際に支払う税が登録免許税です。具体的には、土地の所有権が売買・相続・交換などで移転した時(移転登記)、建物を新築した時(保存登記)、建物の所有権が移転した時(移転登記)などに発生します。一般的には、登記申請の時に、収入印紙を購入することで税を納めます。

3)消費税(税のタイプ:国税・地方税、間接税)

土地には消費税はかかりません(土地は消費されないため)。一方、建物の購入には消費税がかかります。例えば、建築費には消費税がかかりますし、分譲物件を購入した際には、建物相当額に対して消費税がかかります。現行の消費税は10%です。消費税は、直接納税するのではなく、支払い時に業者に消費税分を渡し業者が納税する、間接税と呼ばれる納税スタイルです。

4)印紙税(税のタイプ:国税、間接税)

土地や建物といった不動産購入時に交わす「売買契約書」や、建物を建てる時に交わす「建築請負契約書」には、収入印紙を貼ります。

この収入印紙を購入し、貼り付け、印鑑(割印)を押す、あるいは署名することで印紙税を納入したことになります。

毎年発生する税

固定資産税・都市計画税(税のタイプ:地方税、直接税)

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産を保有している所有者に対して、市区町村(東京23区の場合は都)が課税する税金です。
固定資産税は固定資産に対してかかる税で、ここでの固定資産とは、①土地(田、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地(温泉など)、牧場、原野などの土地)、②家屋(住宅、店舗、工場(発電所や変電所を含む)、倉庫などの建物)に加えて、③償却資産(会社等が所有する構築物、飛行機、船、車両や運搬具、備品(パソコンや工具など)などをいいます。
仮に、期中(1月2日以降)に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更がありません。 そのため、売買時に日割りなどで清算するのが一般的です。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して、その事業に必要となる費用に充てるための税金です。ちなみに、都市計画税を課税するかどうかは、それぞれの地域における都市計画事業等に応じて、市町村の自主的な判断となります(課税する場合は条例が必要)。

固定資産税・都市計画税の金額は3年に1度の頻度で改訂される固定資産税評価額を基に決定されます。固定資産税評価額は公示地価のおおむね70%程度になっています。 固定資産税は、固定資産税評価額に1.4%を掛けたもので、都市計画税は0.3%を掛けたものが原則課税されます。納期は、4、7,12、2月の4分割で支払ことになっている市町村が多いようですが、一括納付もできます。

一定の基準を満たす住宅用地については、課税標準の軽減が受けられる特例の適用を受けることができます。
1つ目は「小規模宅地の特例」で、住宅1戸当たり200m2以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税評価額が1/6になり、都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の1/3の額となります。
2つ目は「一般の住宅用地の特例」で、200m2を超える住宅用地の固定資産税の課税評価額が1/3、都市計画税における固定資産税評価額は2/3になります。例えば、800m2の土地に戸建住宅が1戸建っていれば、200m2までは小規模宅地の特例が使え、残り600m2に関しては一般住宅用地の軽減となります。しかし、同じ800m2の敷地に、4戸ある賃貸住宅を建てれば、200×4=800となり、800m2に丸々小規模宅地の特例が使え、固定資産税評価額が1/6となります。
更地のままの場合、特例はなく、満額の税が適用されます。このような側面から未利用の土地に賃貸住宅を建てる方も多く見られます。

賃貸物件経営で発生する税

不動産を賃貸することで得られる所得は、給与所得などと合算され、所得税・住民税が課税されます。

所得税・住民税(税のタイプ:国税・地方税、直接税)

不動産所得は、収入(総額)-必要経費で計算されます。 収入には、以下のものなどがあります。

  • ①賃料収入(家賃・地代など)
  • ②礼金
  • ③更新料
  • ④敷金や保証金のうち返還しないもの

必要経費には、以下のものなどがあります。

  • ①水道光熱費
  • ②租税公課
  • ③広告宣伝費
  • ④修繕費
  • ⑤管理委託費
  • ⑥各種保険料
  • ⑦借入金のうち利子分
  • ⑧交際費・旅費など
  • ⑨減価償却費

また、総収入から必要経費を引いた不動産所得がマイナスの時は、損益通算制度により給与所得から控除されます。

まとめ

今回は「土地活用に関する税」の用語について解説しました。土地活用として賃貸物件の運営を行えば、必ず税を支払うことになります。税額の細かい計算(税率や控除など)は、変更されることや時限特例などもありますので、必ず最新の情報を入手してください。
また、税の適用には細かな要件などもありますので、詳細は税理士などの専門家にご相談ください。

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